עולה מן הים: "העתיד של חיפה נמצא בשכונות החוף"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

"החזון שמובילה ראש העיר עינת קליש רותם הוא פיתוח שכונות החוף", מציין מיכאל אלפר, סגן ומ"מ ראש העיר חיפה, העומד בראש ועדת המשנה לתכנון ובנייה. "כשכונות שהוקמו לפני עשרות שנים הן בעלות מבנים ישנים רבים, חלקם ממש מתפוררים. מיקומן האטרקטיבי היה אמור לייצר להן יתרון, אלא שהקרבה לחוף הפכה מערך לנטל – ואת זה אנו באים לשנות. אנו עושים מאמץ להפיכת שכונות החוף לשכונות היפות ביותר בעיר".

המהלך להוצאת שכונות החוף – נווה דוד, עין הים, שער העלייה וקרית שפירנצק המערבית - לדרך חדשה, מתורגם לתוכנית מתאר להתחדשות עירונית המוקדמת בידי העירייה המקומית בשיתוף הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כשעל הכנתה בפועל עומל צוות תכנון רב תחומי בהובלתה של פרופ' אדר' אירית צרף נתניהו.

עקרונות התוכנית, העומדת בסימן חדשנות חברתית-כלכלית-סביבתית, מבקשים לחבר את השכונות אל קו החוף באמצעות מספר נקודות קירוי מעל כביש 4 ומסילת הרכבת. בשכונות עצמן ייהרסו המבנים הוותיקים לטובת בניינים מודרניים בבנייה מרקמית המחזקת את הקשר בין ים להר, ומציעה תמהיל דירות מגוון הפונה לחתך אוכלוסייה נרחב. בתוכנית ניתן דגש לעירוב שימושים, כמו גם לעידוד השימוש בתחבורה ציבורית והנגשתה לשכונות. טיוטת התוכנית צפויה להיות מוצגת בפני התושבים בזמן הקרוב, בהתאם להנחיות משרד הבריאות נוכח התפרצות הקורונה.

סגן ומ"מ ראש העיר חיפה, מיכאל אלפר. "נייצר שכונות אורבניות עם חיי קהילה, מסחר ותעסוקה בתחומן" צילום: אלעד גרשגורן

"השכונות הללו יהיו משהו שונה מכל מה שאנו מכירים בחיפה", מדגיש אלפר. "לא נייצר שכונות שינה, אלא שכונות אורבניות עם חיי קהילה, מסחר ותעסוקה בתחומן, דבר שגם יפחית את השימוש בכלי הרכב. העתיד של חיפה נמצא בשכונות החוף".

חיבור פשוט

אחת מאותן שכונות חוף הצפויה כאמור בשנים הקרובות למהפכה של ממש היא נווה דוד, המאכלסת כיום כ-4,000 תושבים, ושורשיה במעברה שהוקמה בראשית שנות ה-50.

עוגן מרכזי בתכנונה מחדש של נווה דוד טמון בהקמת מעבר ישיר מהשכונה לים, עם שבילי הליכה ורכיבה ייעודיים, הכולל גם פארק רחב ידיים ומוסדות ציבור. עורק החיים המרכזי של השכונה יתנקז לרחוב דוד המלך, שישמש ציר לתחבורה ציבורית, וישלב בין מגורים, מסחר ותעסוקה. אל דוד המלך יתחבר גם רובע חדשנות בעירוב שימושים, שיוקם בשכונה ויציע בין היתר גם מלונאות. עוד בתוכנית, הפיכת גן הבנים לפארק משמעותי מוקף במסעדות, בתי קפה, מתקני כושר ומשחק.

אף שתוכנית המתאר טרם אושרה, התכונה סביב נווה דוד כבר מורגשת במחירי הדירות שהכפילו עצמם בתוך כשלוש שנים ונמצאים בעלייה מתמדת. לפי נתוני אתר מדלן, בעוד מחירה הממוצע של דירה בשכונה ביוני 2017 היה 878 אלף שקל, הרי שבקיץ האחרון הוא כבר עמד על 1.81 מיליון שקל.

נווה דוד. בתוכנית לשכונה: חיבור אל חוף הים והקמת רובע חדשנות מעורב שימושים

החזון לשכונה מושך אליה גם את בכירי שחקני ההתחדשות העירונית: לאחר שפרויקט פינוי-בינוי של קבוצת אלמוג כבר נמצא בשלבי ביצוע, ומיזם של קבוצת אזורים המתכונן בדרום נווה דוד קיבל באחרונה את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, פרויקט נוסף שכבר מושך אליו פוקוס הוא זה של קבוצת הכשרת הישוב וי.ח דמרי – שני גופי נדל"ן מנוסים החוברים לשיתוף פעולה מסקרן. הפרויקט הוא נדבך נוסף בפעילות ההתחדשות העירונית של הכשרת הישוב בצפון, לצד מיזם הבינוי-פינוי בקרית ים, הכולל הקמת כ-1,300 דירות ונמצא בימים אלה בהליך הפקדה מול הוועדה המחוזית.

"לשכונות החוף בכלל, ולנווה דוד בפרט, יש פוטנציאל אדיר", מסביר דניאל נמרודי, מנהל תחום ההתחדשות עירונית בקבוצת הכשרת הישוב. "מעבר לקרבה לחוף, השכונה נמצאת במיקום אופטימלי ממש בכניסה לחיפה ובקרבה למוקדי תעסוקה, קניות ובילוי. אחרי שנים ארוכות שנווה דוד ושכנותיה סבלו מהזנחה וחסו בצילן של שכונות ההר, המגמה כעת משתנה, והן אלו שייתנו את הטון. לכולנו ברור ששינוי אופייה של נווה דוד הולך יד ביד עם התחדשות עירונית".

"לסמיכות של נווה דוד לים יש השפעה ישירה על מבני השכונה ותשתיותיה", מוסיף נמרודי. "לכן מבנים חדישים, שמספקים גם פתרונות מיגון, הם הכרח. אנו רואים עין בעין את שאיפת העירייה לגבש שכונה תוססת שבה הכל נמצא ממש מתחת לבית. כך, לצד שדרוג רף המגורים, יכלול הפרויקט שלנו גם מסחר בקומות הקרקע, גינה מרכזית גדולה ופינות חמד, המתכתבים כמובן עם תוואי האזור".

כדאיות כלכלית

המיזם אותו מבקשות הכשרת הישוב וי.ח דמרי לקדם הוא למעשה מגה-פרויקט המתפרש על כמה מתחמים ובמסגרתו מתוכננים להיהרס עשרות מבנים ומאות דירות, כשבמקומם ייבנו מגדלים בשימושים מעורבים. "לפני כניסה לפרויקט, אני מקפיד להגיע לאזור המיועד ולשוחח קצת עם התושבים", מספר נמרודי. "כשסיירתי בנווה דוד נתקלתי בבעלי דירות שמשוועים לפינוי-בינוי ולחידוש השכונה, חלקם כבר ממש איבדו תקווה. אצל כולנו יש נכונות אמיתית לשלב כוחות ולהתקדם, ובכך לחזק את אמון התושבים בתהליך ובעירייה".

דניאל נמרודי. "בעלי הדירות בנווה דוד משוועים לפינוי-בינוי ולחידוש השכונה" צילום: רובי קסטרו

גם בעיריית חיפה מבינים כי במנגנון ביורוקרטי יעיל, ובדיאלוג פורה טמון המפתח להוצאת פרויקטים אל הפועל. "העירייה מתוך הבנת החשיבות של מיזמי התחדשות עירונית לעיר הקימה מחלקה להתחדשות עירונית הפועלת יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומפעילה צוות גדול של אנשי מקצוע המלווה את הדיירים, היזמים והמתכננים", מרחיב אלפר. "התכנון נעשה תחילה על ידינו בראייה רחבה, מתוך מטרה לספק מענה גם ברמת התשתיות כגון כבישים, מבני ציבור ושטחים פתוחים – ואליו נכנסים בשלב הבא היזמים במתחמים שהגדרנו להתחדשות עירונית.

"מינהל ההנדסה מקדיש תשומת לב רבה ליצירת ודאות תכנונית. ודאות תכנונית היא טובה גם אם בסוף היא לא מייצרת יותר זכויות, משום שהיא מגדירה איפה ניתן לבנות וכמה. כשיזם יודע מראש את הפוטנציאל הטמון בקרקע, אין לו הפתעות ואין לו אכזבות. אנחנו מעוניינים לפגוש את היזמים ולעשות תיאום בין התכנון הכולל שאנחנו עשינו לבין המתחמים הפרטניים שאותם הם מקדמים, לצאת לדרך עם הגשת תוכניות ולאשר אותן".

"אנו עוסקים בפרויקט זה למעלה משלוש שנים, הצגנו חלופות תכנון לעירייה והחתמנו מאות בעלי דירות על הסכמי פינוי-בינוי. עתה אנו ממתינים להצגת תוכנית המתאר החדשה ומשם אני מאמין שנעלה על הגל", מיישר נמרודי קו. "נווה דוד היא המשך טבעי לשכונת רמת הנשיא הסמוכה לה, שכבר ביצעה קפיצת מדרגה משמעותית ונהנית מפריחה נדלנית. אין שום סיבה שדיירי נווה דוד לא ייהנו גם הם מדירה חדשה בשכונה חדשה".

"המיתוג מחדש של האזור יהפוך אותו לכזה שכולם רוצים לגור בו, כולם רוצים לחיות בו", מסכם אלפר. "הדבר משפיע גם על מחירי הדירות ומייצר כדאיות כלכלית לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית".