אם הממשלה רוצה לטפל במחירי הדיור, למה תקציב השיכון מקוצץ בכל שנה?

מחירי הדיור הם פצצה פוליטית, חברתית, כלכלית, בין־דורית. חלק מהפצצה הזאת כבר התפוצץ בקיץ 2011, אבל לא כולה. ככל שמחירי הדיור ממשיכים לעלות, ואיתם היקף המשכנתאות, הפצצה הזאת רק הולכת וגדלה, מתקתקת לה בתוך חשבונות הבנק של הציבור הישראלי ובמאזנים של הבנקים, בעיקר של אלה שמחלקים משכנתאות בהיקפי ענק. מתישהו, בעיקר אם האבטלה תגדל לשיעור גבוה מדי, פצצת המשכנתאות עלולה להתפוצץ. ואפילו אם זה לא יקרה, פצצת מחירי הדיור לבדה מאיימת לקרוע את החברה הישראלית.

לפרויקט המלא לחצו כאן

כגודל הבעיה כך גודל המבוכה של הממשלה. כדי להמחיש זאת, הנה רשימה חלקית של הגופים הממשלתיים שיש להם נגיעה כזו או אחרת, גדולה יותר או פחות, לתחום הדיור. מינהל מקרקעי ישראל מוכר קרקעות; אגף התקציבים במשרד האוצר קובע לכולם מה לעשות; אגף השיכון אחראי לתקנים, לבנייה בפריפריה וכיוצא באלה; משרד ראש הממשלה מקדם רפורמות ואמור להסתכל קדימה; בנק ישראל אחראי לבנקים למשכנתאות ולריבית שמתדלקת את המשכנתאות; רשות המסים גובה את מסי הנדל"ן; מינהל התכנון שאחראי למדיניות התכנון נמצא בכלל במשרד הפנים; משרד התחבורה והתשתיות הלאומיות אמור לוודא שיהיו מספיק תשתיות במקומות החדשים שבונים בהם; והשמאי הממשלתי שאמון על קביעת שומות לקרקעות בכלל יושב במשרד המשפטים. ובקיצור, פלונטר בירוקרטי.

למרות מצעד הגופים הזה, שלחלקם אינטרסים מנוגדים, אפשר לנחש בקלות מה אין בכל הרשימה הזאת: גוף אחד שמאגד את כולם, מתווה את המדיניות ומורה להם מה לעשות, כל אחד בתחומו. רק בממשלה הנוכחית, ביוזמת שר האוצר יאיר לפיד, הוקם קבינט שרים לדיור. ועדיין - ספק גדול אם היוזמה המיניסטריאלית תצליח לשנות את דפוסי הפעולה ואת המבנה הארגוני של הדרגים המקצועיים.

"כלכליסט" והסדנא לידע ציבורי מנתחים את המספרים שמאחורי תקציב משרד השיכון, שיציג היום שר השיכון אורי אריאל בפני ועדת הכספים.

שר השיכון והבינוי אורי אריאל (מימין) וקודמו בתפקיד אריאל אטיאס. ניסיונות צילום: מיקי נועם אלון

מענקי הסיוע לדיור הלכו ופחתו

נתחיל בחדשות הטובות. ב־2014 תקציב מענקי משרד השיכון, שנועדו לסבסוד שכר דירה ולסבסוד משכנתאות לאוכלוסיות נזקקות, אשר מהווה את עיקר תקציב המשרד (58%) - יגדל באחוז. ואולם, הנחמה הפורתא הזאת לא באמת צריכה לנחם. זאת משום שהתקציב הזה - שיהיה 2.1 מיליארד שקל בשנה הבאה - התכווץ לאורך השנים. ב־2005, כדוגמה מקרית, הוא היה 2.4 מיליארד שקל, ובשנת 2000 - 3.7 מיליארד שקל. כלומר, בשורה התחתונה הכסף שהמדינה מקצה בכל שנה לסיוע לאוכלוסיות נזקקות ברכישה או שכירה של דירה הולך ופוחת, אף שהקושי של האוכלוסייה רק גדל.

גם התקציבים שמוקצים לעניין לא מנוצלים במלואם. בכל השנים האחרונות תקציב מענקי משרד השיכון לא מנוצל במלואו. בשנת 2012 נוצלו מתוך התקציב הזה רק 86%. בשנת 2011 נוצלו רק 80%. למעשה, במהלך השנה משרד האוצר מעביר מאות מיליוני שקלים מתוך תקציב הסיוע לדיור למטרות אחרות לגמרי. כך למשל, ב־2012 הועברו 120 מיליון שקל מתקציב הסיוע בדיור למימון הבחירות; עוד 28.5 מיליון שקל הועברו לסיוע למפוני מגרון; ו־421 מיליון שקל הועברו בשתי פעימות לרזרבה הכללית של תקציב המדינה ומשם התפזרו לכל עבר (חלק גדול מזה למערכת הביטחון).

ההסבר השגור לכך שתקציב הסיוע בדיור קטן לאורך השנים הוא שהעלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר כבר הסתיימה, וגם הצרכים שלה התמעטו והלכו. הסבר נוסף הוא שברמת ריביות נמוכה כל כך בבנקים למשכנתאות ,המשכנתאות המסובסדות שהמדינה מציעה כבר פחות אטרקטיביות מהשוק הפרטי. מנגד, יש הטוענים כי בזמן שמדינות אחרות מתמודדות עם עליית מחירי הדיור באמצעות קידום פתרונות דיור בר־השגה (בבניית דיור ציבורי, בבניית דיור להשכרה או בפיקוח על גובה שכר הדירה), בישראל בחרו הממשלות להשאיר את הפתרונות לשוק החופשי, דבר שהביא בעיקר לעליות מחירים ולהתרחקות הדיור מהישג ידם של חלקים גדולים בציבור.

תקציב המשרד קוצץ ב־63% בתוך עשר שנים

עליית מחירי הדיור שיצאה משליטה היא בעיה ששולחת זרועות בערך לכל חלקה אפשרית. למשל, ככל שמחירי הדיור מאמירים, כך עולה גובה המשכנתא שזוג צעיר צריך לקחת בשביל לקנות דירה. וככל שזה קורה, התמריץ לקחת משכנתא צמודה לריבית גדל, כי הריבית נמוכה כרגע, אבל מתישהו היא תעלה, ואיתה יתנפח ההחזר החודשי. ואם זה יקרה, זוג צעיר ממוצע עלול למצוא את עצמו מחזיר לבנק בכל חודש 40% מההכנסה נטו שלו, אם לא יותר. ואם מצב כזה יקרה, הזוגות הצעירים, מעמד הביניים, ימצאו את עצמם חנוקים. הם יקטינו את הצריכה הפרטית שלהם למינימום ההכרחי לקיום, מה שבתורו יקטין את הכנסות המדינה ממסים על צריכה (בעיקר מע"מ), מה שיגדיל את הגירעון, מה שישלח את המדינה לסבב נוסף של העלאות מסים, שבתורו יקטין עוד יותר את ההכנסה הפנויה, וחוזר חלילה.

וזה עוד כלום, כי לבעיית מחירי הדיור יש גם השלכות בין־דוריות משמעותיות. ככל שמחירי הדיור הופכים בלתי אפשריים לזוגות הצעירים, כך ההורים שלהם נדרשים להיכנס לתמונה, כלומר, מי שההורים שלו יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה. אחרת, ההורים נאלצים למשכן את הדירות של עצמם או לפגוע בפנסיה שלהם, בחסכונות שלהם או בירושה של הדור הבא.

הניסיונות של הממשלה הקודמת לרסן את עליית מחירי הדיור - שיווק מוגבר של קרקעות והקמת ועדות דיור לאומיות שאמורות לקצר את תהליכי התכנון ולאשר יותר תוכניות דיור לבנייה - נחלו כישלון. במקביל, הורדות הריבית של בנק ישראל תדלקו את הביקוש למשכתנאות, שלא דוכא חרף הצעדים המשלימים של הבנק להגבלת היכולת של הזוגות הצעירים לקחת משכנתאות. לפלונטר הזה צריך להוסיף את שתי העלאות המע"מ מהשנה האחרונה שתדלקו עוד יותר את הביקוש לדירות. נתוני הלמ"ס והאוצר מראים זאת היטב - הביקוש לדירות נשאר כפי שהיה לפני שנה, ואילו היצע הדירות ירד בכ־5%. השילוב של שני אלה ברור: עוד עליות מחירים.

לנוכח המחאה הציבורית והמאמצים לריסון מחירי הדיור מפתיע אולי לגלות שתקציב משרד השיכון בכלל יתכווץ ב־2014. התקציב יעמוד על 3.6 מיליארד שקל - 3% פחות מב־2012. יתרה מזאת, ככל שבועת הנדל"ן התנפחה יותר, התקציב רק הלך וקטן. בכל שנה בעשר השנים האחרונות התקציב קוצץ עוד ועוד. לשם השוואה ב־2003 תקציב המשרד עמד על 9.7 מיליארד שקל - כלומר קיצוץ של 63% בעשר שנים.

ייתכן שהמדינה לא רוצה שמחירי הדיור יירדו

יש הטוענים שהמדינה נמצאת בכלל בניגוד עניינים. הכנסותיה מכל מה שקשור בדיור - מסי נדל"ן, מע"מ על עסקאות בדיור והכנסות משיווק קרקעות של מינהל מקרקעי ישראל - גדולות מכדי לוותר עליהן. הנה המספרים. בשנת 2014 המדינה צופה כי הכנסותיה ממס רכישה יגדלו ב־75% ויסתכמו ב־5.2 מיליארד שקל. מלבד זה, באוצר בונים על תוספת של 24% להכנסות ממס שבח (שיסתכמו ב־2.4 מיליארד שקל). את התוספת להכנסות המדינה מעסקאות נדל"ן בגלל העלאת המע"מ האוצר לא מפרט. ככל שמחירי הדירות גבוהים יותר, הכנסות המדינה מהמסים האלה גבוהות יותר. נוסף על כך, ההכנסות משיווק קרקעות אמורות להגיע ליותר ממיליארד שקל נוספים.

אז מה יש לנו כאן? המדינה פועלת בתחום הדיור במספר גדול של זרועות, שלאו דווקא מדברות זו עם זו, ומתקשה לקדם מדיניות אפקטיבית. מנגד, אין לה באמת אינטרס שמחירי הדיור יירדו - גם משום שההשפעה על הבנקים עלולה להיות קטסטרופלית, אבל גם מפני שהיא רואה המון הכנסות ממסי הנדל"ן. ובתווך, התקציבים שמוקצים לסיוע לשכבות החלשות ביותר, אלה שמתקיימות מפחות מ־5,000 שקל בחודש - התקציבים האלה מקוצצים שוב ושוב, וגם מה שנותר לא באמת מנוצל.