רגולציה גרועה שהתגלגלה אל מחירי הדירות

עוד ניסיון להפחית לרוכשי דירות את עלויות העסקה התגלגל בחזרה אליהם בצורת העלאת מחיר הנכס. בתחילת השבוע נכנסו לתוקף תקנות חדשות אשר מגבילות את גובה שכר הטרחה המשולם לעורכי דין ברכישת דירה מקבלן - מהלך שאמור היה להקל את הנטל על רוכשי דירות חדשות, ולשים סוף למצב המקומם שבו רוכשי דירות נדרשים לממן את עלויות הייצוג המשפטי של הקבלן שממנו הם רוכשים. אלא שמתברר כי לפחות חלק מחברות הנדל"ן נערכו מבעוד מועד להוראות החדשות, ודאגו לעדכן את המחירונים שלהן - כך שבמקום לגבות את הכסף מהרוכשים תחת הכותרת "שכר טרחת עו"ד", ייגבה אותו סכום בדיוק באמצעות העלאת מחיר הדירה.

כך למשל, חברת הנדל"ן אאורה שבשליטת יעקב אטרקצ'י מצהירה במסמכים רשמיים כי היא עדכנה את מחירון הדירות שלה והעלתה את מחירי הדירות המשווקות כעת ב־1.5%. במקביל מבקשת החברה לאשר התקשרות עם משרד עורכי דין בבעלות אשתו של בעל השליטה, סיגל אטרקצ'י. במסגרת ההתקשרות, החברה תמשיך לשלם לה 1.5% ממחירה של כל דירה שתמכור כהוצאות שכר טרחה, אך 5,000 שקל מתוך הסכום הזה ייגבו מהרוכשים כשכר הטרחה המקסימלי שמותר לפי החוק החדש. למעשה, המצב שנוצר הוא כזה שבו הרוכש משלם 5,000 שקל יותר ממה שהיה נדרש לפני כניסת התקנה לתוקף, וזה עוד לפני התוספת בגובה מס הרכישה שעליו לשלם מכיוון שמחיר הדירה עלה.

ה"טריק" של אאורה נחשף בגלל הקשר המשפחתי בין בעל השליטה בחברה לבעלת משרד עורכי הדין, אשר חייב אותה להצהיר עליו במסמכים רשמיים. אולם היא לא חברת הנדל"ן היחידה שנוקטת שיטה זו.

"כל המחירים עלו מיד"

התקנות שאושרו בחודש שעבר בוועדת הכלכלה, מקורן בהצעת חוק שיזם ח"כ מאיר שטרית, שטען כי מטרתן היא לנסות להוריד את מחירי הדירות החדשות. בדברי ההסבר לחוק נטען כי לנוהג של קבלנים לדרוש מרוכשי דירות לשלם נוסף למחיר הדירה גם 1.5% כשכר טרחה אין כל הצדקה עניינית, שכן עורך הדין מייצג את הקבלן או את חברת הבנייה ולא את הרוכש. טענה נוספת שנשמעה בעד החוק היתה כי רוכשי דירות רבים אינם מיוצגים בפועל על ידי עו"ד מטעמם, מפני שהם מניחים בטעות שעו"ד של הקבלן מייצג אותם כי הם נשאו בשכרו.

עו"ד נדב בריח, סמנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר, המשווקת יותר מ־20 פרויקטים ברחבי הארץ, מסביר כי מה שהיה אמור לקרות הוא שכעת, כאשר מחיר הדירה עומד על מיליון שקל, הלקוח ישלם מיליון שקל ועוד 5,000 שקל - אבל זה לא מה שקרה. במקום זה מחיר הדירה עלה ב־1.5%, ובנוסף הרוכש משלם עוד 5,000 שקל.

כשהציבור מפסיד מישהו מרוויח ומי גזר את הקופון? אשתו של בעל השליטה אאורה היתה מחויבת לדווח לבורסה על זימון אסיפה כללית של בעלי המניות שלה לצורך חידוש עסקת בעלי העניין עם סיגל אטרקצ'י, הבעלים של משרד עורכי הדין העובד עם החברה, שהיא גם אשתו של בעלי אאורה יעקב אטרקצ'י ענת רואה לכתבה המלאה 

"החוק הזה מלכתחילה היה ממש טיפשי, כי באותו הרגע שחייבו אותנו לעשות את זה, אוטומטית כל המחירים עודכנו ב־1.5% למעלה והלקוח שילם עוד 5,000 שקל", הסביר בכיר בחברת יזמות נדל"ן. גם עו"ד בריח אומר כי "רוב החברות שאני מכיר הוסיפו את המחיר למחיר הדירה, למעט חברות שמראש גילמו את זה במחיר. הלקוחות לא באמת נהנו מהסיפור הזה". עם זאת בריח מודה כי קיים קושי להצביע על השינוי במחיר מכיוון שכל חברה "גלגלה" את התוספת בצורה שונה, וחלקן למשל הפחיתו את היקף ההנחות.

משווק בכיר אשר סירב להיחשף סיפר כי מרבית החברות בשוק גלגלו את ההפחתה בשכר טרחת עו"ד על הרוכשים, והסביר כי "עיקר הבעיה שהיו יזמים שסגרו מראש עם עורכי דין על 1.5%, וכעת כשהחוק יצא זה למעשה נפל עליהם כי הם כבולים בתוך חוזה סגור. לכן מיהרו לעדכן את המחירים כלפי מעלה, ובפועל מה שקרה הוא שהלקוח שוב הפסיד".

לדברי עו"ד אפי נוה, יו"ר ועד מחוז תל אביב בלשכת עוה"ד, "החוק הזה שיזם שטרית הוא חוק אווילי. אפשר לחשוב שכל בעיות יוקר הדיור של מדינת ישראל נבעו משכר טרחת עוה"ד. הוא כבר פתר את הבעיות של יוקר הקרקע? מיסוי? אפילו במתווכים לא נגעו. מה שקורה הוא שהקבלנים פשוט מעלים את מחירי הדיור, ובפועל הלקוח לא רק שלא מקבל את ההנחה שרצה שטרית להביא, אלא הוא אפילו משלם יותר מס רכישה. קודם שילמת מס רכישה על מחיר הדירה ולא על שכר הטרחה, וכעת אתה משלם מס רכישה גם על שכר הטרחה שמגולם במחיר הדירה. אנחנו הסברנו לו שזה חוק לא נכון.  עכשיו כשחוק המע"מ נפל ואנשים שישבו על הגדר חוזרים לשוק, המחירים רק עולים. אם רצו לדאוג לציבור, למה לא עשו הגבלת שכר מתווכים? אין להם שום מגבלה והם גובים 2%".

הרוכש חושב שהוא מיוצג

למרות הבעיות בתקנה החדשה, גם המצב הקודם שבו התשלום לעורכי הדין עמד על 1.5% ונגבה לרוב נוסף לתשלום על הדירה, היה רחוק מלהיות אידיאלי ופגע ברוכשים. הבעיה העיקרית, מלבד שכר הטרחה הגבוה שהצרכנים נדרשו לשלם, היא שרבים מהם סברו כי מכיוון שהם משלמים עורכי הדין מייצגים אותם בעסקה, אף שהם למעשה מייצגים את היזם. מעבר לכך, במקרים שונים שכר הטרחה ששולם עבר בכלל לידיו של היזם ולא של העו"ד, שכן לפעמים מדובר בעו"ד שמלווה את היזם לכל אורך הפרויקט וסגר עם היזם על תשלום גלובלי לכלל הפרויקט. במקרים אחרים התשלום לעורך הדין על הפרויקט, כלומר מימון הליווי של היזם, מומן באופן אבסורדי על ידי הרוכשים.

מאיר שטרית . יוזם התיקון צילום: עטא עוויסאת

התקווה שהתקנות החדשות מגלמות בתוכן היא שלמרות הפגיעה המיידית ברוכשים כעת, ייתכן שלאורך זמן תושרש בשוק הרכישה תרבות ולפיה הרוכש מגיע לעסקה עם עורך דין מטעמו ויחזק את מעמדו מול היזם.

בינתיים ח"כ שטרית לא מצטער על התיקון שיזם: "אני לא נבהל מכך שהעלו את מחירי הדירות. אני גאה בחוק שיזמתי ואני מאמין שהתחרות בשוק תעשה את שלה. אחרת למה לא משלמים לרצף ולאדריכל בנפרד ממחיר הדירה? עו"ד לא מייצג את הרוכשים אלא את היזם, שלא פעם היה לוקח חלק מהכסף. למעשה ההסכם ביניהם היה שמגלגלים את ליווי הפרויקט על רוכשי הדירות. זה היה שוד לאור יום ואני שמח שפתרתי את זה".