ועידת הנדל"ן
"בטווח הארוך מחירי הדיור בישראל תואמים לנעשה בעולם"
פרופ' נתן זוסמן, ראש חטיבת המחקר בבנק ישראל הגן בוועידת הנדל"ן על מדיניות הריבית: עם ריבית גבוהה היו יותר מובטלים
"הנתונים מראים כי מ-1980 ישראל נמצאת על קו המגמה של מחירי הדירות בכל העולם ואכן המחיר קשור להכנסה. אבל בשנתיים 2012-2011 אז רואים גם כן כי מחירי הדירות בישראל תואמים פחות או יותר את קצב הצמיחה". כך אמר הבוקר (ג') ראש חטיבת המחקר של בנק ישראל, פרופ' נתן זוסמן, בועידת הנדל"ן של "כלכליסט".
לדבריו, "אפשר לראות שיש קבוצת מדינות כמו אוסטרליה, ניו זילנד ושבדיה שבדומה לישראל לא חוו האטה כלכלית משמעותית בעקבות המשבר הפיננסי ובהן רואים שהציבור, כמו בישראל, רוכש דירות והמחירים שם עלו אף יותר מאשר כאן".
- אורי יוגב: חייבים לבטל לאלתר את מס הרכישה
- בנט: "המדיניות הכי חברתית היא לנתק המחוברים ולתת לכולם"
- מנכ"ל אפריקה ישראל: "מחירי הנדל"ן לא עומדים לרדת"
עם זאת, פרופ' זוסמן גם אמר עוד כי "זה לא סוד שמחירי הדירות החלו לעלות מחדש בחצי השנה אחרונה. קצב עליית מחירי הדירות בשנה האחרונה הינו גדול יותר מקצב עליית שכר הדירה. בתחילת 2012 חשבנו שקצב עליית מחירי הדירות התמתן והגענו למנוחה ונחלה, אבל בחצי השנה אחרונה ראינו שלא כך".
זוסמן הסביר, כי "כל מחיר מורכב כמובן מצד ביקוש וצד היצע וכאשר בודקים את צד הביקוש רואים כי קצב עליית מחירי הדירות קשור לצמיחה הכלכלית - גם בגידול באוכלוסיה וגם בגידול בהכנסה - שמוביל לעלייה בביקש לדירות וגם בעלייה בביקוש לאיכות הדירות.
נתן זוסמן בוועידת הנדל"ן. מגן על מדיניות הריבית של בנק ישראל צילום: נמרוד גליקמן
"כמו כן, גורם נוסף שמשפיע על הביקוש לדיור הוא הביקוש לדירה כנכס להשקעה. כאשר משווים את התשואה הזו לתשואה שניתן לקבל על נכס סולידי כמו אג"ח מדינה אפשר לראות שכאשר התשואה על אג"ח יורד במקביל גם התשואה מהשכרת דירה יורדת כי משקיעים פונים להשקעה בנדל"ן (ומעלים את ההיצע וגורמים לירידת מחירי שכר הדירה - מ"פ) עד שהתשואות משתוות. זו לא תופעה רק בישראל. אם חוזרים לאותן מדינות שנהנו מצמיחה יחסית בזמן המשבר רואים כי אותה תשואה - שכר דירה חלקי מחיר דירה - בישראל דומה לשוויץ ושבדיה"
זוסמן הוסיף כי הבעיה בצד ההיצע של דירות הוא במשך הזמן הארוך - 13 שנה, מרגע התחלת התכנון ועד לגמר הבנייה. "גורם נוסף הוא שמלאי הדירות הלא מכורות הוא לא מבוטל, כמעט 20 אלף שמשום מה לא נמצא בשק במחירים הקיימים, כלומר שהקבלנים מעדיפים לא למכור אותן במחיר הקיים בתקווה לעלית מחירים".
עם ריבית גבוהה לא היינו מחליפים מכונית
זוסמן הגן גם על מדיניות הריבית של בנק ישראל, שלטענת מבקריה השמירה על ריבית נמוכה מביאה לעלייה במחירי הדירות שכן אנשים פונים להשקעות בנדל"ן כדי להשיג תשואה שאי אפשר להשיג בפקדונות בבנקים. "לפי החוק הבנק מחוייב לשמור על יציבות מחירים, לתמוך בצמיחה וביציבות הפיננסית. נניח שבנק ישראל לא היה פועל לפי החוק והיה שם את מחירי הדירות כיעד למדיניות מוניטרית. אם היינו מחזיקים את הריבית גבוהה היינו מביאים לכך, באופן גס, כי על כל 100 עובדים היו לנו עוד 5 מובטלים יותר מאשר היום. השכר שלנו היה יותר נמוך וכח הקנייה שלנו היה פוחת, לא היינו מחליפים מכוניות וגם אם כל זה לא היה קורה, אז בגלל הריבית הגבוהה היינו משלמים יותר על משכנתאות והלוואות אחרות שלקחנו. אם המצב הכלכלי היה מידרדר כמו באירופה גם הממשלה היתה נכנסת לגירעונות יותר גבוהים והיינו משלמים יותר מסים כדי לכסות אותם. אנחנו בבנק ישראל נדרשים לשיקולים של כל המערכת אבל אנחנו לא מזלזלים במה שקורה בשוק הדיור".
