הסבת משרדים למגורים? השמאי עופר מור על סיכויי היוזמה של משרד האוצר

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

 בשל העובדה שהארץ מלאה בתוכניות למתחמי מסחר ותעסוקה שעתידם כרגע לוט בערפל בשל "עידן הקורונה", מבקש משרד האוצר להסב עד 50% ממבני המשרדים לדירות מגורים – כך עולה מטיוטת חוק ההסדרים שפיסרם המשרד השבוע. לפי התזכיר, רשות מקומית תוכל לאשר הוספת שימוש למגורים במגרש שאושרה לו תוכנית לתעסוקה או מסחר בוועדת התכנון המקומית או המחוזית, כך שניתן יהיה להוסיף לו דירות של עד 80 מ"ר ושימושים ציבוריים נלווים כגני ילדים.

המהלך של משרד האוצר נועד, בין היתר, למנוע מיזמים מ"לקבור" את הפרויקטים האלה בטרם השלמתם מטעמים של חוסר כדאיות כלכלית – מה שיפגע קשות המערכת הפיננסית שחשופה לענף הנדל"ן המניב יותר מלכל ענף אחר במשק.

אלא שבשונה מטיוטה קודמת שפירסם המשרד, בה דובר על הסבה בדרך מהירה יחסית של בקשת הקלה, כעת מבקשים שם להחיל על המהלך הליך תכנוני מלא – לרבות אישור פרטני של הוועדה המקומית, הפקדה להתנגדויות הציבור ועוד משוכות שעל שינוי התוכנית לעבור ואשר יארכו מן הסתם זמן לא מבוטל.

כמו כן אם בשבועות האחרונים ההצעה שעמדה על הפרק התייחסה למתווה של המרת 35% משטחי המשרדים למגורים, כעת ההצעה עומדת על עד 50%. בנוסף ההליך יוכל להתבצע רק על תוכנית מאושרת, ועל פי גורמים באוצר, הכוונה גם לפרויקט שהתחיל כבר להיבנות (נניח חפירה או תחילת בנייה של מרתף) שיוכל לעצור ולשנות את התכנית.

בניין משרדים בתל אביב צילום: שי שבירו

מי יפצה את העיריות?

המהלך שמבקש לקדם משרד האוצר צפוי להיתקל בהתנגדות מצד משרד הפנים שכעת, עם המעבר של מינהל התכנון בחזרה לגזרתו, הוא שאמון על נושא שינויי הייעוד של פרויקטים.

אולם אף אם המהלך יאושר, הרי שעולות שאלות גם באשר לישימותו בשטח: האם קבלנים ויזמים אכן ינצלו את האפשרות להסב את הייעוד של הפרויקט שבתכנונו השקיעו שנים? האם הדבר הזה יהיה בכלל כלכלי מבחינתם? ומה לגבי העיריות והרשויות המקומיות – האם אחרי ש"בנו" על ארנונה עתירת ממון מפרויקטים של תעסוקה ומסחר, הן יאותו להסתפק מארנונה הפסדית ממגורים? האם יוכלו בכלל לדון בצורה אובייקטיבית בפרויקטים שיגיעו אל שולחנן?

"שילוב מגורים עם משרדים אינו מהלך טריוויאלי. בסופו של דבר מדובר בצורך לאזן בין צורכי השוק ואיכות החיים של האנשים", אומר הכלכלן ושמאי המקרקעין עופר מור, הבעלים של משרד עופר מור שמאות מקרקעין. לדבריו, "גם טרום מגיפת הקורונה היה קיים עודף היצע תכנוני של שטחי משרדים, ונכון להיום נדמה כי עודף זה אף גדול ממה שחשבו.

האם הסבת משרדים למגורים היא מהלך כלכלי עבור יזמים? מה לגבי פרויקטים שכבר נמצאים בשלב הביצוע?

"אפשר להבין מדוע מנסים באוצר לתמרץ יזמים לבנות פרויקטים אלו - לאור העובדה שבחלק גדול מהרשויות המקומיות יש תהליכי תכנון נרחבים של אישור תכניות למסחר ותעסוקה וקידומן עלול להיתקע עקב משבר הקורונה.

"עם זאת, הליך אישור של תכנית בוועדה המקומית הינו תהליך ארוך של תכנון מול הרשות, פרסומים להתנגדויות, עררים וכיוצא באלה. לפיכך, במידה שמדובר בפרויקט שביצועו כבר החל או שהוא נמצא בהליכי תכנון מתקדמים, הרי ששינוי ייעוד כזה יכול לעכב משמעותית את המשך הפרויקט, מה שיחייב את היזם לשקול צעדיו".

עופר מור. חיבור של המבנים המשולבים למרקם המגורים העירוני צילום: משרד עופר מור שמאות מקרקעין

באופן כללי ובלי קשר למצב האקטואלי, האם שילוב מגורים בתוך פרויקטים מסחריים יכול לחלץ את השוק מהמשבר ולהביא לירידת מחירים?

 "הגדלת היצע הדירות על חשבון שטחי המשרדים ושילובם בפרויקטים גם יחד הינו מהלך נכון בעיקרו, אשר יביא לגידול בהיצע הדירות. אך מאחר שאין מדובר בתהליך מיידי המיועד לטווח הקצר, קשה לי לראות ירידת מחירים שתחול בעקבות מהלך כזה.

"כמו כן שילוב מגורים בבנייני משרדים מגלם מספר בעיות שמחייבות מענה. כך למשל, האם מישהו יפצה את הרשויות על הפסדי הארנונה שלהן? בנוסף, כדי שהמהלך הזה יצליח ולא יהפוך את הבניינים המשולבים למתחמי סלאמס מבודדים שימשכו אוכלוסיות מצוקה, על הרשויות יהיה לדאוג לקיומם של שירותים קהילתיים בתוך איזורי המשרדים או התעשייה, ולחבר אותם למרקם המגורים העירוני".