כל מספר זוכה: מי יודע כמה באמת יעלה למדינה חוק מע"מ 0%?

כמה באמת יעלה למדינה חוק מע"מ 0%? בימים האחרונים נראה שבהגרלת התשובה כל מספר זוכה. לכן לא פלא ששר האוצר ויו"ר קבינט הדיור יאיר לפיד, אשר יזם את החוק שלפיו יינתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה, יכול לזרוק מספרים ואז לשחרר הבהרות.

הסיבה לכך היא שהעלות האמיתית לקופת המדינה תלויה בכל כך הרבה משתנים, ובהם מספר התחלות הבנייה, מחירי הדירות, סוגי הדירות שיוגדרו במפרט החוק המחייב וההחלטה אם ההטבה תוענק גם לצמודי קרקע ולקבוצות רכישה. ההערכות, מושכלות ככל שיהיו, מבוססות על תחזיות שלא בהכרח יתקיימו. למשל, אם קצב התחלות הבנייה, שצנח ב־19% ברבעון השני של השנה, יימשך (9,300 יחידות דיור ברבעון), מספר הדירות שייכללו בהטבה יהיה נמוך מהציפיות. והציפיות משתנות חדשות לבקרים.

נתחיל בתחזיות אגף התקציבים במשרד האוצר, שלפיהן עלות החוק תהיה כ־2.4 מיליארד שקל. סגן הממונה על התקציבים ערן ניצן הסביר בדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת ביוני - רגע לפני צוק איתן - כי בתקציב 2015 יצטרך האוצר להתמודד עם העלות הזאת. התחזית משקפת את ההנחה שכ־10,000 דירות חדשות במחיר ממוצע של כ־1.5 מיליון שקל (18% מתוך המחיר הכולל הוא המע"מ) יימכרו בשנה במסגרת הטבת הפטור ממע"מ. אם יתווספו צמודי הקרקע וקבוצות הרכישה, יטפס הפסד המדינה לכ־3 מיליארד שקל.

בנייה (ארכיון) צילום: אוראל כהן

הערכות שמרניות יותר, המתבססות על מלאי הדירות החדשות ומידת התאמתן לחוק המע"מ מבחינת מפרט, גודל ומחיר, מציגות מספר דירות נמוך בהרבה. לפי כלכלני התאחדות בוני הארץ, רק כ־4,000 דירות יוכלו להימכר בפטור ממע"מ. אם הערכות הקבלנים יתממשו, העלות למדינה תסתכם בפחות ממיליארד שקל. התחשיב של הקבלנים מביא בחשבון רף מחיר אזורי שיקבע השמאי הממשלתי במשרד המשפטים בכל גוש בנייה; בחלקים מסוימים בארץ הרף האזורי יהיה נמוך מהרף הארצי, דהיינו דירות שיעלו פחות מ־1.6 מיליון שקל.

כך או כך, הנתונים היבשים מעידים כי בשנת 2013 נמכרו 16 אלף דירות חדשות במחיר הנמוך מ־1.6 מיליון שקל. אם כולן היו נכללות בהטבה היה מדובר באובדן הכנסות של 3.7 מיליארד שקל ממע"מ. מכיוון שהתחלות הבנייה בירידה, תרחיש זה הוא הכי פחות ריאלי.

מכל מקום, צריך לזכור כי עם החלתו של חוק 0% מע"מ, ככל שיעבור בכנסת, יהיו מעט מאוד דירות חדשות "מן המוכן" שיעמדו במפרט הטכני שיצורף לחוק. אף שהוא עדיין טעון אישור של שר האוצר, המפרט שחיבר משרד השיכון כולל שורה ארוכה של דרישות בתחומי החומרים, האבזור, הגימור, מידות החדרים השונים בבית ועוד. גם אם דירות חדשות שלא נמכרו עומדות בדרישת הגודל הכללית (60–150 מ"ר) וגם אם ייקבעו הוראות מעבר לעניין זה, עדיין יידרש לקבלנים שנים לבנות כמות דירות לפי המפרט החדש ועוד זמן למכור אותן. לכן סביר להניח שבשנה הראשונה לחוק רק כמה אלפי יחידות דיור ייכנסו להטבה, ולפיכך בתקציב הקרוב העלות למדינה תהיה נמוכה מ־3 מיליארד שקל.

אלא שהשאיפה היא לבנות הרבה יותר דירות כדי להוריד את מחיריהן, שזינקו ב־7% בשנה החולפת וב־58% בחמש השנים האחרונות. כך על פי מדד מחירי הדירות שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אתמול. אם תצליח הממשלה לבלום את מחירי הדירות ולבנות יותר, יותר דירות יוכלו להיכנס להטבת המע"מ ועלותה הכוללת למדינה תעלה.

einat.frankel@calcalist.co.il