המרכזים האורבניים בעולם מתרוקנים

מייקל בלומברג, ראש העיר היוצא של ניו יורק ואחד מעשירי אמריקה, התראיין בספטמבר 2013 למגזין "ניו יורקר". בשיחה הואשם בלומברג במדיניות שמיטיבה עם חבריו העשירים. את התשובה הארוכה שלו, שעיקרה היה "העשירים הם אלה שמממנים את קופת העיר", הוא סיים במשאלה: "לא היה נפלא אם היינו יכולים לשכנע את כל האוליגרכים הרוסים לגור פה?".

המשאלה של בלומברג כבר נהפכה למציאות עוד בתקופת כהונתו - והוא היה מודע לכך היטב. הוא אמנם לא הצליח להביא את כל האוליגרכים לעיר, אבל הפך אותה ליעד נחשק להשקעת פרימיום בנדל"ן. מיליארדרים מכל העולם רואים בניו יורק את מגרש המשחקים שלהם - מקום טוב להחנות, שלא לומר להלבין, כסף בפיסת נדל"ן. על המצב התודעתי בהנהלת העיר מעידה תוכנית חדשה, שלפיה דייריו ה"עניים" של בניין פאר ייאלצו להשתמש בכניסה נפרדת.

שלט למכירה בחזית בניין בלב מנהטן. אוליגרכים מרוסיה ומולטי־מיליארדרים מסין מציפים את השוק

התוכנית, של חברת אקסטל (Extell), נוגעת למגדל בן 33 קומות באפר ווסט־סייד שיכלול 219 דירות יוקרה. 55 דירות - בין הקומה השנייה לשישית - מיועדות לשוכרים בעלי הכנסה נמוכה יותר. לקומות הללו תהיה כניסה נפרדת, ודייריהן לא יורשו להשתמש בשירותים המיועדים לדירות היוקרה כגון חדר כושר ובריכת שחייה. ההצעה של אקסטל, שזכתה לכינוי "מדיניות הדלת הענייה", קיבלה אישור מעיריית ניו יורק.

הניתוק הזה מהצרכים של התושבים וההפיכה של חלקים מניו יורק לעיר רפאים המאוכלסת בדירות חשוכות הפזורות במגדלי שן, תועדו ביוני האחרון ב"ניו יורק טיימס". על פי הנתונים שאסף העיתון, באזור המבוקש במנהטן, בין הרחובות 49 ל־70 ובין שדרת פארק לשדרה החמישית, כ־30% מהנכסים עומדים ריקים לפחות עשרה חודשים בשנה.

350 מיליון ליש"ט של עזובה בלונדון

התופעה לא ייחודית למנהטן; היא מאפיינת בעיקר ערים המשמשות כמרכזים פיננסיים כמו לונדון, דובאי, פריז וציריך, אבל היא מתרחבת לערים רבות אחרות, גם בישראל: ב"מוסף כלכליסט" האחרון פורסמה כתבה נרחבת בנושא זה ממש, כשארי ליבסקר יצא לבחון מבפנים את בנייני הרפאים בפרויקטי יוקרה בתל אביב ובירושלים, וגילה דירות שוממות בעשרות מיליוני דולרים ומגדלי יוקרה עם תפוסה של 12 דיירים.

ראש המחלקה למלחמה בהלבנת הון של משרד המשפטים האמריקאי, ג'ייקומאר רמאסוואמי (Ramaswamy), הסביר את הסיבות בשיחה עם הקונסורציום הבינלאומי של עיתונאים חוקרים ‏(או ICIJ - רשת של עיתונאים מ־60 מדינות שמשתפים פעולה בתחקירים‏). "המגה־עשירים אוהבים לשים חלק מכספם בנדל"ן נחשק מכמה סיבות", אמר רמאסוואמי, "הם צריכים אופציית מילוט אם העניינים במדינתם לא משרתים את האינטרס שלהם, הם מבקשים להחנות כסף בהשקעה לא תנודתית ושומרת ערך, והם גם רוצים לנפנף בכספם כשהם מארחים אחת לחודש בדירות היוקרה שלהם".

ההסבר הזה עומד במבחן המציאות. ישראל למשל, היא יעד מבוקש עבור אוליגרכים בעשור האחרון. גם בשל הקלות שבה ניתן לקבל דרכון ישראלי בעזרת השקעה או תרומה לארגונים ממשלתיים, וגם בזכות הקהילה הרוסית הגדולה בארץ. ותל אביב היא לא העיר היחידה שבה המגדלים עומדים ריקים כתוצאה מכך. נתניה למשל, ידועה כיעד מבוקש עבור רוסים עשירים, וגם שם, כמו במנהטן, מגדלים רבים על שפת הים עומדים חשוכים רוב השנה.

עד לאחרונה לונדון היתה בירת הבתים הריקים. על פי תחקיר של ה־BBC, בחודש יוני עמדו בבירה הבריטית כ־80 אלף בתים ריקים. רובם משמשים כהשקעה ספקולטיבית עבור עשירי העולם. רבים מהם אפילו לא ראו דייר ועומדים בעזובה עד הרוכש הבא. בדומה למנהטן, גם בשדרת בישופ היוקרתית בלונדון עומדים שליש מהבתים ריקים במהלך רוב השנה. הערך הקולקטיבי של עזובה זו עומד על 350 מיליון ליש"ט, וזה רק ברחוב אחד.

אחת ההערכות המטלטלות לגבי הנדל"ן הבריטי מגיעה מספרו של דני סטרלינג "All That is Solid", שסוקר את שוק הנדל"ן במדינה. סטרלינג מאמין כי לפחות שליש מהדירות באנגליה, 22 מיליון מהן, עומדות ריקות ברוב השנה. הערכה זהירה יותר של ארגון "בתים ריקים" הבריטי גורסת כי מדובר ב־635 אלף בתים. וזה בזמן שבו מספר מחוסרי הדיור במדינה רושם שיא של כל הזמנים.

ההון הזר זורם לבניינים בברלין

בעוד מחירי הנכסים בלונדון מטפסים לשיא ממוצע של 9,200 יורו למ"ר, ומאפשרים רק למהגרים עשירים לקנות נדל"ן בעיר, בברלין המחירים עדיין צנועים באופן יחסי. מחירו של מטר מרובע בבנייה חדשה בסטנדרט גבוה עומד בעיר על 4,400 יורו בממוצע. זה הופך את ברלין, שמחירי הנדל"ן שלה טיפסו בעקביות בשנים האחרונות, לאחת הערים האירופיות האטרקטיביות ביותר, וההון הזר אכן זורם אליה.

ברלין. מרכז כוח של תרבות והשקעת נדל"ן צילום: שאטרסטוק

על פי הנתונים של Engel & Voelkers, חברת תיווך לנכסי יוקרה בגרמניה, כ־60% מהנכסים האקסקלוסיביים בעיר נמכרים לאנשים שאינם מתגוררים בה. 40% הולכים למשקיעים גרמנים מהמבורג, פרנקפורט ומינכן, ו־20% למשקיעים ממדינות זרות. רכישות אלה החלו ליצור בברלין, אחת הערים העניות בגרמניה, תמונה של מציאות מעוותת בשנים האחרונות. גם שם רחובות שלמים שוממים במשך רוב השנה. רבים מהקונים, בדיוק כמו במנהטן או בלונדון, שומרים לעצמם את הזכות לקפוץ לביקור מדי פעם לבית החדש, ומשאירים אותו ריק במהלך רוב השנה.

עבור הגרמנים העשירים של דרום ומערב המדינה, ברלין הפכה בעשור האחרון למרכז כוח של תרבות והשקעת נדל"ן מבטיחה וזולה להחריד בהשוואה למרכזים אורבניים אחרים. מגדלי מגורים חדשים, כמו מגדל YOO שנבנה באזור המיטה הנחשק בעיר (בעיצובו של מיודענו מאותו מגדל בישראל פיליפ סטארק) צצים בהדרגה בעיר ומספקים לאותו פלח שוק שחולש על מגורי רפאים בערים אחרות בעולם, דירת פאר תמורת סכומים שבין 2 ל־4 מיליון יורו. מגדלים כאלה הופכים את המוטו של העיר בשנים האחרונות - "ענייה אך סקסית" - ללא רלבנטי. מה שבטוח, כמו במגדלים התל־אביביים של סטארק, גם כאן חלק גדול מהדירות יישארו ריקות במהלך רוב השנה.

קשה להשיג נתונים גלובליים על התופעה הזו, אבל היא מסוקרת בכל עיר בעולם שהיא גם מרכז כלכלי או תרבותי נחשק. בתי הרפאים של ניו יורק, לונדון ותל אביב מצטרפים לצבא של בתים כאלה בציריך, מילאנו, פריז וברלין, ואפילו בדובאי כבר מזכירים את התופעה בתור מגפת הדיור החדשה. בפברואר השנה ניסה "הגרדיאן" הבריטי לכמת את התופעה באירופה. תחקיר ארוך של העיתון הוביל למסקנה שבאירופה כולה עומדים 11 מיליון בתים ריקים, פי שניים ממספר מחוסרי הדיור ביבשת. בספרד, שיאנית בתי הרפאים, 3.4 מיליון בתים ריקים, באיטליה ובצרפת קצת יותר מ־2 מיליון כל אחת ובגרמניה כ־1.8 מיליון בתים שלא מתגוררים בהם כמעט.

רבים מהבתים ומהדירות האלה ריקים בשל ספקולציה נדל"נית. באותו אופן שבו לפעמים מכליות נפט עומדות וממתינות בלב ים עם המטען יקר הערך שלהן עד שהמחיר המתאים בנמל היעד ייקבע, כך ממתינות מאות אלפי יחידות דיור באירופה למחיר המתאים. ובינתיים, האוכלוסייה המקומית נאבקת לרכוש דירה באזורים המבוקשים, ביכולת הולכת ונשחקת. לא מן הנמנע שאם כל דירות הרפאים הללו היו חוזרות לשוק, או לחלופין, אם במקומן היו נבנות דירות שמתאימות לצורכי מעמד הביניים, ההיצע היה עולה, ואז מחיר הדירות היה הופך נגיש יותר עבור הרוב הנשחק - מה שקובעי מדיניות מנסים ליצור היום בתהליכים מלאכותיים היה מתרחש באופן טבעי ובמסגרת השוק החופשי.

מספר רוכשי הדירות צפוי לגדול

אבל המגמה הזו כנראה לא תשתנה. דו"ח העושר השנתי של סוכנות התיווך היוקרתית Knight Frank מעריך את מספרם של האולטרה־עשירים, כלומר אלה המחזיקים בנכסים בשווי מינימלי של 30 מיליון דולר ויותר, בקצת יותר מ־167 אלף אנשים ברחבי העולם. על פי הדו"ח, מספרם של אותם אנשים שהם גם בעלי דירות הרפאים בעולם, יגדל בעשור הקרוב ב־30%, כשרוב הצמיחה מגיעה מאסיה ומאפריקה.

וזה כבר קורה: על פי אגודת המתווכים הלאומית בארה"ב, בשנה החולפת זינק מספר רכישות הנדל"ן שמבצעים סינים עשירים ב־72%, והסתכם ב־22 מיליארד דולר. בלומברג דיווח כי הרכישה של הסיני הממוצע בארה"ב עומדת על סכום של 520 אלף דולר, לעומת רכישה ממוצעת של קונה אמריקאי העומדת על 200 אלף דולר בלבד. בחלק מהמקרים, בכמה קהילות מבוססות ובשכונות יוקרה בקליפורניה, 90% מהעסקאות בשנה החולפת בוצעו מול משקיעים סינים, ובמזומן.

מעבר לעובדה שערים רבות בעולם יחוו תהליך דומה שבו כמות בתי הרפאים תוסיף לצמוח, האם התהליך הזה לא מתדלק בועת נדל"ן גלובלית חדשה? נתוני מדד המחירים לצרכן מהאי הבריטי שפורסמו בחודש שעבר הם אולי הסנונית הראשונה. מאז תחילת השנה טיפסו מחירי הנדל"ן בלונדון ב־20.1%. זה 33.7% יותר מאשר השיאים שלפני המשבר הגלובלי ב־2008.