ללא רחמים

"אירוס המדבר" הוא, ככל הנראה, הסמן המובהק ביותר של השינוי בירוחם. העיירה, שזוהתה בעיקר עם סופות אבק וקורס מ"כים, התהדרה בתחילת 2015 במלון הראשון שלה: 47 סוויטות מעוצבות שמנסות לגנוב קצת מהאקשן של השכנה הפופולרית מצפה רמון, וכמוה למנף את השינוי הזה לכדי מהפך תדמיתי מקיף. המלון הוא רק זרוע אחת במאמץ הזה: מי שלא ביקר בירוחם בשנים האחרונות יבחין בשינויים נוספים, כמו בנייה חדשה בכניסה לעיר ומפעלים חדשים של חברת התרופות פריגו ושל נגב קרמיקה. פרויקטים אחרים, כמו מרכז מסחרי חדש, נמצאים בשלבי פיתוח.

אבל השינוי המרתק ביותר סמוי מן העין: ירוחם הקטנטנה, בסך הכל כ־3,000 בתי אב (9,700 תושבים), נהפכה לעיר עם שיעור משקיעי הנדל"ן הגבוה בישראל. על פי נתוני משרד האוצר, 55% ממבצעי העסקאות בעיר ב־2014 היו משקיעים - יותר מפי שניים מהממוצע הארצי של 25%. שיעורם הגבוה של המשקיעים בעיירה החלשה והמאובקת מאפשר לראות באופן ברור את פניה המכוערות של בועת הנדל"ן.

צילום: תומי הרפז

כמו בכל עיר שקורצת למשקיעים, ההשפעה הראשונית על ירוחם היתה זינוק במחירים, בשיעורים גבוהים מהממוצע הארצי: לפי נתוני משרד השיכון, בעוד מחירי הדירות בישראל עלו במחצית הראשונה של 2015 ב־4.2% בממוצע, בירוחם המחיר הממוצע קפץ ב־15%. במונחים "תל אביביים", גם לאחר ההתייקרות המחירים אולי נשמעים זניחים - אבל במונחים מקומיים, שנגזרים מהיכולת הכלכלית של אוכלוסיית הדרום, מדובר בהמון כסף. במשך השנים, העלייה חדה אף יותר. אם ב־2010 המחיר הממוצע לדירה עמד על 231 אלף שקל, במחצית הראשונה של 2015 הוא עמד על 704 אלף שקל; זינוק של 204%, שיעור שמותיר הרחק מאחור כל יישוב קיים בישראל. זינוק זה יוצא דופן לא רק ברמה הארצית, אלא גם בהשוואה ליישובי הסביבה, שחלקם דומים באופיים לירוחם: בדימונה, רבע שעה צפונה מירוחם, המחירים עלו במחצית הראשונה של השנה ב־7% בלבד, במצפה רמון הם ירדו ב־19.5%, ובערד הם עלו ב־6%. בבאר שבע בירת הנגב היתה עלייה של 12.6% במחצית הראשונה של השנה.

ההכתרה של ירוחם כיעד אטרקטיבי למשקיעים התרחשה בעיקר נוכח קרבתה לעיר הבה"דים (כ־13 ק"מ, לעומת באר שבע ודימונה המרוחקות מעיר הבה"דים כ־20 ק"מ), וההערכה שחלק מעשרות אלפי החיילים שיגיעו לנגב יישארו לגור בו. משקיעים חדשים הגיעו גם לבאר שבע ולדימונה, אבל בירוחם חברו יחד סמיכות רבה לעיר הבה"דים, מערכת חינוך טובה, מספר מצומצם של דירות פנויות ושוק קטן יחסית, ואלו הובילו לעליית המחירים הדרמטית.

ירוחם. "משקיעים עוד לא קיבלו מפתח, וכבר שמו שלט 'למכירה'" צילום: תומי הרפז

כאשר זינוק נדל"ני מתרחש ביעד אטרקטיבי, לא חסר מי שיזהה את ההזדמנות ויעוט עליה. אבל שלא במפתיע, הירוחמניקים עצמם היו סקפטיים בנוגע לשינוי הנדל"ני שהתחולל מתחת לאפם, והמשקיעים שנהרו אל העיירה נראו להם כפטה מורגנה. גם אלה מקרב המקומיים שזיהו את ההזדמנות לא תמיד החזיקו בממון הנדרש כדי לרכוש דירה. התוצאה שהתקבלה היא שלא מעט מקומיים, ובמיוחד זוגות צעירים, נותרו מחוץ למשחק במגרש הביתי שלהם.

"נוצרה פה בועה", מספר בן אמזלג, מתווך נדל"ן תושב ירוחם שהגיע מיבנה לפני חמש שנים בעקבות רעייתו נילי, בת המקום. "אנשים שהגיעו מבחוץ קנו במחירים גבוהים ביחס לשוק המקומי. יש משקיעים שלא קיבלו מפתח בדירות חדשות וכבר שמו שלט 'למכירה'".

בן אמזלג ונילי אהרון: 60 שנה המדינה לא השקיעה כאן, ופתאום הפכנו להזדמנות נדל"נית וכולם מסתערים, חוץ מאיתנו. המחירים לא גבוהים לאנשי המרכז. אבל למי שמרוויח 5,000–4,000 שקל זה המון" צילום: תומי הרפז

"המשקיעים מהמרכז קונים בלי להגיע לראות את הפרויקט"

צריך לזכור שבבריכה קטנה קל יותר לעשות גלים גדולים. היקפי העסקאות שמשנים את פני ירוחם נמוכים במונחי המרכז: ב־2014 בוצעו בעיר בסך הכל 130 עסקאות, ו־73 מתוכן היו רכישות להשקעה. בחלק מהמקרים, כך מספרים מתווכים מקומיים, "המשקיעים מהמרכז כלל לא באים לראות את הדירות והפרויקטים לפני שהם רוכשים". אלא שכאשר הכל כל כך קטן, כל דירה שעוברת למשקיע ולא למקומי מורגשת. וכך, הדור הוותיק מתרפק על שנות התשעים שבהן קנו דירות ב־60–120 אלף שקל, אלא שמאז לא היתה בנייה חדשה בירוחם מעבר לשכונות "בנה ביתך", מה שהגביר את הביקוש והטיס את המחירים. כיום מחירה של דירת שיכון בירוחם מתחיל מ־500 אלף שקל.

הקצב הרצחני שבו טיפסו המחירים תפס את המקומיים לא מוכנים. שמעון סוויסה, שמתגורר בדירת עמידר מתוקף זכאותו לדיור ציבורי, מספר כי בשלב מסוים החליטו הוא ורעייתו לרכוש דירה בירוחם: הם החלו לנהל משא ומתן, אבל בעודם מתמקחים, המחירים טיפסו במהירות והם נותרו מאחור. "גם כשהגעתי לדירות שכבר הייתי מוכן להעלות את המחיר עבורן, המוכרים קיבלו ממשקיעים מהמרכז יותר. זה יצר מצב שבו בעלי דירות לא ששים למכור למקומיים, כי הם יכולים למכור לאנשים מהמרכז במחירים מופקעים. חלקם לא מתבייש להגיד את זה".

הציפייה לשינוי שתביא עיר הבה"דים הובילה להתחלת בנייה חדשה בירוחם, הן במסגרת של קבלנים והן במגרשים ששווקו לבנייה עצמית. הבנייה שמתבצעת על ידי הקבלנים היא של בתים בני 2–3 קומות, שבהם מחירה של דירת 4 חדרים מתחיל ב־830 אלף שקל ומחירה של דירת גן מתחיל ב־950 אלף שקל - סכומים שרוב המקומיים מתקשים לגייס.

צילום: תומי הרפז

"כשמדובר בציבור המקומי אנחנו מגלים גמישות", מספר רן ינאי, מנכ"ל חברת צ.פ הבונה כ־60 יחידות דיור בירוחם. "לפעמים אנחנו עושים שמיניות כדי שהמקומיים יוכלו לרכוש דירות. היו כאלה שהתעניינו אבל ויתרו כי ראו שלא יעמדו בתשלומי המשכנתא, והיה אפילו זוג אחד שכבר חתם על חוזה אבל ביקש לבטל מסיבות כלכליות".

גם מחירי השכירות זינקו בהתאם, כמובן, כפי שמספר ניסים סרוסי, תושב ירוחם שהתגורר עד לאחרונה עם אשתו וילדיו בבית הוריו: "חזרנו מהמרכז לירוחם כדי לבנות כאן בית, ועליית המחירים נפלה עלינו פתאום. לפני ארבע שנים שילמנו 1,000 שקל עבור דירת שיכון של 60 מ"ר. מאז התייקרו המחירים ב־50%".

סיר לחץ והאשמות הדדיות

לכרישי הנדל"ן מהמרכז מחירי הדירות לרכישה בעיר עשויים להישמע כמו נדל"ן בפרוטות, אבל ההשפעה שלהם על הצעירים המקומיים היתה קיצונית הרבה יותר מאשר במקומות אחרים. לשם דוגמה, זוג צעיר מהוד השרון שמתקשה לרכוש דירה בעיר יוכל להרחיק מעט מזרחה ולרכוש בראש העין. בירוחם, לעומת זאת, מדובר באוכלוסייה שמשתכרת כ־1,500 שקל מתחת לשכר הממוצע במשק, שסובלת משיעור אבטלה של 13% (לעומת 5% ברמה הארצית), ושליש ממנה מטופל על ידי מחלקת הרווחה העירונית. המחירים הישנים, אלו שהיו בתחתית הארצית, הגנו על האוכלוסייה הזו, ועלייתם לוכדת את זוגות הצעירים בפינה שממנה אין לאן לרדת. במצב זה נאלצים חלקם לנטוש את היישוב למקומות רחוקים יותר, אך האפשרויות שנמצאות בהישג ידם מצומצמות. אלו שמחליטים להישאר בכל זאת נקרעים תחת הנטל או נאלצים להתגורר אצל הוריהם.

פרויקט בירוחם. ברי אברהמי: "מתווכים מבטיחים למשקיעים שאפשר להשכיר את הדירות בלי שיש לזה כיסוי" צילום: תומי הרפז

המתחים העצומים שהשינויים האלה מחוללים בירוחם הפכו אותה לסיר לחץ שבו מוטחות לא מעט האשמות. חלקן מכוונות לראש המועצה מיכאל ביטון, שלטענת חלק מהצעירים לא עושה מספיק כדי להשאיר את בני המקום ביישוב, אלא הפך להיות שגריר של ירוחם עבור אוכלוסיות חזקות ו"איכותיות" יותר; וחלקן מוטחות בגורמים חיצוניים כמו משרד הביטחון והרשות לפיתוח הנגב והגליל, שלטענת המקומיים מעדיפים לתקצב משפחות שמגיעות מבחוץ. "60 שנה המדינה לא השקיעה כאן, ופתאום הפכנו להזדמנות נדל"נית וכולם מסתערים - חוץ מאיתנו, שמתאדים", אומרת נילי אהרון, רעייתו של אמזלג, פעילה חברתית ביישוב. "מגרש עם פיתוח עולה כאן כ־250 אלף שקל, והבנייה עולה כ־700 אלף שקל נוספים, כלומר ב־1–1.2 מיליון שקל אפשר לבנות וילה. למי שמגיע מהמרכז אלה מחירים לא גבוהים, אבל למי שמרוויח 4,000–5,000 שקל זה המון כסף. התחושה היא שבמקום לנסות לתת דחיפה לצעירי המקום, כך שהם יהיו אלה שיובילו את המהפכה בירוחם, המדינה מעדיפה לייבא כוכבים מבחוץ. אנחנו לא נגד להביא לכאן אנשים, אבל בדירוג ובצורה חכמה".

מה זאת אומרת?

"הדרך לחלץ את ירוחם היא באמצעות תוכנית בנים ובנות ממשיכים, בדומה למודל שהיה נהוג בעבר במושבים. אנחנו מבקשים שיסבסדו קרקע לצעירים כך שבני המקום יוכלו לרכוש מגרש בעד 100 אלף שקל, לבנות בית קטן ולהתפתח בהמשך. זה פתרון שנכון לפריפריה, כי כאן אין בעיה של קרקע. אם לא יישמו את הפתרון הזה, אנחנו פשוט נידחק".

שמעון סוויסה: חיפשתי דירה, וגם כשכבר מצאתי אחת שהייתי מוכן להעלות את המחיר עבורה, המוכרים קיבלו יותר ממשקיעים מהמרכז. זה יצר מצב שבו בעלי דירות לא ששים למכור למקומיים. חלקם לא מתבייש להגיד את זה" צילום: תומי הרפז

ראש המועצה מיכאל ביטון (המתמודד בימים אלה על ראשות קק"ל) נכנס לתפקידו ב־2010 לאחר תקופה ארוכה שבה פעלה בירוחם ועדה קרואה בראשות עמרם מצנע. בהתייחס לטענות הוא מספר כי ניהל מאבק עיקש מול האוצר לסבסד את עלות פיתוח הקרקעות למגורים ב־100 אלף שקל (מתוך עלות של 300 אלף שקל). "עשינו גם שיווק של 170 מגרשים, שב־50% ניתנה עדיפות לבני המקום שנוצלה על ידי התושבים. אני לא מכיר מקום בנגב שמוכר חצי דונם ב־200 אלף שקל. יש לנו חבר'ה שגם 200 אלף שקל זה יותר מדי בשבילם, ואנו מחפשים פתרונות גם עבורם. בשיווק מתוכנן נוסף, מתוך 300 דונם שהוקצו למגרשים של חצי דונם, 150 דונם ילכו לבני ירוחם. בנוסף, שיפצנו בלוקים נטושים בשכירות של 1,200–1,400 שקל לדירה. כבר השנה נבנה בתים להשכרה בעדיפות לבני המקום".

אנשים אומרים שזה לא מספיק, שזה פלסטר על הביקוש המטורף שיצרה עיר הבה"דים, ושאתה מעודד הגירה של אוכלוסיות חזקות על חשבון המקומיים.

"אנשים באים לכאן לא בשל עיר הבה"דים, אלא כי יש כאן חינוך מצוין ואיכות חיים. הצמיחה הנדל"נית מבוססת על צמיחה קהילתית וחינוכית. נעשו כאן דברים גדולים בתחום הקהילה: יש עמותת צעירים, יש מרכז של תעסוקה והשכלה וגרים כאן עשרות סטודנטים שחלקם נשארים כאן. בנוסף, אנחנו אוהבים את בני ירוחם שנשארים ולוקחים מנהיגות, אבל אנחנו רוצים גם משפחות חדשות".

מותר לחשוד שביטון מדבר מפוזיציה; במיוחד כשקוראים את ההודעה של המשרד לפיתוח הנגב והגליל, שפורסמה לאחר שיווק קרקעות שכונת אופק בירוחם, ובה מצוטט גם ביטון. ההודעה הזו מתהדרת בהצלחת שיווק המגרשים בירוחם דווקא לתושבי מרכז הארץ. תושבי המקום לא מוזכרים בה ולו במילה אחת. גם את מענק הפיתוח של 100 אלף שקל כדאי לקחת במידה של סקפטיות, אם מאזינים לינאי, יזם הנדל"ן: "כשהתחלנו לבנות היה מענק פיתוח בגובה 100 אלף שקל", הוא אומר, "אבל לא נתקלתי באחד שהצליח להוציא את המענק הזה. חבל, כי זה לא המרכז. המקום הזה משווע לעזרה".

"ירוחם לא קוסמת, ולא יכולה להחליף את פעולות הממשלה", אומר ביטון. "אנחנו גם מקדמים פלטפורמה של תושבים שרוצים לרכוש דירה מקבלן ומתארגנים בקבוצת רכישה, והיו כאלה. אם אתה מודד את כמות הבתים שנבנית ביחס לבתים קיימים, אנחנו מספר אחת במדינה. אנחנו יוצרים היצע. ככל שנבנה יותר, מחיר הדירה בירוחם ירד".

ניסים סרוסי: חזרנו לירוחם לבנות בה בית, ועליית המחירים נפלה עלינו פתאום. לפני ארבע שנים שילמנו 1,000 שקל עבור דירת שיכון של 60 מ"ר. מאז התייקרו המחירים ב־50%, אז עברנו לגור עם ההורים" צילום: תומי הרפז

במקביל לבנייה למגורים החלו לפתח בירוחם את הצד המסחרי, יוזמה של חברת אביסרור ומחסני השוק, שתכננו להקים מרכז מסחרי פתוח בשטח של 15 אלף מ"ר - לא מעט עבור יישוב שתושביו מעידים כי ב־5 אחר הצהריים הוא מתחיל להיראות שומם, וגם הסופרמרקט המקומי מתקשה לשרוד בו. לדברי משווקת הפרויקט, עליזה מנור, הכוונה היא לבנות בתחילה רק כ־7,000 מ"ר שיכללו תחנת דלק, ולהגדיל את המרכז בהתאם לביקושים. "מרכז מסחרי של 15 אלף מ"ר למקום כה קטן זה מיותר, אבל להערכתי בחמש, אולי שמונה השנים הקרובות, היקף התושבים יצמח. ירוחם גם נמצאת על הציר למכתש, כך שהאוטובוסים עוברים שם, ויש חיילים ותנועה שמתוכננת לאור הירידה של הבה"דים דרומה".

המתנחלים החדשים

הטינה שמבטאים הירוחמניקים הוותיקים על המשקיעים מהמרכז מובנת מאליה, אבל ישנם מתחים עזים גם מול מי שהגיעו לירוחם כדי להשתקע בה - בעיקר בני הגרעין התורני הגדול של העיר. אין מספרים מסודרים על גודלו של הגרעין הזה, אבל מושג כללי אפשר לקבל מהפרויקט של ינאי: לדבריו, תמהיל הרוכשים בנוי מ־30%–40% משקיעים מהמרכז, 30% בני הגרעין התורני, והיתר תושבים אחרים שעוברים לגור ביישוב ומעט מקומיים.

הגרעין התורני הוקם לפני כ־25 שנה, במסגרת מהלך המכונה "התנחלות בלבבות", שמטרתו היא הגעה לאזורי פריפריה בעלי אוכלוסייה חלשה וחיזוק המקום על ידי תרומה לקהילה המקומית. חלק מהמקומיים חשים כי ככל שהגרעין הולך ומתעצם, כך נחלשים בני המקום: הגרעין התורני מורכב ברובו מאוכלוסייה משכילה וחזקה יותר כלכלית, מה שמעורר אצל הוותיקים את החשש שהחדשים ידחקו את רגליהם בתחרות על מקומות העבודה המצומצמים ממילא.

וזו לא הסיבה היחידה להתמרמרות: ב־2014 פורסם כי תקציבם של הגרעינים התורניים גדל בהיקפו ועומד על עשרות מיליוני שקלים, מה שמספק להם נקודת פתיחה טובה יותר לרכישת נדל"ן בכל יישוב שבו הם פועלים.

"הרבה מהמשאבים שמגיעים מהמדינה לירוחם הולכים לשם", אומרת אהרון. "מפני שהם קהילה מגובשת, בדרך כלל עוד לפני שהם מגיעים מסדרים להם מקומות עבודה. למשל, הגיע לכאן בן גרעין ללא השכלה, שקיבל מינוי ותפקיד במועצה, וכעבור תקופה הוא קנה בית. גם אנחנו חולמים לקנות בית, ואני תכף משלימה תואר שני, אבל אני מרוויחה 4,200 שקל כמנהלת היחידה להתפתחות הילד בכפר בדואי סמוך, אני אפילו נמצאת מתחת לסף ההכנסה שממנה הטבות המס לתושבי האזור הן משמעותיות. לעומת זאת, בן גרעין שמגיע דרך ישיבת ההסדר מקבל סבסוד בשכר הדירה. התוצאה היא שיש לנו הגירה חיובית של בני הגרעין התורני, ובמקביל עזיבה של בני המקום שנדחקים החוצה".

ירוחם, מבט מרחוק. עיר הבה"דים מתדלקת ספקולציות צילום: תומי הרפז

שאלה מסקרנת לא פחות מציבה עוד קבוצת אוכלוסייה שאמורה להזניק את העיר, ואחראית בעקיפין לנסיקת המחירים בה: אנשי הקבע של עיר הבה"דים. משקיעי הנדל"ן הימרו על אנשי הקבע האלה, אבל מה יקרה אם יתברר שאלו אינם רוצים להגיע לירוחם?

מי שכבר מושקע בירוחם נוטה לנפנף את השאלה הזו אגב הפגנת ביטחון, אבל העובדה היא שירוחם שוכנת כבר שנים בסמיכות לשלושה בסיסי צבא (ששייכים לבית הספר לחי"ר), ולמרות זאת מעולם לא נחשבה אלטרנטיבה למגורים עבור אנשי הקבע, שהעדיפו לחזור לביתם באשר הוא. גם כיום, למרות ההד התקשורתי סביב עיר הבה"דים, קשה לאמוד את רמת הביקוש שאנשי הקבע יזרימו לירוחם. למעשה, ייתכן בהחלט שאלה יעדיפו דווקא את באר שבע הגדולה, את דימונה הסמוכה, יישובים יוקרתיים יותר כמו להבים ומיתר או יישובים בעלי אופי כפרי יותר, כמו אלו של המועצה האזורית רמת נגב.

ירוחם נמנית עם יישובים שסומנו על ידי משרד ראש הממשלה ומשרד הביטחון כבעלי עדיפות לפיתוח הדרום, אך רוב המשאבים של משרד הביטחון הופנו לשכונות הגדולות בבאר שבע. בירוחם מתוכננת שכונת צהלה, שבה מיועדות להיבנות כ־110 יח"ד; 85 מתוכן מיועדות למכירה בעדיפות לאנשי הקבע וכוחות הביטחון; עוד 25 יח"ד ייבנו בכוונה להשכירן לאנשי הקבע, שייהנו משכירות מסובסדת לשנתיים וישלמו רק 1,200 שקל בחודש בלבד — פחות ממחיר השוק של שכירת דירת שיכון ישנה בשטח בנוי של 60 מ"ר. קשה לבקר את המהלך הזה, שנועד להפיח חיים ביישובי הנגב ולהביא אליהם אוכלוסייה צעירה וחזקה, אבל ברור שללא תוכנית שתקדם גם את התושבים הקיימים הוא רק יגדיל את הפערים בין אוכלוסיות ותיקות לחדשות.

זכאי דיור יש. דירות עמידר אין

המצוקה בדיור לתושבי העיר ניכרת גם אצל החלשים ביותר. שליש מתוך 3,000 בתי האב בירוחם מטופלים על ידי מחלקת הרווחה, וחלק גדול מהם זכאי לדיור ציבורי ומתגורר בדירת עמידר. למרות זאת, בתחילת 2015 נחשף כי משרד הבינוי והשיכון, בראשות השר אורי אריאל, מכר דירות ממאגר הדיור הציבורי לעמותות דתיות ולישיבות הסדר, ללא מכרז, ביישובים רבים ברחבי הארץ. במקום החמישי והמפוקפק ברשימת היישובים הזו ניצבת ירוחם, שבה נמכרו 39 דירות לישיבת ההסדר ב־130 אלף שקל לדירה. לפי נתוני משרד השיכון, בירוחם ישנן 28 דירות פנויות, בעוד מספר הממתינים גבוה יותר. ואם זה לא מספיק, חלק מהדירות הפנויות מאוכלסות בידי צעירים שהגיעו לשנת שירות, מורות חיילות וסטודנטים מעמותת איילים. כל אלה רק מגבירים את מצוקת הדיור ביישוב.

שמעון סוויסה הוא אחד מזכאי הדיור הציבורי: בסך הכל בן 36, ומתגורר עם אשתו וחמשת ילדיו בדירת שיכון קטנטנה בשטח 60 מ"ר. "החוק קובע שהתקן עומד על 12 מ"ר לנפש", הוא אומר. "אשתי ואני נאבקים כבר חמש שנים לקבל דירה גדולה יותר ומטרטרים אותנו בבירוקרטיה. בדירה שבה אני גר המטבח מתפורר והארונות והשיש התפרקו. התחננתי המון זמן שיבואו לתקן, אבל רק לקראת ביקורו של יו"ר עמידר, ד"ר יצחק לקס, הגיע מהנדס של החברה והחל למדוד את הדירה. סירבתי לתיקון, וכשלקס הגיע הוא ראה את זה וכעס".

"המחירים עומדים לרדת"

הדרישה מצד משקיעים לדירות בירוחם עדיין נמשכת, אך לכולם ברור שחלק גדול מאותן רכישות הן ספקולציה שלא עולה בקנה אחד עם התפתחות היישוב. גם אנשי נדל"ן שפועלים בירוחם מתבטאים בזהירות רבה בנוגע לתחזיות: ינאי מחברת צ.פ, למשל, מספר כי החברה הגיעה לבנות בירוחם לאחר שחיפשה מקומות שלהערכתה יוכלו להתפתח. "ראינו מכרז לפני 4–5 שנים, והערכנו שסביב הבאזז של עיר הבה"דים וצמיחת הגרעין התורני יהיה כאן ביקוש. אנחנו לא מצטערים שהגענו לכאן".

הייתם ניגשים למכרז נוסף בירוחם?

ינאי חושב מעט לפני שהוא עונה. "התשובה לא חד־משמעית", הוא אומר. "זה מסובך, כי המכרזים הבאים לא מעניינים אותנו.

"בירוחם היה תהליך שהכניס אותה לכותרות, ובחצי שנה האחרונה זה לא תואם את מה שקורה בשטח. אני רואה פחות אופטימיות, אבל אני עדיין מאמין ביישוב וחושב שהפוטנציאל שלו טוב. ראש העיר עושה שם דברים טובים, האוכלוסייה הדתית איכותית מאוד ואני מעריך שבעוד חמש שנים יהיה טוב יותר וייקלטו יותר אנשים. לא היה רע אם מדינת ישראל היתה נרתמת יותר לטובת היישוב, זה היה עוזר מאוד".

האם שוק המשקיעים ימשיך לשגשג? עדות לתרחיש אפשרי מתאר כבר כיום מתווך הדירות ברי אברהמי מסוכנות ברי & טום, הפועל בירוחם כ־20 שנה: לדבריו, חלק לא מבוטל מהדירות שנרכשו על ידי משקיעים עומדות ריקות. "מצד אחד, למרות הבנייה נותרו מעט מאוד דירות למכירה. מצד שני, אין למי להשכיר כרגע.

"המשקיעים קונים הרבה ויש הרבה דירות ריקות. אנשים קונים לעתיד. חלקם מביאים את זה בחשבון, אבל נכנסו לכאן הרבה מתווכים מבחוץ והם מבטיחים למשקיעים שאפשר להשכיר את הדירות, בדרך כלל בלי שיש לזה כיסוי.

"אני מעריך שבטווח הקרוב מחירי השכירות יירדו: יש דירות פנויות שעומדות להשכרה ואין מי שישכור אותן. אני אומר לאנשים שיורידו מחירים, רק ככה יש להם סיכוי".