90% משכנתא זה מסוכן? ומה האלטרנטיבות?

1. אופס, המציאות ממש דפוקה

ההצעה של ח"כ אורלי לוי־אבקסיס מישראל ביתנו לאפשר הענקת משכנתא בשיעור של 90% מערך הדירה כבר מזמן איננה קוריוז. היא מלווה אותנו יותר משנה מעל ומתחת לפי השטח, למרות אזהרות חוזרות ונשנות של כלכלנים מפני תוצאותיה ההרסניות. מה לא נאמר על ההצעה? שתגרום לעליית מחירים, שתמלכד זוגות צעירים עם החזרים חודשיים עצומים שלא יוכלו לעמוד בהם, שתסכן את הבנקים. האמת? הכל נכון. מנקודת מבט כלכלית צרה, אם משקללים את קשיחות הביקוש מול ההיצע, אפשר לומר שלא מדובר בהצעה טובה. הבעיה היא שהמציאות דפוקה בהרבה.

2. מבחן ה־300 אלף הבלתי אפשרי

משפטנים נוהגים לומר: Hard cases make bad laws, ללמדנו שכשנתקלים בחוק עקום צריך לבדוק מהן הנסיבות הגרועות שהולידו אותו. והנסיבות שהולידו את הצעת החוק 90% משכנתא גרועות במיוחד: שוק דיור עקום שחווה דהירת מחירים על אף ניסיונות כבירים לבלום אותה. לפי נתוני משרד השיכון זינק מחיר ממוצע של דירה ב־40% מ־2010.

גם ההון העצמי הראשוני שהרוכשים צריכים להציג קפץ, גם בגלל עליית המחירים וגם בגלל ההגבלה מ־2012, שלפיה אפשר לקחת משכנתא רק על 75% משווי הדירה על דירה ראשונה, ושיעורים נמוכים מאלה למשפרי דיור. להגבלה זו מתווספות הגבלות אחרות שהטיל בנק ישראל, שבצורה עקיפה מגדילות גם הן את ההון העצמי כגון הגבלה על גובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה. היום, לפי נתוני משרד השיכון, רוכש דירה ראשונה בקריית גת יידרש להון עצמי של 299 אלף שקל, באור עקיבא צריך 301 אלף ובאשדוד 356 אלף. זה הרבה כסף, בוודאי לזוגות צעירים. אפילו בשביל דירה במכרז מחיר למשתכן בקריית מוצקין, שבתוצאותיו האוצר מתגאה, יצטרך זוג צעיר לגייס כרבע מיליון שקל.

שלא לדבר על אלה שאינם באים בזוגות. לפני כמה שבועות פרסמנו כאן ב"כלכליסט" כתבה שעסקה בקושי של מפרנסים יחידים למצוא דירה קטנה לרכישה. ואם הם כבר מוצאים, הון עצמי של 300 אלף שקל ליחיד הוא בדרך בלתי אפשרי במדינה שלפי דו"ח העושר העולמי 56% מאזרחיה משתייכים למעמד התחתון.

3. כסף? יש הרבה, רק בואו ותקחו

אל הפער ההולך וגדל בין הכסף שיש להון הדרוש משתחלים גופים עסקיים. בחסות הריבית הנמוכה כסף לא חסר, והלוואות ניתנות לכל דורש. לא רק תיק המשכנתאות של הציבור בארץ הגיע לשיא, גם האשראי שנוטלים משקי הבית שלא לדיור.

בסוף 2012 נכנסה לתוקף הגבלת ה־75%, ומשנת 2013, כותב מבקר המדינה בדו"ח האחרון שלו, חלה מגמה של גידול באשראי משקי הבית בלי שהוא נמצא תחת מעקב מסודר. ב־2014 לבדה למשל גדל החוב של משקי הבית שלא לדיור בכ־13 מיליארד שקל (11%), הרבה יותר מקצב הגידול בשנים קודמות, והסתכם ב־132 מיליארד שקל. המשמעות היא שכשצריך 300 אלף שקל להון עצמי, יש מי שילווה אותם, ובריבית גבוהה יותר מזו של המשכנתא. מי מלווה? הבנקים — עלייה של 10% בהלוואות שהעניקו ב־2014; חברות כרטיסי האשראי — עלייה של 15%; והמוסדיים — עלייה של 30.5%. בתשעת החודשים הראשונים של 2015 נוספו להר החובות שלא למטרות דיור עוד תשעה מיליארד שקל, שליש מהסכום נלקח על ידי הציבור בחודש יולי לבדו.

אם כן, בואו לא נעבוד על עצמנו בבקשה. כבר היום המימון לרכישת דירה בישראל הוא בשיעור גבוה מ־75%, שמגיעים כמשכנתא מהבנקים, בריבית נמוכה. היתרה נלקחת בריבית הרבה יותר גבוהה. אם כן, מה בעצם מציעה ח"כ לוי־אבקסיס? להוזיל את הריביות גם על יתרת המינוף.

4. אולי לא כולם צריכים דירה משלהם

המינוף העודף לא נעשה במחשכים. רק בעת האחרונה יצא פרויקט בבאר שבע, בשיתוף אגודת הסטודנטים, לרכישת דירה עם הון עצמי של 10% בלבד. כלומר משכנתא פלוס הלוואה משלימה שמגיעות ל־90% מהמחיר. התגובות לפרויקט היו שליליות ולוו באזהרות מהחזר חודשי מטורף. ועם זה תהו הסטודנטים "מה עדיף, שנשלם שכירות עשור, ואז ההורים שלנו ישברו חסכונות בשביל לקנות לנו דירה?".

ח"כ אורלי לוי־אבקסיס צילום: אלכס קולומויסקי

צריך לומר בגלוי, משכנתאות של 90% משמעותן החזר חודשי בעייתי מאוד. הסימולציות שמראות שכשתעלה הריבית יגיע ההחזר החודשי ל־7,000 שקל למשפחה צריכות להדליק נורה אדומה באוצר ובבנק ישראל. אבל גם מי שלקח משכנתא של 75% ועוד 100 אלף שקל הלוואה ממקור אחר יגיע להחזר הזה.

אלא שכאן מגיע השלב השני של השיח: "מי שאין לו כסף, שלא יקנה דירה", אומרים הכלכלנים המעונבים, בעלי הדירות והפנסיות המסודרות. תכל'ס, צודקים. בשקלול קשיחות הביקוש מול גמישות ההיצע, דבריהם נכונים. הבעיה היא שבמציאות הישראלית, כשחוסר הוודאות הפנסיוני בשיא ואמון הציבור במקבלי ההחלטות בשפל, המודלים הכלכליים הופכים ללא רלבנטיים. הציבור מבין, באינסטינקט, שעדיף להמר על החזר חודשי מופרע כשהריבית תעלה בעתיד, מאשר על היכולת לשלם שכר דירה מהפנסיה העלובה אחר כך.

5. וזה רק הפרומו, סרט האימה עוד לפנינו

באוצר אפוא לא אוהבים את ההצעה של ח"כ לוי־אבקסיס. בשנה שעברה היא עברה בוועדת השרים לחקיקה, ושר האוצר הקודם יאיר לפיד הגיש ערר נגדה. כעת, כשהתכוונה להעלותה שוב לוועדת השרים, ביקש האוצר לנסות למצוא פתרונות ביניים ולהכניס אותה למסגרת. הבעיה היא שהפתרונות עלולים להיות יותר מסוכנים מההצעה.

אחד הפתרונות שנבחן, למשל, הוא שמי שירכוש דירה במסלול מחיר למשתכן יוכל לקבל משכנתא בגובה 75% ממחיר השוק של הנכס, ולא מהמחיר המוזל. זאת הצעה מסוכנת, שמתחברת לטרמינולוגיית ה"הוזלה" המסוכנת לא פחות שהאוצר משתמש בה. בכל המכרזים האחרונים של מחיר למשתכן התגאו באוצר ב"הוזלה" ממחיר השוק.

אלא שמחיר השוק אינו קדוש. את מחיר השוק צריך להוריד. כדי שמשהו ישתנה, המחיר במכרזים צריך להיות מחיר השוק החדש, לא הנחה. אם מחשבים את המשכנתאות מ"מחיר השוק" של הדירה ולא ממחירה בפועל — זה רק יוביל להנצחת מחירי הדירות הגבוהים, שכן זה מחזק את האינטרס להנצחת מחיר הדירה הגבוה אצל נותן האשראי.

בינתיים פתרונות מורכבים שיפחיתו את הצורך בהון עצמי לדירה, כמו מציאת מודל בר־קיימא לשכירות ארוכת טווח, הולכים ומתמסמסים בעידוד אקטיבי של משרד האוצר. כך למשל, רק בעת האחרונה בדיון בקבינט הדיור ביקש כחלון לקדם חוק שיפטור את המדינה מהחובה המעצבנת לכלול 30% דיור להשכרה, מחציתו כדיור מוזל, בכל המכרזים לבנייה במתחמים מועדפים. כך שאפשר לצקצק בחוסר שביעות רצון מול ההצעה של לוי־אבקסיס, מסיבות מוצדקות, אבל פתרונות יעילים להתמודדות עם ההון העצמי עדיין אין בנמצא.

ובנק ישראל? לא מפתיע לגלות שגם שם לא אוהבים את ההצעה. אבל האם מישהו באמת חשב שליותר מחצי עשור של ריבית אפסית לא יהיו השפעות? וזה רק הפרומו שלהן.