להשכיר דירה - כחוק

בתקופה האחרונה, גם בעזרת רוח גבית מה"מלשינון", נדרשו רשויות המס לתיבת פנדורה שעד כה נותרה בפינה, והיא העלמת הכנסות משכירות ע"י בעלי דירות. כך למדנו מפשיטה שביצעו רשויות המס בשבוע שעבר על בתים רבים ברשפון, כי ישנם בתים רבים המושכרים והכנסות בגינם לכאורה אינן מדווחות וקל וחומר אינן ממוסות.

קיימים מסלולי מיסוי שונים בנוגע להכנסות מדמי שכירות על דירות מגורים, וניתן למזער את חבות המס לרמה נמוכה ביותר, ובד בבד להימנע מהאפשרות להיתפס ולהיות חשוף לסנקציות פליליות וכספיות משמעותיות.

מושב רשפון. פשיטה של רשות המסים על בעלי נכסים צילום: דוד שי

בהתאם לחלופה הראשונה, יחיד זכאי לפטור ממס בגין הכנסתו מהשכרת דירת מגורים בהתאם לחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים). החוק מעניק פטור מתשלום מס על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירת מגורים אחת או יותר, וזאת עד לתקרה של 4,980 שקל נכון להיום, בהתקיים התנאים הבאים: מדובר בדירת מגורים בישראל, המשכיר הוא יחיד (או חב' משפחתית), וגם השוכר הינו יחיד או חברה שקבע שר האוצר. כמו כן, נדרש כי הדירה אינה רשומה כנכס ואין לרשמה כנכס בספריו של המשכיר, ובנוסף שההכנסה אינה עולה לכדי עסק.

החוק קובע למעשה פטור "מתקפל", כלומר ככל שההכנסה מדמי השכירות עולה על התקרה, נקבע מנגנון במסגרתו כל שקל עודף מפחית שקל מתקרת הסכום הפטור. לדוגמה, נניח שדמי השכירות חורגים ב- 1,000 שקל מהתקרה, אזי מכיוון שכל שקל של חריגה מקטין את הפטור בשקל, הרי שהסכום שייהנה מפטור ממס יהיה התקרה פחות סכום החריגה (ובמספרים 4980-1000) ויתרת הסכום תמוסה.

חלופת מיסוי שנייה הקבועה בפקודת מס הכנסה, לפיו יוטל מס מחזור בשיעור 10% מההכנסה ברוטו. כל זאת, במידה והמס הועבר לפקיד השומה כמפורט בסעיף, וזאת ללא קביעת תקרה לגובה ההכנסות. דרישות הסעיף הינן: דמי השכירות אצל היחיד אינם הכנסה מעסק, הדירה המושכרת משמשת למגורים בישראל, וכן תשלום מקדמות שוטפות לפקיד השומה. כלומר, נניח כי הכנסות מדמי השכירות הינם 10,000 שקל בחודש, במסלול זה רשאי המשכיר לשלם סכום קבוע של 10% מדי שנה, קרי 12,000 שקל, ולא ניתן אם כן לנכות הוצאות פחת, מימון וכיו"ב.

חלופה אחרונה הינה מסלול רגיל החייב במס לפי הוראות הפקודה, קרי ברירת המחדל הקיימת לגבי כל עיסוק באשר הוא. במסלול זה משולם מס מלא על ההכנסה נטו, לאחר קיזוז הוצאות, פחת וכיו"ב, כנהוג לגבי חישוב כל הכנסה חייבת אחרת. זה אומר, מהכנסה מדמי שכירות ניתן יהיה לנכות הוצאות פחת, מימון ואחרות ששימשו בייצור ההכנסה.

נראה כי מאמצים שישקיעו רשויות המס עלולים שלא להביא לתוצאה המיוחלת, נוכח הסכומים הפטורים ממס ויתר ההקלות הקיימות. עם זאת, על מנת להימנע מחשיפה פלילית ואזרחית, מן הראוי שמשכירים ישקלו את אחד המסלולים הנ"ל בהתאם לנסיבות, ויבחרו במסלול המתאים ביותר.

הכותב הוא עו"ד מחטיבת המס בפירמת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte בריטמן אלמגור זהר.