תכנון מראש: כך בני זוג יכולים לזכות בהטבה משמעותית במס רכישה
באחרונה מס הרכישה עלה משמעותית. אם לאחד מבני הזוג יש בבעלותו דירה, לרוב גם השנייה תחשב כבעלת דירה ולא תקבל הטבת מס ברכישת דירה. כיצד ניתן למנוע זאת?
באחרונה שינתה רשות המסים את דרגות מס הרכישה. לשינוי זה השלכה גם על היחסים בתוך המשפחה. כך, עולה השאלה האם בן זוג זכאי להטבת מס על דירה ראשונה אם לזוגתו, למשל, יש כבר דירה משלה. פסיקה שניתנה זה מכבר בנושא מאפשרת לנו להתכונן לבאות.
שני פסקי דין מובילים שניתנו לאחרונה מתייחסים לממשק שבין דיני משפחה לבין סוגיית מס רכישה והפכו רלוונטיים מתמיד לנוכח השינויים במדרגות מס הרכישה מיום 23.6.15, המכבידים את גובה המס על רוכשי הדירות, ולאורם כדאי מאד לתכנן ולהביא בחשבון שיקולי מיסוי טרם הנישואין.
כך, למשל, אם לבן זוג שעומד להינשא לבחירת ליבו יש דירה מלפני הנישואים – כדאי מאד לערוך הסכם הקובע הפרדה רכושית מוחלטת בנוגע לדירה, ובכך לאפשר לזוגתו, שאין בבעלותה נכס, לרכוש בעתיד דירה שמבחינת מס תיחשב כדירה ראשונה – ותזכה אותה בהטבת מס.
ואולם, כפי שנראה בהמשך, הסכם הממון לבדו אינו מספיק, ויש צורך גם לנהוג לפיו בפועל ולהפריד לחלוטין את הדירה ממסכת הנכסים המשותפת.
זוג במעבר דירה (אילוסטרציה). עם תכנון נכון ניתן להפחית את המס המשולם צילום: שאטרסטוק שינויי המס המדוברים
אם עד עכשיו היינו משלמים על חלק השווי של הדירה שבין 4,800,605 שקל ל- 16,002,015 שקל – 8% מס ועל חלק השווי שמעל 16,002,015 שקל – 10% מס, נכון להיום, ועד 31.12.2020 נשלם 10% על חלק השווי שמעל 4,800,605 שקל.
העלייה בשיעור המס הופכת את הטבות המס שאנו זכאים להן למשמעותיות ביותר. הדבר נכון במיוחד לגבי ההטבה הניתנת לרכישת דירת מגורים ראשונה.
כיום, כאשר אדם רוכש דירה ראשונה הוא פטור ממס רכישה עד לגובה של 1,568,000 שקל. לעומת זאת, כאשר הדירה הנרכשת היא דירה שנייה (או שלישית וכו') – מס הרכישה משולם מהשקל הראשון.
יש לכך משמעות רצינית כאשר מדובר במערכת יחסים זוגית, במיוחד כשאחד מבני הזוג מגיע עם "מטען היסטורי" של נכסים ודירות. זאת, כיוון שאם בן הזוג האחר ירצה לרכוש דירה ראשונה – היא עלולה שלא להיחשב ככזו והוא עלול לשלם מס רכישה ניכר.
הסיבה לכך היא "חזקת התא המשפחתי": חוק מיסוי מקרקעין רואה בבני הזוג וילדיהם (עד גיל 18) כאדם אחד לצורך מיסוי של מס רכישה. שלטונות המס מסתמכים על ההנחה שתא משפחתי אחד, המכיל בדרך כלל שני הורים וילדים קטינים, הוא אישיות משפטית אחת לצרכי מס רכישה, ואם לאחד מהם יש דירה אז כל רכישה של דירה נוספת תהווה רכישה של דירה שנייה על כל המשמעויות המיסויות שלה.
אפשר לבטל את רוע הגזרה?
שני פסקי דין – פסק דין שלמי (ע"א 3178/12) ופסק דין רפפורט (ו"ע 54905-05-13) –מתווים את הדרך להימנע מהסיטואציה שהדגמנו לעיל.
בפסק דין שלמי בו קבע בית המשפט העליון כי חזקת התא המשפחתי היא פיקציה משפטית שלא בהכרח תואמת תאים משפחתיים מורכבים. השופט יורם דנציגר מעלה שתי שאלות הדורשות הכרעה:
ראשית, האם "המטען ההיסטורי" – כלומר הרכוש שצבר כל אחד מבני הזוג בעבר – שייך בהכרח גם לבן זוגו. כאן צריך לבדוק אם בני הזוג הסכימו על הפרדה רכושית ובני הזוג פעלו על-פי ההסכמה הזו.
שנית, האם יש להתחשב בקיומו של הסכם יחסי ממון בין בני הזוג, שבמסגרתו נערכה הפרדה רכושית. כאן יש להוכיח שבני הזוג פעלו לפי ההסכם והוא לא נשאר "על הנייר" בלבד.
אם במענה על שתי השאלות יוכח כי הרכוש של בני הזוג מופרד לחלוטין - יש סיכוי לבטל את חזקת התא המשפחתי.
לאחר שניתנה ההלכה הנוכחית, הגיע המקרה של צבי רפפורט. רפפורט רכש דירה מזכויות ממוניות שקיבל לאחר שהתגרש מאשתו הראשונה. לאחר מכן הוא נישא בשנית וערך עם רעייתו החדשה הסכם ממון שקבע הפרדה רכושית מוחלטת.
רפפורט סבר כי מאחר שדירתו היא דירת המגורים היחידה שלו ומאחר שאין לו כל זכויות בשתי דירות שרכשה רעייתו עוד לפני שהכירה אותו, ולה אין כל זכויות בדירה שרכש, הוא זכאי לפטור ממס רכישה. אלא שפקיד השומה סבר אחרת וקבע כי אינו זכאי לפטור על מלוא הדירה אלא רק על מחציתה.
רפפורט, שסבר כי שומת המס התבססה על ההנחה השגויה לפיה לרעייתו בעלות במחצית הדירה, הגיש ערעור לוועדת הערר. רפפורט טען כי בהתאם לפסק דין שלמי, חזקת התא המשפחתי ניתנת לסתירה, ופקיד השומה לא היה רשאי להפעיל אותה באופן שרירותי מבלי לבדוק את נסיבות המקרה שהונח בפניו.
רפפורט שב והזכיר את הסכם הממון שנכרת בינו לבין רעייתו והשתמש במבחני העזר שנמנו בפסק דין שלמי כדי להוכיח שהוא זכאי לפטור דירת מגורים יחידה:
א. הוא ואשתו לא מתגוררים בדירה המדוברת.
ב. הדירה מומנה מכיסו בלבד.
ג. רעייתו לא משתתפת בתשלום כלשהו על הדירה.
ד. רעייתו אישרה כי הסכם הממון נועד ליצור הפרדה רכושית מלאה בין הדירות שלה לבין דירתו.
ה. אין לו ולרעייתו חשבון בנק משותף.
ו. דמי השכירות של דירת רעייתו אינם מממנים את משק הבית המשותף.
רשויות המס עמדו על כך שחזקת התא המשפחתי אינה ניתנת לסתירה ולא ניתן לזכות בהטבת מס כשלבני הזוג שלל דירות. רפפורט ערער לבית המשפט לעניינים מנהליים בלוד.
על פי הלכת שלמי, הנטל לסתור את החזקה מוטל על הנישומים, בני הזוג, ולא על רשות המס. החזקה תיסתר רק אם תובאנה ראיות ברורות להוכחת הפרדה רכושית בפועל בין בני הזוג. אחת הראיות שבלעדיהן לא ניתן לדון בכלל בסתירת החזקה היא הסכם ממון כתוב הקובע הפרדה רכושית. מעבר להסכם עצמו, על בני הזוג להוכיח כי פעלו על פיו הלכה למעשה, כאמור.
פסק הדין בעניין רפפורט, שניתן באפריל 2015 על ידי השופט בנימין ארנון, קיבל את עמדתו של רפפורט במלואה.
בית המשפט נתן אמון מלא בעדויות רפפורט ואשתו לעניין מערכת היחסים הכלכלית ביניהם והגיע למסקנה כי מבחני העזר שנקבעו בהלכת שלמי התקיימו במלואם והוכיחו הפרדה רכושית מלאה. על כן, הורה בית המשפט לרשות המסים להעניק לרפפורט את הטבת המס ובתוך כך הבהיר למנהל מיסוי מקרקעין כי שגה בהחלטתו.
מסקנה
אם לאף אחד מבני הזוג אין דירה אז המצב פשוט ורכישת דירה משותפת תחשב לצורכי מס כדירה ראשונה של שניהם. במקרה כזה אין הכרח לערוך הסכם ממון, אלא אם מימון הדירה נעשה על ידי מקורות חיצוניים שהביא אחד מהם.
מנגד, אם לאחד מבני הזוג יש דירה אחת או יותר ובן הזוג השני רוצה לרכוש דירה על שמו על מנת לבנות את עתידו הכלכלי, קיים סיכוי ששלטונות המס יראו בדירה כדירה נוספת, כפי שראינו אצל רפפורט, ונטל מס הרכישה יגדל.
עניין זה יכול להיפתר באמצעות תכנון נכון מראש, שכולל עריכת הסכם ממון והדרכה לגבי ההתנהגות הכלכלית היומיומית. כך ניתן למנוע משלטונות המס לשלוח ידם ולהטיל מס גבוה יותר כאילו דירה ראשונה של אחד מבני הזוג היא דירה נוספת.
* עו"ד אלינור ליבוביץ', עוסקת בדיני משפחה, גירושין ובגישור
** כל המוצג במאמר זה הינו מידע כללי בלבד ואין בו כדי להוות יעוץ ו/או חוות דעת משפטית כלשהי. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
