התוספת שתופסת: בעקבות אישור החוק המגביל שכ"ט עו"ד ברכישת דירה מקבלן

בתחילת החודש אישרה הכנסת את תיקון מספר שבע לחוק המכר (דירות), שעניינו הגבלת שכר הטרחה המשולם לעורך הדין של הקבלן על ידי רוכשי הדירות.

ח"כ מאיר שטרית הצליח – למרות התנגדות לשכת עורכי הדין וגופים נוספים – להעביר את הצעת החוק, שעלתה לקריאה ראשונה עוד ביולי 2013. דעות בעד ונגד החוק – הן מכיוון עורכי הדין והן מכיוון הקבלנים – נשמעו מרגע בו נודע על הכוונה להציעו לכנסת, ופולמוס חריף בנושא התנהל גם מעל דפי פסקדין.

אילוסטרציה צילום: שאטרסטוק

עד לאישור החוק, היה עורך הדין של הקבלן גובה מהרוכש בין 1.5% ל-2% ממחיר הדירה, כשכר טרחה או כהשתתפות בשכר טרחת הקבלן. לרוכש הוסבר, שעורך הדין מטפל ברישום הבית המשותף וברישום הדירה על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין – שתי פעולות שאינן כה פשוטות לביצוע, כפי שניתן אולי לחשוב, וגם אינן "מיידיות". רישום הבית המשותף, למשל, יכול ויתבצע כשנתיים או שלוש לאחר אכלוסו, מפאת טבען של פרוצדורות שונות.

הרוכש ישלם

אלא שפעולות אלו הן חובות חוזיות של הקבלן, ששכר הטרחה עבורן מגולגל ישירות על הרוכש. רשות המסים היתה הראשונה להבין את העניין: ברשות ראו את מחיר הדירה כמחיר המצוין בחוזה, ראו גם את שכר הטרחה בגובה 2% ששילמו הרוכשים לעורך הדין של הקבלן, והחל משנת 2011 החלו לגבות מס רכישה גם על שכר הטרחה, כאילו הוא חלק אינטגרלי ממחיר הדירה.

כעת קובע החוק החדש, שהקבלן יישא בחלק הארי של שכר הטרחה לעורך הדין מטעמו ושחלקו של הרוכש יעמוד על חצי אחוז מערך הדירה או 5,000 שקל – הנמוך מביניהם. עם זאת, הסכום הסופי לא נקבע בחוק והשר אמור לקבוע את תקרת התשלום בתקנות.

כאן נכנסת לתמונה התחזית הקודרת הבאה: שוו בנפשכם, שהכנסת תחוקק חוק שיחייב את הקבלן להעניק לכל רוכש דירה מוצרי חשמל חדשים בשווי של כ-50,000 שקל. האם, לדעתכם, מחיר הדירה יוותר על כנו? המשמעות היא שהקבלן, שעד כה לא גילם את שכר טרחת עורך הדין במחיר הדירה, יחל מעתה לעשות כן, כיוון שלא יוכל לגבותו בנפרד.

עד לאישור החוק, לא נכללה עלות עורך הדין בחישובי ההוצאות של הקבלנים, אך יש לשער שברגע זה ממש הם יושבים מול טבלאות האקסל שלהם ומוסיפים לרשימת העלויות גם עמודת "שכר טרחת עורך דין" בגובה של כ- 1.8% ממחיר הדירה + מע"מ + 0.2% לרכיב המכונה "בלתי צפוי". מחירי הדירות לרוכשים עלולים לטפס, אם כן, בכ-2% ואולי קצת יותר.

עלויות חדשות

מכיוון שהחוק החדש, שיכנס לתוקפו רק בעוד כשישה חודשים, אוסר לגלגל את שכר הטרחה על הרוכש מעבר לסכום שיקבע בתקנות, סביר להניח שהקבלנים ינסו להסוות את העלייה במחיר בדרכים יצירתיות. מי שיצליח להוכיח את הקשר שבין העלייה הצפויה במחירי הדירות לבין גלגול עקיף של שכר הטרחה של עורך הדין ללקוח – יוכל לבחון את האפשרות של תביעה ייצוגית כנגד הקבלן או הקבלנים האמורים.

לצד התקווה כי התחזיות הקודרות שלנו יתבדו וכי העלות הכוללת של רכישת הדירה תפחת, יוצאת משורות אלה קריאה למחוקק: האם לא כדאי "לעשות סדר" בחוק ובתקנות התכנון והבנייה ולהחליף חקיקה של כ-13,000 סעיפים במערכת חוקים נוחה ומתקבלת על הדעת, במקום להיכנע לפופוליזם? החוק החדש, יהיו כוונותיו טהורות ככל שיהיו, קיים סיכוי לא מבוטל שהמציאות לא תסכין עמו ותוביל להולדת גזירות חדשות על רוכשי הדירות.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין

* הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין.

**המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.