"מכרזי מחיר מטרה זו התאבדות לקבלנים"

בשוק הנדל"ן מנסים להבין את משמעות המהלך של ראש הממשלה בנימין נתניהו להביא לקבינט הדיור הצעה לקבוע מחיר מטרה לדירות.

לפי תוכנית זו המדינה תגדיר פרויקטים לבנייה על קרקע מדינה בערים שונות, בהם ייקבעו מחיר יעד לכ-80% מהדירות בכל פרויקט שייבנה. אדמות המדינה ישווקו לקבלנים במכרזי מינהל לקבלנים, כאשר הקבלן הזוכה יהיה זה שיציע את מחיר המטרה (מחיר הדירה) הזול ביותר מבין המציעים במכרז.

לא ברור, לעת עתה, כיצד הצעה זו תשתלב עם הצעת שר האוצר יאיר לפיד, לתת הטבה של 0% מע"מ על רכישת דירות חדשות, עד סכום של 1.6 מיליון שקל. גורמים במשרד האוצר אמרו הבוקר, כי תוכנית מחיר מטרה ותוכנית 0% פטור ממע״מ הן שתי תוכניות משלימות שיידונו בקבינט הדיור וייבחנו במקביל.

הקבלנים יעמוד במחיר המטרה? צילום: דוד הכהן

בינתיים, בשוק הנדל"ן התגובות מעורבות. "במקום לבזבז מיליארדים מתקציב המדינה, ולקבעו מע"מ בשיעור אפס, יש לחשוב על תכנית משולבת שמורידה מצד אחד את הביקושים ומעלה מצד שני את ההיצע", אומר אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות'. לדבריו, "כדאי שראש הממשלה, בכירי האוצר ומשרד השיכון על כיוון לייזום תכנית שתאפשר לזכאים לרכוש אופציה לדירה עתידית. כיום המגבלה העיקרית היא שלמנהל אין קרקעות זמינות לבניה בהיקף הנדרש שיענה על הביקושים ולכן כדאי להציע תכנית בה המנהל יפרסם מכרזים לגבי שטחים שזמינות הבניה שלהם תהיה בעוד 3 ואפילו 5 שנים".

"קבלנים יוכלו לגשת למכרזים כאשר ייקבע מחיר מטרה לדירה והמדינה תבטיח להם הגנה מפני ירידת מחירים. זכאים יוכלו כבר היום לקנות את האופציה לרכישת דירה בפרויקט שיוקם בעוד מספר שנים דבר, שירגיע את השוק וייתן לכל הזכאים אופק ממשי לפתרון בעיית הדיור שלהם. ברור שהתכנית צריכה להיות מפורטת ומאורגנת היטב משפטית ותכנונית, ברם זה יוריד את כל הלחצים הפסיכולוגיים מאותם זכאים שנדחפים כיום בהיסטריה לקנות דירה בכל מחיר", אומר המאירי.

לדברי ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעים לשעבר, צריך להרחיב הצעת לפיד לכל זכאי הדיור. לדבריו, "צריך לתת הזדמנות שנה תמימה לביטול המע"מ במסגרת הוראת שעה. זה האמצעי היחידי להורדה מידית של סחרור מחירי הדיור ואף הורדת המחירים ההתקפות על לפיד הינן פופוליסטיות ודמגוגיות ולדעתי זהו דווקא צעד הכיוון הנכון. צריך לקבוע כמחיר מטרה 1.5 מיליון שקלים. זה ישרת לפחות 30%  מרוכשי הדירות, הרבה יותר משמעותי מההצעה המקורית של לפיד".

הקבלן אלי אביסרור, מנכ"ל חברת אביסרור משה ובניו ויו"ר ארגון קבלני הנגב ובאר שבע, אמר: "איני רואה שום אפשרות למחיר מטרה. אם רוצים מחיר מטרה – יש לבטל את המכרז על מחיר הקרקע. אין אפשרות למכור את הקרקע למציע ההצעה הזולה ביותר – מדובר בסיסמאות בלבד והדבר אינו בר ביצוע. במידה והמדינה באמת רוצה מחיר סופי לדירה - יש לחזור למתכונת של שנות העלייה הגדולה ולהתחייבות רכישה של דירות על-ידי המדינה. אני מברך את שר האוצר על הצעד האמיץ לביטול המע"מ, ובטוח שזאת האפשרות היחידה להוזלת מחירי הדירות לזוגות צעירים באופן מיידי".

"מכרזי מחיר מטרה זו התאבדות לקבלנים", אומרת עפרה חדד, סמנכ"ל חברת יורו ישראל. "ממתי נעשינו נביאים שנוכל לדעת מה הצפי של עליות הבניה מראש לעוד שנתיים? מי יכול לדעת כשיחליט לבנות אם תשומות הבניה לא יעלו? אגרות שונות והיתרי בניה לא יעלו? אני בטוחה שמשרד הבינוי והשיכון ירצה לבדוק את מחירי המכירה ולאשר אותם כמו שהיה במקרה של המחיר למשתכן. הפרוצדורה הזו לוקחת חודשים וזה מעכב את הוצאת היתרי הבניה. הקבלנים לא יכולים לגלגל את פטור המע"מ מהדיירים כי ייתכן שלא תהיינה דירות במחיר שהשמאי הממשלתי עשוי לטעון שהן ימכרו בו".

ערן באלינט, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד שבלת ושות', אמר על היוזמת רה"מ: "על אף שיוזמה זו נראית כפתרון מבורך ואף עדיפה על פני הצעתו של שר האוצר, ראוי להתייחס לבעיותיה. החיסרון העיקרי באספקט זה הוא שקבלנים ישקיעו פחות באיכות הדירות בכדי שיוכלו לעמוד במגבלת המחיר המקסימאלי לעיל ובכדי לעמוד בקריטריוני התכנית. המצב האמור יביא לירידה באיכות מפרטי הדירות, בגדלן ובטיבן". לדברי באלינט, "ייתכן ותידרש התערבות מראש לא רק במחיר הדירה, אלא גם במפרט, דבר מורכב, המחייב יצירת מנגנוני פיקוח ובקרה של המדינה".

שי עזר, אנליסט הנדל"ן של IBI בית השקעות, אמר: "הצעת מחיר המטרה ללא ספק עדיפה ואפקטיבית יותר מהצעת ביטול המע"מ לדירה ראשונה של שר האוצר. עם זאת, יש לשים לב לשני חסרונות מרכזיים: הראשון הוא שההשפעה על מחירי הדיור לא תהיה מיידית. החיסרון השני הינו לגבי איכות הבנייה שנראה כי תרד".