הפלישה הסינית

במרץ האחרון הכריז השער של מגזין הנדל"ן הניו יורקי “The Real Deal” ששנת 2015 היא שנה בסימן אסטרולוגי חדש, שלא היה מוכר עד עתה - שנת המשקיע הסיני. מתחילת 2015 הגיע זרם ההשקעות מסין לשוק הנדל"ן הניו יורקי לממדים חסרי תקדים, שמעוררים התרגשות בקרב אנשי הנדל"ן בעיר.

אחרי שמשקיעים סינים השקיעו בנדל"ן בניו יורק יותר מ־3 מיליארד דולר ב־2014, עלייה של 43% לעומת 2013, בשבעת החודשים הראשונים של 2015 השקיעו הסינים בעיר 3.8 מיליארד דולר. בוב קנאקל, יו"ר ההשקעות בניו יורק של חברת התיווך והייעוץ קושמן אנד וייקפילד, העריך באפריל שלשוק הנדל"ן בניו יורק עשויים לזרום בשנים הקרובות כ־50 מיליארד דולר ממשקיעים סינים. הערכה זו ניתנה עוד לפני תחילת הרעידות בכלכלת הענק הסיני.

בעלי חברת הנדל"ן סוהו צ'יינה, בני הזוג ז'אנג שין ופאן שיי, קונים באופן פרטי 40% מבנייןGM , הנחשב לבניין המשרדים היקר בארצות הברית, תמורת 600 מיליון דולר צילום: איי אף פי

בחודשים האחרונים הטלטלה בשוק ההון הסיני הולכת ומתגברת. מאז תחילת יוני הבורסה הסינית רושמת שרשרת של ירידות שהסתכמו בכ־30% עד אמצע אוקטובר. סין משכה כמעט את כל שאר בורסות העולם לירידות חדות והביאה למחיקה של טריליוני דולרים למשקיעים ברחבי העולם. הירידות בשוק ההון הסיני מתרחשות על רקע שלל נתונים מקרו־כלכליים שמלמדים על האטה בצמיחה במדינה. הממשל הסיני התערב בשווקים, ובעזרת שורת צעדים הוא מנסה להרגיע את המשקיעים. אולם, משקיעים לא רגועים עשויים לחפש מקלט בטוח יותר לכספם, והנדל"ן בתפוח הגדול הוא האופציה הבולטת למקלט כזה בימים של שוק הון סוער. בניו יורק לא אדישים למצב, ולצד מתווכי הנדל"ן שרואים את ההזדמנות הגלומה בו, דונלד טראמפ, שמתמודד על המועמדות לנשיאות במפלגה הרפובליקנית, לא מפסיק להזהיר את האמריקאים מפני סין ש"לוקחת לנו את העבודות ואת הכסף". באוגוסט הוא הזהיר בחשבון הטוויטר שלו ש"סין עוד תפיל אותנו".

"ההשפעה הראשונית של הירידה בשוק ההון היא שהרבה סינים מהמעמד הבינוני איבדו חלק משמעותי מהונם", אומר ל”מגזין כלכליסט” סטין ואן־ניוורבורג, פרופסור למימון ומנהל המרכז למחקר מימון נדל"ן בבית הספר לעסקים סטרן באוניברסיטת ניו יורק. "אלו מהם שתכננו לקנות דירה, ואיבדו את כספם, בוודאי החליטו לסגת מהתוכנית. מצד שני, יהיה בקרב המשקיעים גם חיפוש אחר ביטחון. יש חלק באוכלוסייה, בעיקר בקרב העשירים ביותר, שעדיין יכול להרשות לעצמו להשקיע בנדל"ן בחוץ לארץ. עבורם התנודות בשוק המניות בסין היו רק סימן שעליהם לשמור יותר מהונם במקלטים בטוחים, כמו נדל"ן בניו יורק או בלונדון. איזו מההשפעות תנצח? עדיין מוקדם לדעת".

חברת הביטוח International Fuson רוכשת את בניין המשרדים One Chase Manhattan Plaza תמורת 725 מיליון דולר צילום: איי פי

המוסדיים הסיניים מגלים את שוק הנדל"ן האמריקאי

למתווכת הנדל"ן הניו יורקית אמה האו, שמתמחה בעסקאות נדל"ן עם לקוחות סינים, יש דעה נחרצת יותר. היא אמרה לביזנס אינסיידר באוגוסט, לאחר תחילת הטלטלה, שכבר קיימת דחיפות מצד הלקוחות שלה לסגור עסקאות, מחשש להימשכות היחלשות היואן שאותה מעודד הממשל.

רבים מהקונים הסינים משקיעים בדירות רפאים יוקרתיות על תקן כספת עם ארבעה קירות. אבל יש גם בכירים ואנשי עסקים סינים שקונים דירות לילדיהם שלומדים בתיכונים או באוניברסיטאות בניו יורק. כעת, לפי האו, ייתכן שיותר ויותר מהם יפנו לשוק חדש מבחינתם: דירות זולות יותר, שאותן הם יוכלו להשכיר.

חברת הביטוח Anbang רוכשת את מלון וולדורף אסטוריה תמורת 1.95 מיליארד דולר צילום: אי פי איי

במקביל למשפחות העשירות שקונות בית שני או שלישי, שוק הנדל"ן הניו יורקי חווה בשנים האחרונות בעוצמה חסרת תקדים גם את הגעתם של משקיעי נדל"ן מוסדיים סיניים: חברות פיננסיות שרוצות להשקיע בנדל"ן מניב בעיר, לצד חברות נדל"ן שמעוניינות להקים בה פרויקטים. רק ב־2012 אישרה ממשלת סין לחברות ביטוח סיניות להשקיע בחו"ל את הכספים שהן מנהלות, שהסתכמו אז בהיקף של 1.6 טריליון דולר.

מאז היקף ההשקעות ממשיך לגדול, ומשקיעים מוסדיים סיניים רכשו אייקונים נדל"ניים אמריקאיים בעיר בזה אחר זה: בפברואר 2015 רכשה חברת הביטוח Anbang את מלון וולדורף אסטוריה תמורת 1.95 מיליארד דולר. בדצמבר 2014 קנה בנק אוף צ'יינה את בניין המשרדים בריאנט פארק 7, תמורת סכום של 600 מיליון דולר.

מסכים אדומים בסין. הנפילות שולחות את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות בטוחות יותר לכספם צילום: רויטרס

בדצמבר 2013 קנתה חברת הביטוח פוסון אינטרנשיונל (שרכשה לאחרונה את הפניקס הישראלית) את בניין המשרדים צ'ייס מנהטן פלאזה 1 (שקרוי כיום ליברטי סטריט 28), תמורת 725 מיליון דולר; הבניין עובר מתיחת פנים ויתווספו לו שלוש קומות מסחר וקמעונאות תת־קרקעיות. באוקטובר 2013 גרינלנד גרופ קנתה 70% מפרויקט אטלנטיק יארדס בברוקלין (שקרוי כיום פסיפיק פארק), תמורת 547 מיליון דולר; הפרויקט כולל 17 מגדלים עם שטחי דיור ומסחר.

במאי 2013 בעלי חברת סוהו צ'יינה, בני הזוג ז'אנג שין ופאן שיי, קנו באופן פרטי 40% מבניין GM, הנחשב לבניין המשרדים היקר בארצות הברית, תמורת 600 מיליון דולר. סוהו צ'יינה היא אחת משני הגופים הסיניים הבולטים בעסקאות נדל"ן בניו יורק, עם השקעות בהיקף 1.9 מיליארד דולר בשנתיים האחרונות.

לתעשיית הביטוח הסינית עוד יש כסף רב להשקעה בנדל"ן בחוץ לארץ, והמוטיבציה שלה לעשות זאת צפויה לגבור לאור האי־יציבות בשוק ההון הסיני. חברות ביטוח סיניות השקיעו 15 מיליארד דולר בנדל"ן בחוץ לארץ ב־2014 והן צפויות להשקיע 20 מיליארד דולר ב־2015. מנהטן היא אחד השווקים המרכזיים עבורן, עם השקעות בהיקף ארבעה מיליארד דולר בין הרבעון הראשון של 2014 לזה של 2015.

"השקעות מצד חברות ביטוח סיניות הן עניין צעיר יחסית, שנתמך על ידי הליברליזציה בסין לגבי הגמישות שלהן להשקיע בארצות הברית", אומר ל”מגזין כלכליסט” ד"ר סם צ'נדן, המייסד והכלכלן הראשי של צ'נדן אקונומיקס וחבר סגל במחלקת הנדל"ן בבית הספר לעסקים וורטון. "ההאטה השקטה שהניעה משקיעים סינים אל ניו יורק רק התגברה, ועכשיו, בגלל התנודות בבורסה, יש ניסיון גובר של משקיעים מסוימים לגוון את הפורטפוליו. האם תנסה ממשלת סין להחזיר את הליברליזציה הזאת אחורה? אולי בטווח הקצר יהיה ניסיון לכוון מחדש את תנועת ההון, אבל אני לא חושב שזה ישפיע באופן שלילי מהותי על השקעות אסטרטגיות שחברות סיניות מתכננות למשך זמן".

בריאנט פארק 7. בניין המשרדים נרכש בדצמבר 2014 על ידי בנק אוף צ'יינה

קונים ביוקר

ניו יורק אינה הנהנית היחידה מהכספים הזורמים מסין. ההשקעה הסינית נהפכה לגורם משמעותי בשוקי הנדל"ן בכל רחבי ארצות הברית. הסינים הם קבוצת קוני הנדל"ן הזרים הגדולה ביותר או השנייה בגודלה ב־46 מתוך 50 המדינות.

לפי ארגון National Association of Realtors, בין אפריל 2014 למרץ 2015 השקיעו הסינים בנדל"ן בארצות הברית 29 מיליארד דולר ‑ יותר מרבע משווי כלל העסקאות שביצעו קונים זרים בארצות הברית. הקונים הסינים נוטים להתמקד בקליפורניה ובניו יורק, והם תורמים לא מעט לעליית מחירי הנדל"ן באזורים אלו.

בשוק הנדל"ן בארה"ב כל קונה הוא מבוקש, אבל קונים סינים ידועים כמבוקשים במיוחד מכיוון שהם נוטים לקנות דירות יקרות יותר מאשר משקיעים ממדינות אחרות. המחיר הממוצע של דירה שקנו משקיעים סינים ב־12 החודשים שהסתיימו במרץ 2015 היה 831אלף דולר, זאת לעומת מחיר של 380 אלף דולר בקרב המשקיעים הקנדים ‑ שהם הקבוצה השנייה במספרה בקרב המשקיעים. 460 אלף דולר בממוצע השקיעו רוכשים הודים בדירה.

האטרקטיביות של המשקיעים הסינים נובעת גם מכך שהם נוטים לשלם את מלוא המחיר במזומן בעת הקנייה: כ־70% מהעסקאות שעושים הסיניים משולמות במזומן.

שלושה טריליון דולר ברחו

עוד לפני התנודות בשוק ההון חיפש כסף סיני דרך החוצה מהמדינה הקומוניסטית. במחצית הראשונה של 2015 יצאו מהמדינה, לפי הערכה ממשלתית שצוטטה ב”וול סטריט ג'ורנל”, 162 מיליארד דולר – כמיליארד דולר ביום. הוצאת כסף מזומן מחוץ לסין היא הרגל מוכר בקרב עשירי המדינה. במרכז המחקר Global Financial Integrity בוושינגטון מעריכים שכמעט שלושה טריליון דולר זרמו החוצה מסין באופן לא חוקי בין 2005 ל־2011.

פרופ' לו: חזרתי עכשיו מסין, והסינים עדיין לא מרגישים את המשבר כפי שמתארים אותו במדיה במערב. בדו"חות הרבעון השלישי והרביעי נראה איך דברים יתפתחו. עבור הסינים התמריץ להשקיע בחוץ לארץ הוא לא רק כלכלי, הוא גם סוציו־פוליטי”

האפשרות להוציא כסף מסין באופן חוקי מצומצמת מאוד: לאזרחים סינים אסור להוציא מהמדינה יותר מ־50 אלף דולר בשנה. אם הם רוצים להוציא יותר מכך, עליהם להגיש בקשה מיוחדת ולהוכיח שהכספים הושגו באופן לגיטימי ומוסו כדין. בסין התכוונו להרחיב השנה את ההיתר להשקיע בחוץ לארץ לאנשים פרטיים, ולאפשר לסינים שמחזיקים לפחות 160 אלף דולר בנכסים פיננסיים במדינה להשקיע באופן חוקי בנדל"ן בחוץ לארץ.

תוכנית זו אמורה לתמרץ סינים רבים נוספים להשקיע בדירות במערב, אולם לאור המצב במדינה סימני שאלה מרחפים מעל השקתה. "באופן עקרוני, הממשלה הסינית מעוניינת מאוד לתמרץ השקעות בחוץ לארץ", אומר ל”מגזין כלכליסט” פרופ' שיאבו לו, פרופסור למדע המדינה בקולומביה ובעבר ראש המרכז הגלובלי של קולומביה בבייג'ין. "אבל אם היא תעשה משהו בעניין עכשיו, זה כנראה יהיה להדק את הפיקוח על ייצוא ההון של אנשים פרטיים, במקום לשחרר אותו". דברים אלו נאמרים על רקע ניסיונות ברורים של הממשלה הסינית להתחיל לאכוף, גם אם באופן מהוסס, את ההגבלות על זרימת הכספים אל מחוץ למדינה.

פרופ' ואן־ניוורבורג: חלק מאנשי מעמד הביניים איבדו את הונם בירידות האחרונות והם כבר לא יוכלו לרכוש דירה מעבר לים. מצד שני, עבור חלק מעשירי סין התנודות בשוק המניות היו סימן שעליהם לחפש מקלטים בטוחים לכספם, כמו נדל"ן בניו יורק"

סין הכריזה על קמפיין Sky Net, שבמסגרתו תנסה לתפוס בכירים מושחתים שעזבו לחוץ לארץ, ולהשתלט על הנכסים שצברו שם. באפריל היא הוציאה צווי מעצר למאה אנשי עסקים בכירים ואנשי ממשל מדרגי הביניים ששהו בארצות הברית ובקנדה. סוכנות האינטרפול של סין אמרה אז לרויטרס כי זהו רק קומץ מהאנשים שבכוונתה לתפוס.

כיצד ישפיע פיחות משמעותי בשער החליפין?

בינתיים כדי לתמרץ את הכלכלה ולהגדיל את התחרותיות של מגזר הייצוא – ואולי גם להפוך את זרימת ההון החוצה מהמדינה לאטרקטיבית פחות – עשתה סין בתחילת אוגוסט צעד חסר תקדים והפחיתה את המטבע שלה כמעט ב־2% מול הדולר, הירידה החדה ביותר שנרשמה ביום אחד מאז 1994. בשוק הנדל"ן בניו יורק אומרים שהשקעה בניו יורק כה נחשקת עבור בעלי הון מסין, שהתייקרות של אחוזים אחדים לא תשפיע משמעותית על הביקושים; עם זאת, לפי דו"ח של חברת המחקר IDEAglobal מספטמבר, ממשלת סין מעוניינת בפיחות של 20%-15% ביואן עד סוף 2016, וזה כבר עשוי לשנות את התמונה.

"בטווח הקצר אני חושב שלפיחות המטבע לא יהיה השפעה גדולה – זה לא יפחיד את העשירים שמשקיעים בארצות הברית. אבל אם תימשך ההידרדרות הכלכלית, עשויה להיות לזה השפעה", אומר פרופ' לו.

"חזרתי עכשיו מסין, ואני מרגיש שהסינים עוד לא מרגישים את עוצמת המשבר כפי שמתארים אותו במדיה במערב. "נראה בדו"חות של הרבעון השלישי והרביעי איך יתפתחו הדברים. מלבד זאת, עבור הסינים התמריץ להשקעות בחוץ לארץ לא רק כלכלי אלא גם סוציו־פוליטי: במערב יש חברה חופשית יותר. לכן גם התייקרות מסוימת לא תשנה לגמרי את פני הדברים".

מודאגים גם מההשקעות של הרוסים והקנדים

מי שעשויות להיפגע באופן משמעותי יותר מהשינויים בשערי המטבעות הן חברות הנדל"ן הסיניות שפעילות במערב, אך רוב הכנסותיהן הן ביואן. הקריסה באפריל של חברת הנדל"ן הענקית Kaisa, שמרכזה בשנז'ן, הביאה לחששות מסוימים לגבי האיתנות הפיננסית של חברות סיניות גדולות נוספות, שחלק מהן ממונפות מאוד ומושפעות מאירועים כמו מפולת בבורסה, האטה בסין או התחזקות הדולר מול היואן ‑ כאשר כל שלושת האירועים התרחשו בשנה האחרונה.

מגדלי טיים וורנר, רוכשים מפוקפקים

לפי דו"ח של סוכנות הדירוג S&P מאפריל, הורע מצבם של יזמי נדל"ן רבים בסין באופן משמעותי ביחס לשנה הקודמת.

דו"ח של סוכנות הדירוג פיץ ממרץ קבע ששליש מחברות הנדל"ן הסיניות רשמו ירידה במכירות בשנה הקודמת. כמה מהחברות הסיניות שהקימו פרויקטים בניו יורק, כמו Xinyuan Real Estate, הגדילו את המינוף הדולרי שלהן בשנתיים האחרונות.

אף שההאטה בסין היא שיחת היום בשוק הנדל"ן בארצות הברית, במדינה מפנים זרקור גם לקשיים שמגיעים ממשקיעים אחרים: "בשנה וחצי האחרונות ראינו פיחות של מטבעות נוספים מול הדולר, מה שהופך את ניו יורק ליקרה הרבה יותר עבור משקיעים, למשל מקנדה ורוסיה.

"אם אתה קנדי, ניו יורק התייקרה עבורך ב־20% בתוך שנה וחצי רק בגלל הפרשי המטבע. לכן יכול להיות שיגדל חלקם היחסי של המשקיעים מסין בשוק הנדל"ן, גם בגלל מה שיקרה עם משקיעים מארצות אחרות", אומר צ'נדן.

אנונימיות היא שם המשחק

בחודש יולי האחרון נמכרה דירה במגדלי טיים וורנר בכיכר קולומבוס בניו יורק במחיר שיא עבור הבניין ‑ 51 מיליון דולר. המוכר, הפיננסייר הרוסי אנדריי ואווילוב, קנה את הדירה שש שנים לפני כן באמצעות חברה, והשנה הוא מכר אותה לחברה אחרת, שזהות בעליה אינה ידועה.

הבניין, ש"מאכלס" שורה ארוכה של אילי הון ממדינות לא דמוקרטיות, כיכב בתחילת השנה בסדרת כתבות ב"ניו יורק טיימס", שסקרה את מקורות ההון המפוקפקים של קונה אחר קונה אחר קונה והציגה את פרופיל הרוכשים בבניין כסמל לאופן שבו הקרקע בניו יורק נהפכת ממשאב שעליו נבנות דירות לתושבים לכספת בטוחה, ללא שאלות, עבור עשירי העולם.

הסינים מחפשים דרך להוציא כסף מהמדינה הקומוניסטית, אבל לא רק הם. ככל שמתהדקת הרגולציה סביב תנועות ההון במערכת הבנקאית, נהפך הנדל"ן, בעיקר בערים המבוקשות, למפלטו של הכסף השחור.

בשנים האחרונות מתגברת בניו יורק המגמה של קניית דירות יוקרה באמצעות חברות קש, כך שקשה לדעת מי בעצם עומד מאחורי העסקה. לפי חברת המחקר PropertyShark, בשנת 2008 כ־39% מדירות היוקרה שנקנו במנהטן שמחירן היה יותר מ־5 מיליון דולר נקנו על ידי חברות קש. בשנת 2014 זינק שיעור זה ל־54%, ובעסקאות נדל"ן שנעשו בדאון טאון של מנהטן שיעור זה נאמד ב־63% מהעסקאות.

הזהות של הבעלים בחברות האלו מסתתרת מאחורי שרשרת של חברות שרשומות מסביב לגלובוס, וקשה מאוד ואף בלתי אפשרי לאתרה. כך, באמצעות נדל"ן היוקרה בעיר, מי שמחזיק בצי של עורכי דין ורואי חשבון מצוינים יכול להעביר הון שחור בין מדינות די בקלות. אגב, בנסיבות אלו העלאת מחיר הדירה עשויה להיות דווקא האינטרס של הקונים עצמם, מה שמכניס שיקולים שמעוותים את המחירים בשוק הנדל"ן הלוהט של העיר, ודוחפים אותו למעלה.

בניסיון להילחם בתופעה העבירה ביולי האחרון העירייה שורת תקנות חדשות, שמחייבות יותר גילוי ושקיפות מצד חברות קש שקונות ומוכרות נדל"ן בניו יורק. התקנות אמורות להסיר את מסך האנונימיות מעסקאות כאלה, והחברות יחויבו למסור לעירייה את שמות הבעלים שלהן.