אימפריות הנדל"ן הנסתרות

הסופרמרקטים בצרות? לא נורא. לנדל"ן יש חוקים משלו. מאז ירדה המניה של ריבוע כחול נדל"ן ועברה טלטלות — אולי בהשראת האירועים במגה והירידה החדה במניית החברה־האם שלה, אלון רבוע כחול. ואולי זהו תיקון טבעי אחרי שמניה נוגעת בשיא. בכל מקרה, מי שמחזיק ברבוע כחול נדל"ן מאז הונפקה המניה באוגוסט 2006, ועד אמצע אוקטובר 2015, עשה עליה תשואה יפהפייה של 158%. לעומתו, מי שרכש באותו יום אלון רבוע כחול, איבד בתקופה הזו 93% מכספו.

משחק המספרים הזה מלמד על הפוטנציאל שטמון בנדל"ן שחברות רוכשות — לעתים נאלצות לרכוש — לצורך פעילותן העסקית השוטפת. חברת מזון לא תוכל לייצר בלי קרקע גדולה שעליה יוקמו מפעל ייצור, אריזה, מעבדות, מחסנים, משרדים, חניונים מסודרים למשאיות וחדר אוכל לעובדים. בנק לא יוכל לפעול בלי סניפים שבהם יתקבלו הלקוחות. חברות רכב הן צרכניות כבדות של נדל"ן שבו יחזיקו כלי רכב עד שהם נמסרים ללקוחות. חברות תשתית נשענות על רשת נדל"נית שמאפשרת להן להגיע לכל לקוח סופי.

וכך, בלי להתכוון, החברות הללו נהפכות למיני־אימפריות נדל"ן סמויות מהעין. נכסים אלו, אם הם ממוקמים במקומות אטרקטיביים, יכולים במשך השנים לעבור הסבה ולהיהפך למקור הכנסה עבור החברה, כך שבנוסף לעיסוק המקורי שלה, רכב או קמעונאות, היא משביחה נכסים ונהפכת לאימפריית נדל"ן. במקרים אחרים, נכסים אלו יכולים להימכר טיפין טיפין בתקופות קשות ולהיות מקור הכנסות להצגת שורת רווח נאה יותר.

עבר־הווה־עתיד: חניון דן ברחוב ארלוזורוב בתל אביב בדרך להיהפך למגדל יוקרה צילום: יעקב רוזנר ארכיון קק"ל, יאיר שגיא

* * *

כדי לאתר את חברות הנדל"ן הסמויות הללו סרקנו את הדו"חות הכספיים השנתיים של החברות הציבוריות (כיוון שבדו"חות הרבעוניים לא קיים פירוט של הרכוש הקבוע), ובחרנו באלה שיש להן נדל"ן רב, לשימושים מגוונים ובאתרים מעניינים. הדו"חות אפשרו לנו להציף את הנכסים הללו: היכן הם ממוקמים, למה הם משמשים, בחלק מהמקרים מה השטח הבנוי עליהם, ומה יתרת העלות שלהם בספרים.

הרבה מהנדל"ן שמשמש את החברות האלה חכור, בדרך כלל מרמ"י. קרקע בבעלות קל יותר למנף ליצירת רווח, אולם כפי שמדגיש שמאי המקרקעין חיים מסילתי, "חוכר רשום בנסח טאבו, זו זכות שנחותה רק במעט מזכות הבעלות. החוכר יכול לצאת באמצע, למכור את החוזה שלו למישהו אחר ולהרוויח מזה. אם שילמתי את דמי החכירה מראש, תיאורטית אני יכול לעשות רווח נאה והשוק יתמחר את שווי הנכס, יתרת התקופה והאופציה להארכת החכירה".

* * *

הנדל"ן רשום בדו"חות הכספיים לפי עלותו ההיסטורית, כלומר כמה עלה לקנות את הנכסים כאשר נרכשו. מאותו מועד, מסביר רו"ח בועז יפעת שמתמחה בחשבונאות חקירתית, בעליהם מפחיתים מדי שנה את ערכם של הנכסים הבנויים בשיעור קבוע שעומד בדרך כלל על 4%–6%. בסופו של דבר, ערך המבנה יכול להימחק. קרקע לא מפחיתים, ולכן היא תמשיך להיות רשומה בספרים בעלותה ההיסטורית. וזהו הפוטנציאל הגדול: השווי של סניף בנק שרשום לפי העלות שבה נרכש בשנות השישים הוא היום בסקאלות אחרות לגמרי — בטח אם הוא בלב תל אביב או עיר גדולה. "בעלות ההיסטורית מתחבאים הרבה דובדבנים", אומר יפעת. "ככל שהנכס ותיק יותר, יש שם קילינג רציני יותר".

עם זאת, צריך להתייחס לפוטנציאל הזה בזהירות רבה, כי הוא פונקציה של לוקיישן. דינו של סניף בנק בלב תל אביב שונה מדינו של מפעל בגליל העליון או מרכז לוגיסטי בהונגריה. לדלתא גליל יש מרכז לוגיסטי כזה שעומד למכירה, ויושב על 12 אלף מ"ר בסמוך לטיסאלוק, עיר קטנה בת 6,000 תושבים בצפון־מזרח הונגריה, אולם החברה כותבת במפורש שהסיכויים לממש אותו קטנים.

מנגד בנק דיסקונט מכר במהירות שיא סניף על פינת הרחובות בן־יהודה ומאפו בתל אביב. לכן, כאשר קוראים את הנתונים המרשימים על החברות שהנסיבות הפכו אותן לחברות נדל"ן נסתרות, צריך לזכור שלא הכל ניתן לממש ברווח. מצד שני, חלק כן. ברווח גדול.

הבנקים

עת למכור

עיקר פורטפוליו הנדל"ן של חמשת הבנקים הגדולים נשען על הסניפים שלהם, המפוזרים ברחבי הארץ, ועל מתקני המטה שלהם — בהם המגדלים המאוכלסים בפעילות ההנהלות שנמצאים בלב תל אביב, וכן מרכזי מחשוב ותפעול ענקיים. עם זאת, הבנקים לא יוכלו להסב את הסניפים הנמצאים באזורים הנחשקים ולבנות מגדלי מגורים, כיוון שהחוק אוסר עליהם לחרוג מתחומי הפעילות הפיננסית המוגדרת להם ברישיון הפעילות שקיבלו. הבנקים אולי לא בונים, אבל דווקא בשנתיים האחרונות הם מוכרים, והרבה, כחלק מתוכניות ההתייעלות שלהם. זאת, כיוון שהמעבר לשימוש בטכנולוגיה לא מצריך סניפים גדולים כמו פעם וחלקם פשוט נסגרים.

סניף דיסקונט שנמכר בתל אביב. כחלק מההתייעלות, הבנקים מעמידים נדל"ן למכירה צילום: עמית שעל

בנק לאומי הוביל את הבנקים השנה במכירת נכסים. הבנק סגר בשנת 2014 שמונה סניפים בשטח כולל של 3,300 מ"ר, מחציתם בבעלותו. בשנת 2015 העמיד לאומי למכירה נכסים הפרושים על פני שטח בהיקף 10 אלף מ"ר, כשני שליש מהם בתל אביב. נכסי לאומי שעומדים למכירה רשומים בדו"חות שנת 2014 ב־74 מיליון שקל, כאשר שוויים ההוגן, לפי דיווחי הבנק, הוא 154 מיליון שקל.

בנק דיסקונט מכר השנה סניף ברחוב בן־יהודה בתל אביב בשטח 2,500 מ"ר, עליו הוא צפוי לרשום רווח הון. המכירה השנה מגיעה לאחר שדיסקונט צימצם את שטחי הנדל"ן גם בשנה שעברה. לדיסקונט ישנה תוכנית רב־שנתית למכירת נדל"ן.

בסך הכל לשלושת הבנקים — לאומי, פועלים ודיסקונט — היו בסוף 2014 נכסים בהיקף של 584 אלף מ"ר. למזרחי־טפחות יש נכסים בשטח של כ־87 אלף מ"ר, ולבנק הבינלאומי יש נכסים בהיקף של כ־60 אלף מטר.

שטח הקרקע הכולל של חמשת הבנקים הגדולים עומד על 731 אלף מ"ר, שהם קצת פחות משטחה של ההתנחלות עפרה

תחבורה ציבורית

מגדלים במקום מוסכים

שתי מפעילות האוטובוסים אגד ודן החזיקו באופן היסטורי בשטחי נדל"ן ששימשו בעיקר לחניונים ולמוסכים. פעילות הנדל"ן של אגד רוכזה תחת חברת נצבא ונמכרה בעשור הקודם. לדן, מפעילת התחבורה הציבורית בגוש דן ישנן הקרקעות הכי יקרות בארץ, וכיום היא מעורבת בפרויקטים של יותר מ־500 אלף מ"ר בנויים, ושווי פעילות הנדל"ן שלה מוערך ב־3.5 מיליארד שקל. הנכסים של דן כוללים, בין היתר, רבע מבית סלע בבני ברק, מחצית מבית ש.א.פ במתחם הבורסה ברמת גן, פרויקט המגורים צמרות דן בפתח תקווה ועוד. פרויקט בולט שלה נמצא ברחוב ארלוזורוב בתל אביב וכולל 79 אלף מ"ר למגורים, ובראשם מגדל יוקרה בן 29 קומות. דן החלה גם ליזום פרויקטים חדשים, ורכשה מגרש ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן, שעליו מוקמים שני מגדלי מגורים. היא נכנסה לשתי עסקאות בירושלים בשותפות עם רמי לוי: מחצית מהשלב השני של הולילנד, שבמסגרתו יוקמו ארבעה מגדלי מגורים; ו־19% במגרש של 90 אלף מ"ר בגבעת המטוס שמיועד לבנייה למגורים. על התנהלות דן בתחום הנדל"ן מעיבים דו"חות ביקורת חמורים של מבקר המדינה מ־2006 ומראשית השנה הנוכחית, שמצאו תקלות בהתנהלותה.

השטח הבנוי של דן מסתכם ב־521 אלף מטר, שהם פי שניים משטחו של מתחם פי גלילות

רכב

הפרדסים ייתנו פרי?

הביזנס של יבואני הרכב הישראלים מאלץ אותם להחזיק שטחי נדל"ן לאחסון המכוניות המיובאות, ומקצתם לטובת טיפול בהן. שטחים שמשמשים אולמות תצוגה, בדרך כלל נמצאים במיקומים אטרקטיביים. דו"חות של שתי חברות מגלים סיפורים מעניינים:

דלק רכב, לדוגמה, היא הבעלים של נכסים בשטח של 197 אלף מ"ר. 115 אלף מ"ר שחוכרת החברה הם במיקום נדל"ני אטרקטיבי – בסמיכות למושב ניר צבי – ומשמשים למרכז לוגיסטי, מחסנים, הנהלה ומוסך מרכזי. חלק מהקרקעות חקלאיות, והן עשויות להתגלות כיהלומים — וגם ככאב ראש לא קטן. במקרה של דלק רכב, חלק מהקרקעות החקלאיות שחכרה הופקע על ידי המדינה, ובשנת 2014 נאלצה החברה להכיר בהפרשה לירידת ערך של 7.1 מיליון שקל ביחס לקרקעות האלה.

רחוב המסגר בתל אביב. מגדל שבונה דלק רכב יחד עם ויתניה צילום: אריאל בשור

מנגד, יש לחברה פוטנציאל מעניין לאפסייד: בינואר 2008 היא רכשה יחד עם חברת ויתניה, בחלקים שווים, מגרש ברחוב המסגר, תמורת 64 מיליון שקל. ב־2012 הן רכשו קרקע נוספת סמוכה ב־76 מיליון שקל, וצירפו את זכויות הבנייה של שני המגרשים. כעת הולך ונבנה שם מגדל משרדים של 32 קומות בשטח כולל של 40 אלף מ"ר, עם חניון של 29 אלף מ"ר. המגדל יכלול אולמות תצוגה ומכירות בשטח של 7,500 מ"ר, שדלק רכב שכרה ל־15 שנים, עם אופציה לעשר נוספות, עבור המותגים שלה — מאזדה, פורד, ב.מ.וו ומיני. בדו”חות 2014 נאמד השווי ההוגן של הפרויקט ב-84 מיליון שקל.

לקרסו מוטורס – יבואנית רנו, ניסאן, אינפיניטי ודאצ'יה – יש בסך הכל שלושה נכסים, שלושתם חכורים מהמדינה — אבל הם יושבים על שטח כולל של יותר מ־156 אלף מ"ר. הפעילות של קרסו מרוכזת בפארק ראם שליד בני עי"ש, על שטח של כמעט 112 אלף מ"ר שמשמש לכל צורכי הקבוצה, כולל מוזיאון רכב. קרסו מוטורס ביצעה לאחרונה שתי עסקאות נדל"ן מעניינות: במאי 2014 היא קנתה זכויות בחוזה חכירה מול רמ"י במגרש ששטחו יותר מ־44 אלף מ"ר במעוין שורק, הסמוך למתחם איקאה בראשון לציון תמורת 105 מיליון שקל. על המגרש היא מתכוונת להקים מוסכים, אולמות תצוגה ומבנים נוספים לצרכיה. בדצמבר 2014 היא מכרה 19 אלף מ"ר ברחוב האצ"ל באזור התעשייה המערבי והמבוקש של ראשון לציון תמורת 56.2 מיליון שקל, ברווח של 12.5 מיליון שקל.

שטח הקרקע הכולל של דלק רכב עומד על 197 אלף מ"ר, שהם כמו פעמיים הסופרלנד בראשון לציון. שטח הקרקע הכולל של קרסו מוטורס הוא 156 אלף מ"ר, שהם בערך שלוש פעמים כיכר המדינה

תעשייה

מפעלים נמכרים לאט

עיקר הנדל"ן של חברות מוצרי הצריכה הגדולות מתרכז במפעלים ובמרכזים לוגיסטיים. לחברות תעשייתיות לא קל לממש נכסי נדל"ן, והן זקוקות למושב קבע בהשקעה נדל"נית כבדה יחסית. זו לא חנות קטנה שאורזת את הבגדים בארגזים ומסיעה אותם ללוקיישן חדש בשכירות.

לדלתא גליל 524 אלף מ"ר, הכוללים חנויות, משרדים, מחסנים ומפעלים בישראל, ירדן, ארצות הברית, תאילנד וכמה מדינות באירופה. דלתא גליל משכירה נכסים שאינם משמשים אותה, כמו מבנה שנמצא בשטח שחכרה בכרמיאל, או פועלת למימושם (במשך השנים מכרה נכס בכרמיאל וקרקעות בנהריה ברווח הון של כ־21 מיליון דולר). אחד הנכסים שמיועדים למכירה הוא מרלו"ג של 12 אלף מ"ר בהונגריה שאינו בשימוש; יתרת העלות שלו בספרים נאמדת ב־1.9 מיליון דולר (7.2 מיליון שקל). בבעלותה של דלתא גליל נכס בישראל שמוחזק למכירה, והוא רשום בעלותו ההיסטורית בספרים נטו, שהיא מיליון דולר בלבד. כלומר, עבורו צפויה החברה לרשום רווח הון.

מפעל שטראוס בעכו. מרבית הנדל"ן של החברה נמצא בחו"ל צילום: אלעד גרשגורן

שטראוס היא הבעלים והחוכרת של קרקעות בארץ ובחו"ל בשטח כולל של 709 אלף מ"ר, שעליהם בנויים משרדים, מפעלים, מתקני מיון לפולי קפה ומרכז לוגיסטי. עיקר השטח, 506 אלף מ"ר, הוא בבעלותה, והיתרה חכורה. רוב הנכסים (86%) של שטראוס נמצאים בברזיל, אירופה וארצות הברית. לשטראוס מרכז לוגיסטי חדש בשוהם שהוקם בהשקעה של כ־440 מיליון שקל, ויחליף את האתרים הלוגיסטיים בפתח תקווה, צריפין ובית שמש, שכולם בשכירות. לחברה יש גם נדל"ן להשקעה, כאשר יתרת הנדל"ן להשקעה נאמדה בסוף 2014 ב־29 מיליון שקל. הנדל"ן להשקעה כולל נכסים כמו קרקע בפארק ינאי בפתח תקווה שיתרתה בספרים 22 מיליון שקל, קרקע בגבעתיים שרשומה ב־5 מיליון שקל, וקרקע של חברה־בת בחו"ל שרשומה בכ־2 מיליון שקל. שטראוס מכרה אשתקד חלק מהשטח בפארק ינאי תמורת 38 מיליון שקל, וגם יתרת הקרקע למכירה.

שטח הקרקע הכולל של דלתא גליל עומד על 524 אלף מ"ר, שהם כמו ארבע פעמים מרכז ביג בבאר שבע. שטח הקרקע הכולל של שטראוס עומד על 709 אלף מ"ר, שהם כפעם וחצי שכונת עג'מי ביפו

תשתיות

קרבות של מיליארדים

לחברת חשמל יש נדל"ן בחכירה ובבעלות בהיקף של 8.62 מיליון מ"ר שפרושים על גבי 13,500 נכסים, מתחנות כוח גדולות ועד חדרי טרנספורמציה קטנים. אנחנו מכירים את הנכסים הללו היטב. הם מנקדים את הארץ מתחנות חשמל רחבות ידיים, כמו הארובות בתחנות אורות רבין וברדינג.

הסיפור המעניין של חברת חשמל קשור לקרב שהיא מנהלת מול המדינה (שמחזיקה בבעלות על חברת חשמל) לגבי הבעלות על חלק מהנכסים. בשנת 1996 פקע הזיכיון ההיסטורי של החברה על הנכסים, ולפי תנאיו נכסים מסוימים היו אמורים לחזור לבעלות המדינה. כאן החל מאבק אימתני - כמקובל אצל חברת חשמל ומשרד האוצר - בשאלות איזה נכסים יישארו בידי החברה, אילו יועברו לידי המדינה ומה יהיו הקריטריונים להחלטה. עוד חלוקים הצדדים בשאלה מי יפצה את מי על הנכסים ובאיזה שיעור; על השימוש בהם מצד אחד, ועל עלות ההשבחה שלהם במשך השנים מנגד.

נוף מארובות תחנת הכוח של חברת חשמל בחדרה. מחלוקת עם המדינה על הנדל"ן צילום: אלעד גרשגורן

מאבק זה כלל לאורך השנים הקמה של ועדות היגוי שונות, ודיונים וניסיונות לפצל את הנכסים לכאלה שחיוניים לייצור החשמל של החברה, וכאלה שלא. ובינתיים, המאבק נמצא במבוי סתום. נכון לחודש מאי 2015, רשות החברות והחשבת הכללית רוצים להכפיף את הסדר הנכסים לשינוי מבני נרחב יותר שיתבצע בחברת החשמל. בדו"חות הרבעון הראשון של 2015 דיווחה חברת חשמל כי העלות המופחתת בספרים של הנכסים שעבורם היא אמורה לשלם למדינה (לגרסת המדינה) היא 2.5 מיליארד שקל. עדיין לא ברור מה יהיו תוצאות המאבק, אולם ברור שזהו קרב על ביצת זהב נדל"נית.

יתרת העלות של הנדל"ן בספרים של חברת החשמל, שמשקפת עלות היסטורית בניכוי פחת, עומדת על סכום עצום של 23.8 מיליארד שקל (כולל ציוד).

עלות הקרקעות החכורות היתה 994 מיליון שקל, ועלות הקרקעות שבבעלות החברה היתה 690 מיליון שקל (לפני פחת, בשני המקרים). מחיר המימוש לפי שווי הוגן ותנאי השוק היום עשויים להיות במכפילים גבוהים מאוד: מספיק לחשוב, למשל, על מתחם רדינג, 227 אלף מ"ר חכורים בסמוך למתחם נמל תל אביב המצליח; רק מקטע קטן מהשטח הזה ממשיך לשמש לייצור חשמל, ויש בו תחנה היסטורית עוצרת נשימה עם ארובה שהיא מסמלי העיר.

אם בהסדר עם המדינה חלק מהמתחם ייוותר בבעלות חברת חשמל, יהיה לה פוטנציאל רווח אדיר. באופן דומה, מבנה הנהלת החברה בתל אביב הוא בניין לשימור ברחוב החשמל האופנתי. בצדק, החברה פועלת להשביח את הנכס ולהוסיף לו זכויות בנייה ושימושים.

שטח הקרקע הכולל של חברת חשמל עומד על 8.62 מיליון מ"ר, שהם קצת יותר משטחה של ראש העין

חברות כימיקלים

פורטפוליו ענקי בחו"ל

אם אנחנו רגילים לחשוב על כיל במונחים של אימפריית כימיקלים גלובלית, בדו"חות שלה היא מתגלה גם כאימפריית נדל"ן גלובלית. כיל היא החוכרת והבעלים של 51 נכסים בארץ ובעולם שיושבים על שטח כולל של 17.5 מיליון מ"ר - וכן בעלת זיכיונות בארץ ובעולם לכריית המינרלים שמשמשים אותה בייצור. נכסיה כוללים מפעלים, מכרות, בריכות חומרי גלם, מחסנים, מתקני פריקה וטעינה, תחנות כוח ומסועים. לכיל נדל"ן בכל רחבי הגלובוס: אנגליה, גרמניה והולנד, ארצות הברית, ברזיל, מקסיקו וסין. את ים המלח (שבזיכיון) היא אמנם לא יכולה להכניס למזוודה כדי לעזוב למקום שבו העסקים יותר נוחים יותר, אולם לפחות מבחינה נדל"נית, 57% מנכסיה אינם בארץ. יתרת העלות המופחתת של כל נכסי הנדל"ן של כיל עמדה בסוף 2014 על 350.3 מיליון דולר.

גם לאדמה פורטפוליו לא מבוטל, היא שוכרת וחוכרת 16 נכסים בישראל ובמדינות שונות בעולם כמו ברזיל, מקסיקו, ארצות הברית, ספרד, איטליה ודרום קוריאה. בישראל אדמה חוכרת שטחים שעליהם נמצאים מפעלים ומתקנים שלה, בהיקף של 1.5 מיליון מ"ר. נוסף על כך, בבעלותה מתקן בשטח של 202 אלף מ"ר באשדוד. עם זאת, לא ניתן לדעת מהו השטח המצטבר של המתקנים שלה בחו"ל, שכן החברה מסרבת למסור את הנתונים.

שטח הקרקע הכולל של כימיקלים לישראל משתרע על פני 17.5 מיליון מ"ר, שהם יותר מפעמיים שטחה של טבריה