שולה המוקשים: כך ניתן לשחרר את הפקק בשוק הדיור

בשנים האחרונות ניכרים ניסיונות לייעל את תהליכי הרישוי, אך ניתן עדיין להצביע על כשלים חמורים, שאינם זוכים למודעות ציבורית או לטיפול. פעמים רבות מקורם של אותם כשלים החל בכוונה היסטורית טובה מצד הרגולטור, אך העובדה שלא בוצעה התאמה מספקת לשוק הנדל"ן של ימינו, הפכה אותם עם השנים ל'מוקשים' של ממש, המשחיתים את שוק הדיור כולו. עליית מחירי הדירות היא רק אחד התסמינים לבעיה האמיתית.

פרדוקס הקלות בנייה

מסתבר כי הקלות הבנייה, שנועדו לאפשר לוועדות התכנון גמישות וסטייה קלה מהוראות התב"ע במקרים חריגים, הפכו ברבות השנים לנורמה גורפת, בעלת השלכות הרסניות על שוק הנדל"ן כולו.

לזכויות הנגזרות מעצם ההקלות, לרבות הקלות באחוזי בנייה, במספר קומות ובמספר יחידות דיור, השפעה דרמטית על התכנון ועל הרווחיות של הפרויקטים. הבעיה נעוצה בכך שוועדות התכנון אינן מחויבות להתנהל בשקיפות ולהציג קריטריונים ברורים לאישורן. כחלק מתהליך הרישוי, נאלץ היזם, בכל פרויקט, להתמסר להליך אישור הקלות ארוך ומסורבל, הכרוך בסיכונים, בעיכובים אין-סופיים ובהוצאות כבדות, לרבות תשלומים כפולים עבור תכנון וייצוג, היטלי השבחה, ותשלומים למאעכרים, לפקידים, לשכנים ולבעלי אינטרסים. כל אלה מגולמים במחירי הדירות, כשלעיתים גם הסיכון מגולגל ישירות לרוכשים. חוסר השקיפות יוצר קרקע פורייה לשחיתות ולפשע, מרחיק יזמים ראויים ומצמצם את התחרות.

גם יוזמות של הרגולטור, שנועדו להלחם במשבר הדיור, משתמשות בהקלות הבנייה ככלי לגיטימי, תוך התעלמות מהשלכותיו. ב-2013 למשל, אושרה הרחבה של תקנות שבס, המאפשרת הגדלת אחוז יחידות הדיור שניתן לאשר באמצעות הקלה, כששוב היזמים נאלצים לעבור את מסלול הייסורים, מבלי שאישור ההקלה מובטח להם.

הליך אישור ההקלות אינו גזירת שמים. במקום לשחזר אותו בכל פרויקט, יש לבחון מראש את הזכויות הנגזרות מעצם ההקלות, ולהפוך אותן לחלק אינטגראלי מזכויות הבנייה: לכלול אותן בתב"ע או לכל הפחות לפרסם קריטריונים ברורים ונגישים לציבור לאישורן.

צילום: גלעד קוולרציק

הרבה פוטנציאל, מעט מימוש 

בעשורים הראשונים לקיומה, נקטה המדינה במדיניות פיזור אוכלוסין. בעשורים האחרונים גוברת המודעות לצורך בהתחדשות עירונית ובציפוף מרקמים קיימים, אולם למעט מתחמים נקודתיים שזוכים לפינוי-בינוי, מרבית הערים עדיין משוועות להתחדשות, התב"עות ישנות ומיושנות, ולא ניכרת בהן כל הטמעה של המגמות העכשוויות או של הצרכים הלאומיים.

גם תמ"א 38, שהייתה עשויה בעקיפין להוביל להגדלת היצע הדירות, אינה צוברת תאוצה. זכויות הבנייה ניתנו לבעלי הדירות, בעוד שלרובם אין את הכלים והמימון לממשן. הפער בין הפוטנציאל ליכולת המימוש הכניס לתמונה עסקי יזמות וקרנות השקעות. השיטה מייצרת ניגוד אינטרסים, ומצב בלתי נסבל הן עבור היזמים, שנאלצים להסתכן ולהשקיע בתכנון פרויקטים שאינם באים לכדי מימוש, והן עבור בעלי הדירות, שהעסקאות המוצעות להם הן בבחינת 'חתול בשק'. לו המדינה הייתה מספקת לבעלי הדירות הכוונה והלוואות, היא הייתה נהנית בין היתר גם מהגדלת היצע הדירות.

הצורך הלאומי בבניית יחידות דיור קטנות, גם הוא עדיין לא מתבטא בתב"עות, חדשות כישנות. הן ממשיכות להגביל את המספר המקסימאלי של יחידות הדיור במגרש, אך לא את המספר המינימאלי, ובכך ממשיכות בפועל לעודד בניית יחידות דיור גדולות.

פוטנציאל בלתי ממומש להגדלת היצע הדירות קיים לא רק בבניה הרוויה, אלא גם בבנייה הפרטית צמודת הקרקע, שהיתה עשויה להגדיל בין היתר את היצע הדירות להשכרה. במקום לתמרץ בעלי מגרשים על הוספת יחידות דיור ראויות במגרש שברשותם, הרשויות מטרפדות את בנייתן, משיקולים מקומיים הנוגעים להעדפת אוכלוסיה בחתך סוציו-אקונומי גבוה, וכדי להימנע מטיפול בתשתיות ובשירותים העירוניים.

תמ"א 38 (ארכיון) צילום: עמית שעל

בעלי דירות שבויים

בניגוד לחללי משרדים ומסחר, הנמסרים לרוכשים ברמת מעטפת, בבנייני מגורים קיימת על היזם חובת ההוכחה שהמבנה 'ראוי למגורים'. מגבלה זו, שבבסיסה כוונה טובה מצד הרגולטור, זוכה כיום לפרשנות שאינה מעידה על טיב התכנון או הבנייה, אלא מחייבת את רוכשי הדירות לבנות את פנים הדירות באמצעות חברת הבנייה. הם נאלצים לשלם בעבור כל שינוי בדירה, גם אם אין לו עלות מבחינת הקבלן. בנוסף, כדי להשתלב בפרויקטים, ספקי המשנה מתמחרים את עבודתם מול הקבלנים במחירי הפסד, וכדי לאזן את רווחיהם, הם גובים מהרוכשים, שהופכים לקהל שבוי בידיהם, מחירים מופקעים.

התאמת הדרישות לשוק הדירות של ימינו, תאפשר לחברות הבנייה לשווק את הדירות ברמת מעטפת, ולהתחרות מול קבלני ביצוע נוספים על בניית פנים הדירות. התחרות תסייע לצמצם משמעותית את משך זמן הבניה ולהוזיל את מחירי הדירות בפועל.

הכותבת הינה אדריכלית, בעלת משרד העוסק בבניה למגורים