העליון: הלוואה מכספי ציבור למימון תמ"א 38 מחייבת תשקיף

"קבוצת קדם חיזוק וחידוש מבנים" היא יזמית פרויקטים של תמ"א 38. מאחר שפרויקטים כאלה נתקלים בקשיים של מימון בנקאי, ביקשה החברה להשיג את המימון על ידי הלוואות כספים מהציבור.

החברה פנתה לרשות ניירות ערך באוקטובר 2013 כדי לדעת אם מימון כזה מחייב אותה בפרסום תשקיף. הרשות השיבה בחיוב, שכן לעמדתה, הסכמי ההלוואה במתכונת המוצעת נחשבים לני"ע.

החברה, שרצתה לחסוך את ההוצאות הכרוכות בפרסום תשקיף, הגישה לבדיקת הרשות מתווה חדש, שלפיו המלווים יוכלו לבחור בין חמש אפשרויות השקעה בעלות משתנים שונים כמו: גובה הריבית (שנעה בין 12% ל-21%), היקף הבטוחה, מועד החזר ההלוואה ועוד. החברה גם התחייבה שלא להלוות כספים ממלווה שאינו מיוצג על ידי עורך דין, ולנהל משא ומתן פרטני מול כל מלווה.

במאי 2014, ולפני שהתקבלה תשובה מהרשות, הגישה החברה עתירה בעניין לבית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים, שקבע כי הסכמי ההלוואה אינם ני"ע לעניין חובת פרסום תשקיף. לעמדתו, הסכמי ההלוואה הללו יוצרים רמת סיכון שונה לכל מלווה ולכן אינם שווי מעמד ודרגה. יכולתם של המלווים לנהל משא-ומתן על תנאי ההלוואה מוציאה אותם מגדר "סדרה".

רשות ני"ע, שסברה שהמתווה השני שהוצע לא שונה מהראשון במהותו, ביקשה לערער על ההחלטה לבית המשפט העליון.

לטענתה, החברה שוגה בפרשנותה לחוק ני"ע, כשהיא טוענת שמכירת ני"ע מאותה סדרה ל-35 משקיעים לכל היותר, בחמש סדרות שונות, אינה מחייבת תשקיף.

לטענתה, ראוי לפרש את המונח "סדרה" כמספר תעודות שמקנות זכויות כלכליות דומות למטרת השקעה דומה, ומאופיינות בסיכויים וסיכונים דומים, גם אם קיימים ביניהן הבדלים מסוימים.

החברה טענה לעומת זאת, שרמת ההגנה הניתנת למשקיע במתווה מצביעה על כך שלא מדובר בסדרת ני"ע, שכן כל מלווה יכול להחליט על דעת עצמו אם לממש את הבטוחה שהוענקה לו, והחלטתו לא בהכרח משפיעה על מלווים אחרים.

להגן על המשקיעים

השופטים-  אליקים רובינשטיין, אורי שהם ונעם סולברג - קיבלו את הערעור. הם הסבירו כי מהות פרסום התשקיף היא להגן על משקיעים ולספק להם מידע. מעבר להגנה הניתנת למשקיע, הגישור על פער המידע יוצר גם שוק יעיל המנתב את כספי ההשקעה ליוזמות המתאימות למידע. דיני ני"ע לא נועדו להגן רק על קבוצת הרוכשים הראשונה, אלא גם על המשקיעים בשוק המשני.

לאחר שבחנו את המתווה, סברו השופטים כי כל אחת מחמש האפשרויות היא סדרה בפני עצמה הכוללת סיכונים וסיכויים קבועים.

השופט נעם סולברג צילום: חיים צח

לשיטתם, אם תתקבל הפרשנות לפיה לא מדובר ב"סדרה", הדבר יפטור את החברה מחובת הדיווח התקופתי, והמשקיעים בשוק המשני יפעלו בתנאים של מחסור במידע. לפיכך קבעו השופטים כי החברה מחויבת לפרסם תשקיף.

בתוך כך, המליץ השופט סולברג למחוקק לגבש נוסח עדכני יותר להגדרת "נייר ערך" בחוק הישראלי. יצוין, כי בניגוד למדינות רבות בעולם הגדרת ״נייר ערך״ בחוק הישראלי אינה ברורה דיה ויוצרת חוסר ודאות, כך שבהחלט ראוי כי המחוקק יאמץ את ההמלצה.

בנוסף, מימון מיזמי נדל״ן על ידי הלוואות מהציבור הוא מכשיר מוכר ומקובל גם בפרויקטים שמבוצעים מעבר לים, בעיקר בארה״ב ובגרמניה. לכן, להלכה זו חשיבות רבה גם ליזמים הפעילים בתחום זה בחו״ל.

לפסק הדין

• ב"כ המערערת: עו"ד ליאב וינבאום, עו"ד שלמה כהן

• ב"כ המשיבה: עו"ד אילן מוריאנו, עו"ד יולה דומנסקי

* עו"ד אילן גלזר עוסק בתחום המקרקעין לרבות תמ"א 38 ופינוי בינוי

** הכותב לא ייצג בתיק

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

המאמר באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין