מה צפוי לנו בענף נדל"ן ב-2015?

שנת 2014 התאפיינה בירידה במכירות בגלל הכרזות שר האוצר לשעבר יאיר לפיד ותוכניות מע"מ 0% ומחיר מטרה, שנועדו להוזלת מחירי הדיור. עם זאת, הירידה הזו, הייתה ירידה זמנית בלבד, בשל הלחצים הנובעים מהגידול הטבעי והביקושים שרק ממשיכים לעלות.

ב-2015 אני צופה גידול בביקוש, בעיקר בשל צמיחה באוכלוסייה העומדת על קצב גידול שנתי של 2% בשנה. ראינו כבר כי כל התוכניות של האוצר ובעיקר חוק מע"מ 0% לא הביאו את הישועה. כל התוכניות והאמירות הללו הן למעשה פוליטיקה בגרוש, כיוון ששום דבר בשוק הנדל"ן לא השתנה.

בנייה בראשון לציון

זה ממש לא משנה מה יעשו הפוליטיקאים ומה הם יבטיחו, בפועל לא ייבנו יותר מ-38,000 יחידות דירות, ואילו בפועל ישנו מחסור של 120,000 יח' וצורך מיידי של 42,000 יח' מדי שנה. בתוכנית מחיר מטרה יוצעו ליזמים רק כ-30,000 יחידות דיור. כאשר הדירות הראשונות כנראה, יהיו מוכנות בשנת 2020 ולא לפני כן. דיבורים לא מייצרים מלאי דירות והמדינה לא יכולה לפתור בעיות הקשורות לבנייה בפועל.

שוק הנדל"ן בישראל של היום סובל ממחסור בפועלים וישנו צורך הולך וגדל בעובדים נוספים בענף הבנייה. עם זאת, למרות ההבטחות הממשלה לשעבר לא עשתה דבר במהלך 2014 ועם כ-8,000 עובדים סינים, המועסקים כיום בענף הבנייה, לא ניתן לבנות יותר מ-40,000 יחידות דיור הנבנות כיום.

אני צופה כי ב-2015 תהיה ירידה במלאי הדירות וייבנו רק כ-38,000 יחידות, מלאי אשר יספיק בפועל רק לביקוש ב-10 החודשים הראשונים של השנה.

כמו כן, בשנה הקרובה נראה עליית מחירים שימשיכו לעלות ויטפסו במהלך 2015 בעוד כ-2-5%. כמות העסקאות בשנה הקרוב תרד לכ-90,000, מתוכן כ-25,000 דירות חדשות.

מבחינת התחלות הבנייה הצפויות, אני מניח שהתחלות הבנייה ב-2015 יעמדו על כ-32,000 יחידות דיור, במקום צפי שעומד על 42,000 יחידות דיור. כלומר, בפועל תהיה ירידה של כ-20% בהתחלות בנייה.

יתר על כן, מתוך היחידות שתוציא הרשות לשיווק בשנה הקרובה, ייבנו רק כ-10-15 יחידות דיור בעוד כשנתיים–שלוש ואילו הקרקעות ליחידות הדיור הנותרות לא יהיו בשלות לבנייה וצרכי השוק יגדלו בינתיים בעוד 60,000 יחידות דיור במשך השנתיים הקרובות.

רשות מקרקעי ישראל והממשלה למעשה רצים אחר הזנב של עצמם ללא תוכנית דרמטית. המצב הזה ילווה אותנו בשנה הקרובה ואפילו מעבר לכך.

משרד הבינוי הינו גוף מיותר. היכן שמשרד הבינוי מעורב, הבנייה תקועה במשך שנים, כי המשרד לא יודע לבנות וגם לא יודע לפתח כמו קבלן פרטי. מה שלוקח לקבלן פרטי לפתח ב-6 חודשים, למשרד השיכון לוקח 24 חודשים בגלל הבירוקרטיה הפנימית שלו.

שנת 2015, לא רק שלא תביא את הבשורה אלא תרחיק את החלום של הצעירים לרכישת דירה בשנים הקרובות.

הכותב הוא מנכ"ל קבוצת מזרחי