כמה מרוויח יזם על דירה שעולה 1.6 מיליון שקל?

מחירי הדירות הגבוהים מעוררים כעס שלעיתים מופנה אל הקבלנים והיזמים. אך מה מחיר הדירה כולל? ובאילו מקרים היזם מפסיד? הצצה לדרך התמחור של דירה בישראל

יאיר נתיב 10:0512.12.14

מחירי הדיור בארץ, וזה לא סוד, גבוהים למדי. מספר המשכורות הדרוש לרכישת דירה לפי נתוני משרד השיכון עומד על כ-139, מהגבוהים בעולם. אנו יודעים שמחירי הדירה גבוהים, אבל רובנו לא מודעים לגמרי לאופן התמחור של דירה בישראל כיום. אנו כבר יודעים שיש מרכיב לא מבוטל של מיסוי על רכישת דירה, אבל לא תמיד מודעים לשיעור הרווח של היזם, הנמוך יותר ככל הנראה ממה שחשבתם.

קראו עוד בכלכליסט:

כמו בכל נושא אפשר להתווכח על הנתונים, שתלויים בנקודת המבט של מי שנשאל לגביהם. בנתוני התאחדות הקבלנים למשל שיעור הרווח הגולמי היזמי עומד על 12.7%, אבל משיחות עם יזמים וקבלנים עולה תמונה מעט שונה. "בשביל פחות מ-15% אני לא יוצא מהבית", אומר יזם שבנה כבר מספר פרויקטים באזור המרכז. משיחות עם כל הגורמים הרלבנטיים זהו שיעור המינימום שצריך לציין בתוכנית עסקית כדי שהבנקים יאשרו מימון. "הבנקים אכן דורשים כיום לפחות 15% רווח. זה לא אומר שזה מה שיוצא בסוף", אומר שי פאוזנר, סמנכ"ל בהתאחדות. שיעור הרווח הגולמי הממוצע בדו"ח שיכון ובינוי עומד למשל על 33%. עם זאת, בפרויקטים של דירות מן השנים האחרונות מדובר בשיעור נמוך יותר.

כדי לבחון בהגינות את הנתונים צריך לבדוק את הרווח על פרויקטים שמבוצעים בקרקעות שנרכשו בשנים האחרונות. כך למשל על פרויקטים שנבנו באדמה שנרכשה בזול בשנות ה-50 וה-60 אפשר לראות רווח של 40% ו-50%, ועל קרקעות שנרכשו בשנים האחרונות שיעור הרווח הגולמי ליזם נע בין 6% ל-29%, כשברוב המקרים הוא נמצא איפשהו באמצע. לפי היזמים שאיתם שוחחנו שיעור הרווח הגולמי לפרויקט נע בין 15% ל-20%. כשמתרגמים את זה לשקלים, גם אחרי הורדת מס, מדובר בסכומים נאים שנראים דמיוניים לשכיר הממוצע, אבל צריך לזכור שהם עבור עבודה של מספר שנים ותוך לקיחת סיכונים לא מבוטלים.

נקודה נוספת שצריך לזכור היא שלציבור יש זיכרון קצר, ושהיזמים יכולים גם להפסיד. מחירי הדירות זינקו ב-86% בתוך חמש שנים בלבד, וגרמו ליזמים לרווחים נאים. אבל בשנים שלפניהן ירדו מחירי הדירות ב-12.4%, ואז יזמים שרכשו קרקע ביוקר ומכרו בזול הפסידו עליה. ביזמות אפשר גם להפסיד. לא צריך לרחם על היזמים, כמובן, אבל צריך לזכור גם שהם לוקחים סיכון שרוב השכירים בישראל היו חוששים לקחת.

מנתוני דו"ח 0 (שמפרק את נתוני הפרויקט לפרטים), שהועברו על ידי היזם חנן מור, עולה כי לפחות על אחד הפרויקטים שביצע הרוויח כ-15%. "אין רווח קבוע לדירה ליזם", הוא אומר. "יש פרויקטים שיזם מפסיד כסף. ראינו את זה בעבר כשחברות גדולות כמו רובננקו ואחרות נסגרו. ומצד שני ראינו פרויקטים שיצאו לדרך עם רווח מסוים ויצאו עם יותר כסף. אל תשכח גם ששורת הרווח של חברה זה לא הרווח של הפרויקט. במטה החברה יש מנכ"ל, סמנכ"לים ועוד עובדים".

פרויקט מגורים בבנייה (ארכיון) צילום: שאול גולן

לדבריו, "זה מוצר שלוקח שלוש שנים לבנות אותו, להקים אותו ולמסור אותו. הרווח שלו בנקודת היציאה המתוכננת למועד של שלוש שנים יכול להשתנות. יש מקרים שגומרים עם 5% רווח ויש הפוך גם, שקנינו את הקרקע בזול והשוק עלה - ואז הרווחנו מעל 20-25%".

לדברי שרון תורג'מן, הבעלים של "עוז הבניין" לניהול פרויקטים, "ההפתעות קבלניות יכולות להיות רבות ומגוונות. החל בעלויות בינוי לא מתוכננות כגון פעולות הנדסיות שונות הנדרשות במהלך הפרויקט, כלה בעלייה בעלות חומרי הגלם, תנודות בשוק הנדל"ן כמו הקפאת השוק בעקבות מע"מ 0 המובילות לעלויות מימון שונות. יש לזכור שתדמית הענף כרווחי מאוד טומן בחובו גם סיכונים לא קטנים לקבלן, שעל מנת שהוא יוכל וירצה לעמוד בהם, הוא צריך להבטיח אחוז רווח סביר".

אין וויכוח על כך שמחירי הדיור צריכים לרדת, אבל את הוויכוח הזה צריך לנהל תוך הכרת הנתונים. אז כמה מרוויח יזם, בממוצע, על פרויקט? בטבלה הבאה.