הגבלות המינוף לא עזרו: ממשיכים לקנות דירות בכל מחיר

כשמוסיפים לכך נתונים שפרסם בשבוע שעבר בנק ישראל ואשר מופיעים גם בדו"חות הבנקים אודות ירידה ברכישת דירות בידי משקיעים מתקבלת תמונה מטרידה — יותר ויותר זוגות צעירים ומשפרי דיור רוכשים דירות יקרות יותר ומממנים יותר מהן בעצמם, כשמקור הכסף להרפתקה הזו לא ברור.

פחות משקיעים, יותר כסף

התמונה הזו, לפיה עיקר העלייה בביקושים למשכנתאות מגיעה מלקוחות הבנקאות הפרטית, המבוססים יותר, אך לא ממשקיעים שמעדיפים לנצל את הריבית הנמוכה במשק להשקעה בדירה במקום להשקיע בשוק ההון או בפיקדונות שהבנקים מגייסים מהציבור, משתקפת גם מהצלבת הדו"חות הכספיים של הבנקים. מדו"חות בנק הפועלים עולה כי במהלך הרבעון השלישי רק 14.7% בלבד מנוטלי המשכנתאות מהבנק היו משקיעים, ירידה לעומת 15.7% ברבעון שקדם לו השנה.

מדובר בנתון חיובי, שכן הוא מצביע על כך שאת הביקושים לדירות מובילים רוכשי דירה ראשונה, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אך הנתון הזה מתנגש עם נתון אחר שמפרסם בנק לאומי. מאז נובמבר אשתקד, אז נכנסו לתוקפן המגבלות שהטיל המפקח על הבנקים דודו זקן על שיעור המימון שיכולים הבנקים להעניק על משכנתאות, הלווים היחידים שיכולים לרכוש דירה בשיעור מימון גבוה מ־70% הם זוגות צעירים או רוכשי דירה ראשונה. עם זאת, נתוני בנק לאומי מצביעים דווקא על ירידה בשיעור המשכנתאות שהעניקו הבנקים בשיעור מינוף הגבוה מ־70% — במהלך הרבעון השלישי שיעור המשכנתאות שניטלו בשיעור המימון הזה עמד על 33.2% לעומת 36.1% ברבעון השני של השנה.

במילים אחרות, מהצלבת שני הנתונים עולה כי את הביקושים למשכנתאות מובילים זוגות צעירים ומשפרי דיור שמצליחים לגייס הון אישי גבוה מבעבר על אף העלייה במחירי הדירות.

דירות בבנייה צילום: ענר גרין

המחירים ימשיכו לעלות

היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים מתחילת השנה מצביע על קצב משכנתאות שנתי של 52 מיליארד שקל ב־2013 — עלייה של 11% לעומת היקף המשכנתאות שהעניקו ב־2012. לא ברור מהיכן רוכשי הדירות מצליחים לגייס את ההון הנדרש לרכישת דירה, שכן השכר במשק לא גדל בקצב דומה לזה של עליית מחירי הדיור.

אך העובדה שאוכלוסייה גדולה מצליחה לגייס הון רב יותר מבעבר מלמדת שבנק ישראל עדיין לא הגיע לתקרה הנכונה — כרגע, גם אם מחירי הדירות ימשיכו להאמיר נראה שרוכשי דירות פוטנציאליים נוספים יוכלו לעמוד בדרישות ההון לדירה.

מדובר בקריאת השכמה לממשלה. ללא פתרון אמיתי שיעצור את הסחף הביקושים לדירות יימשכו, ואיתם גם העלייה במחירי הדירות.