מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל: "אין סיבה שהממשלה תעודד השקעה בדיור"

יומיים אחרי שבנק ישראל הזכיר ברמז בפרוטוקול דיוני הריבית כי על הממשלה החדשה יהיה לפעול לריסון הביקושים לדירות גם באמצעות צעדי מיסוי, התייצב אתמול בכיר בבנק ואמר דברים מפורשים יותר בנושא. מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל פרופ' נתן זוסמן קרא לממשלה להטיל מס על רווחים מהשקעה בדיור.

לדברי זוסמן, בביקושים לדירות למגורים קיימת יציבות יחסית, ולכן מה שיכול להביא לירידת מחירים בשוק הדיור הוא ריסון הביקושים לדירות להשקעה בלבד. זוסמן הזכיר בדבריו את ההגבלות הנוספות על נוטלי המשכנתאות שהטיל המפקח על הבנקים דודו זקן בסוף השנה שעברה ואמר כי לצידן נדרש סיוע להקטנת הביקושים לדירות להשקעה גם מצד הממשלה. זאת, מבלי לפגוע ברוכשי הדירות מקרב הזוגות הצעירים.

"סיוע כזה", הסביר זוסמן, "יכול ללבוש צורה של מיסוי על השקעה בדיור". לדבריו, נכון להיום, השקעות בדיור אינן ממוסות כמו השקעות בשוק ההון, ומכיוון שפעילות ההשקעה בדיור מסכנת את יציבות השוק, אין סיבה לעודד אותה על פני השקעות אחרות בתקופה הנוכחית".

פרופ' נתן זוסמן צילום: נמרוד גליקמן

"צריך להפחית את הפער על התשואה בין שכ"ד לשוק ההון"

לדברי זוסמן, "אפשרויות הפעולה של הממשלה בתחום מיסוי שוק הדירות כוללות ביטול או הארכה של משך הזמן לזכאות מפטור ממס שבח על דירה להשקעה, או מהלכים שיבטלו, או לפחות יפחיתו, את הפער הקיים היום בין המיסוי על התשואה בשוק ההון לבין התשואה משכר דירה.

מס שבח שאותו הזכיר זוסמן הוא מס בגובה 25% מההפרש בין מחירי הדירה בעת קנייתה ובעת מכירתה. המס מוטל על כל מי שמוכר דירה, ובבעלותו יותר מדירה אחת. מי שלא מכר דירה אחרת במהלך ארבע השנים שקדמו למכירה הנוכחית, זכאי כיום לפטור מתשלום מס שבח.

על פי ההצעה של בנק ישראל, יוארך משך הזמן שמקנה זכאות לפטור ממס שבח. ההצעה נועדה לצמצם את התמריץ להשקיע בדירות. דווקא בנקודה זו מי שהיה מפורש יותר היה נגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר שרק בשבוע שעבר אמר כי הצעת הבנק היא להאריך את תקופת הפטור ממס שבח מארבע לשבע שנים.

גם בנושא צמצום הפער במיסוי שוק ההון ושוק הנדל"ן לא נקב אתמול זוסמן במספרים מדויקים, אולם הצעות בנק ישראל בנושא זה פחות או יותר ידועות. על רווחים פיננסיים מוטל כיום מס רווחי הון בשיעור של 25%. לעומת זאת, הכנסות מהשכרת דירה למגורים נהנות מפטור ממס עד תקרה של 4,910 שקל לחודש, ומעליה גובה המס הוא 10% בלבד. על פי ההצעה המתגבשת בבנק, יש לבטל את הפטור הקיים ולהגדיל את שיעור המס על הכנסות משכר דירה, כדי לצמצם את הפער בין שני אפיקי ההשקעה ולהקטין בכך את כדאיות ההשקעה בדירות.

בנושא הנהירה להשקעה בדירות הסביר זוסמן כי כאשר התשואות באפיקי השקעה חלופיים יורדות, המשקיעים פונים להשקיע בשוק הדיור. בנקודה זו הגן מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל על מדיניות הריבית הנמוכה שמפעיל הבנק וציין כי היא תרמה לתופעה זו בצורה חלקית בלבד. זאת בשל העובדה שתשואות אגרות החוב בכל העולם וגם בארץ נקבעות בעיקר בשוקי ההון הגלובליים, והן תלויות גם בצעדי המדיניות של הבנקים המרכזיים הגדולים בעולם.

בהמשך דבריו, ניתח זוסמן את נושא המימון בשוק הדיור, והציג נתונים שמהם מתברר כי יתרת ההתחייבויות לתשלום משכנתאות שנותרו לציבור עולה באופן הדרגתי. הוא הציג אומדנים מתוך עבודת מחקר שמתבצעת בבנק ישראל, על פיהם רמת המינוף של נוטלי המשכנתא ביחס להכנסתם עלתה מדרגה, מרמה של כ־30% מההכנסה של משק בית בתחילת שנות ה־2000 לרמה של כ־35% כיום.

"גודל המשכנתא ביחס למחיר הדירה עלה מ־35% ל־50%"

על פי אומדנים שהציג זוסמן, המינוף של גודל המשכנתא ביחס למחיר הדירה (LTV) עלה מרמה של כ־35% בסוף שנת 2003 לרמה של יותר מ־ 50% בסוף שנת 2012. לדבריו, התפתחות זאת היא זו שהובילה לצעדים האחרונים שבהם נקט המפקח על הבנקים, שכן הגדלת המינוף מגדילה את הסיכונים בתיק ההלוואות של הבנקים למשכנתאות. זוסמן ציין כי בישראל רמות הסיכון של הבנקים אמנם לא הגיעו לאלה שבמדינות אחרות, אולם לא יהיה זה נכון להמתין באפס מעשה עד שהסיכון יתממש בארץ כפי שקרה מעבר לים.