"מי שיושב על הגדר רואה איך הדירה מתרחקת בכל חודש"
רוני בריק, הנשיא החדש של התאחדות הקבלנים, צופה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ב־2016, אבל מחזיק אצבעות לשר כחלון, שמתמקד בהורדת מחירי הדיור "ולא רואה שום דבר אחר ממטר". בראיון בלעדי לרגל כניסתו לתפקיד, בריק נותן עצות לפוליטיקאים: להפסיק לשחרר הצהרות על מחירי הדירות, ולהתחיל לחשוב גם על משפרי הדיור
רוני בריק מקבל את פנינו במשרד חברת הבנייה המשפחתית לי־רן ברעננה. הסביבה ביתית, עטופה ומוגנת. הוא מוקף במשפחה: השותף שלו הוא גיסו, ובנו עובד איתו בעסק. את הסביבה הזו יעזוב בעוד ימים ספורים, כשיתחיל לכהן כנשיא התאחדות הקבלנים (התאחדות בוני הארץ), שם צפויות לו סערות ומלחמות רבות. יש בבריק משהו קורקטי, תכליתי.
הוא לא מתלהם, אבל נחוש מאוד בדיבורו ומגובש בעמדותיו. אנשים בסביבתו העובדים עמו מתארים אדם "שיודע להיות מאוד אגרסיבי במאבקים שהוא מוביל, יודע לא להרפות, וכשיהיו מלחמות הוא ילך עד הסוף". בריק (56) לא יצטרך לעבור חפיפה ארוכה: הוא מכיר היטב את החומר לאחר שבמשך תשע שנים שימש סגנו של הנשיא היוצא, ניסים בובליל. אולם,
זו תהיה קצת קלישאה לומר שהוא נכנס ישר ללב הסערה, שכן הסערה מלווה את ענף הנדל"ן כבר כמעט עשור: המדינה מנסה בדרכים שונות להגדיל את ההיצע, הקבלנים מתלוננים על מחסור בידיים עובדות, ואזרחי המדינה נאנקים תחת המחירים המאמירים של הדירות. אולם, הדבר המאפיין את התקופה שבה בריק נכנס לתפקיד, הוא הלך הרוח של הפוליטיקאים המאיישים את עמדות המפתח בממשלה, שיודעים היטב שעל מימוש ההבטחה לדיור בר־השגה הם יישפטו בבחירות הבאות.
"מה שהיה בחודשים האחרונים של 2015, יימשך גם השנה"
בריק, אב לארבעה וסב לשלושה, הקים לפני 35 שנה את לי־רן, חברה יזמית וקבלנית שפועלת כיום בעיקר ברעננה, אך גם בהוד השרון, תל אביב וגבעתיים, תוך התמקדות ב"התחדשות עירונית" - מונח שמתייחס כיום בעיקר לבנייה־מחדש לפי תמ"א 38. לדבריו, הוא לא צופה שינוי גדול בענף באופק הקרוב. "מחירי הדירות ימשיכו לעלות, אבל במתינות", הוא מעריך. "אני לא נביא ולא יכול לומר כמה הם יעלו, אבל ראינו את זה בחודשים האחרונים - ומה שהיה בחודשים האחרונים, סביר מאוד להניח שיימשך גם בשנת 2016".
המיסוי על דירות להשקעה, אחד הצעדים הראשונים של משה כחלון עם כניסתו לתפקיד שר האוצר, הצליח לצנן את השוק?
"לא קרה שום דבר. מי שרוצה לקנות דירה להשקעה ויש לו כסף - יקנה. מס רכישה של 6%–8% הוא שולי. מעבר לכך, נגרם נזק למלאי הדירות להשכרה. כי כשמונעים ממשקיעים לקנות דירות, אין דירות להשכרה. בעלי הדירות מבינים שלא יהיו דירות להשכרה ומעלים את דמי השכירות, ובנוסף, לא נתנו פה שום פתרון לנושא השכירות - לא לטווח הקצר, לא לבינוני ולא לארוך. אם מסתכלים על התמונה הרחבה, למעשה הרחיקו מכאן משקיעים שעכשיו יעדיפו להשקיע מחוץ לישראל, למשל בברלין. המדינה רק מפסידה מהמהלך הזה.
אריאל אטיאס, לשעבר שר הבינוי והשיכון. "ההכרזות שלו על הורדות מחירים והגדלת היצע הדירות היו מנותקות מהמציאות" צילום: אוראל כהן המהלך נעשה עבור הזוגות הצעירים, שיושבים כעת על גדר ומחכים שהמחירים יירדו.
"מי שיושב היום על הגדר רואה בכל חודש את הדירה מתרחקת ממנו. אנשים שבעו מלשבת על הגדר".
לקבלנים יש אינטרס שהציבור לא יישב על הגדר, אבל הרוכשים מעדיפים לראות לאן מובילות היוזמות הממשלתיות.
"הצהרות תמיד היו. זה התחיל עוד ב־2009–2013, כששר הבינוי והשיכון היה אריאל אטיאס, שיצא בהכרזות מנותקות מהמציאות על הורדות מחירים והגדלת היצע הדירות, כמו שעשה גם השר שבא אחריו, אורי אריאל. השרים חושבים שמה שיגידו מעל כל במה יביא לירידת מחירים של 20%–30% - אבל הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור מזמן כבר לא מאמינים להבטחות של הממשלה. המדינה ספסרה במחירי הקרקע מתקופת אריאל אטיאס ועד אורי אריאל, לכל המרבה במחיר, אז איך המחירים יירדו?
"הממשלה מקדמת עכשיו מכרזים של מחיר למשתכן, אבל מה יהיה עם משפרי הדיור? הרי עבורם לא יוציאו קרקעות חדשות למכירה. אלה שרוצים לשדרג את עצמם ולעבור לדירה טובה יותר צריכים להבין שמלאי הדירות שרלבנטי עבורם הולך ומצטמצם כל הזמן".
אורי אריאל, לשעבר שר הבינוי והשיכון. "הוא היה כמו יאיר לפיד: שידר שרק הוא מבין ויודע. שומע אותך, אבל עושה מה שהוא רוצה" צילום: אריאל שרוסטר ההבטחה כרגע טמונה במחיר למשתכן. מה התוכנית תעשה?
"מחיר למשתכן זה דבר שאנחנו עוד לא יודעים איך לאכול אותו. בינתיים זה תהליך נכון, הממשלה אכן צריכה להכניס יד עמוק לכיס, כפי שהיא עושה. אבל זה פתרון מצומצם שמתאים רק ל־3%–5% מהציבור. זה לא פתרון לכלל הציבור.
"אנחנו לא מרוויחים כלום ממחירים גבוהים"
אם מחיר למשתכן הוא טיפול מוגבל ונקודתי, מה אתה בעצם מציע?
"הממשלה צריכה לטפל בעוד נושאים, וגם בעוד היבטים של מכרזי מחיר למשתכן. למשל, עליה לקבוע קריטריונים לדירות יוקרתיות יותר בפרויקטים של מחיר למשתכן, כמו דירות גן וגג. חייבים להקפיד על תמהיל של דירות בפרויקטים האלה, כדי לא ליצור שיכונים. זה אומר שדירות מיוחדות של גן וגג צריכות לעמוד למכירה בשוק החופשי, כדי שהאזורים האלה לא ייחשבו כנחותים - שלא יגידו על מתחם שלם 'פה מכרו דירות במחיר נמוך ב־30% ממחיר השוק'.
"בזמנו הצענו לשר האוצר דאז יאיר לפיד - 'תן לזוגות צעירים מענק בגובה של המע"מ, תן להם 50–100 אלף שקל מהמדינה, ושיעשו שופינג כשהם קונים דירה'. לא יצא מזה כלום.
"גם הטיפול המבורך בדיור הציבורי צריך להיעשות בצורה מגוונת, בתמהיל נכון. נתמוך בכל מה שאפשר לעשות כאן ועכשיו ומהר, לשחרר את השוק להתנהגות רגילה ולא למצב של 'משיכה של דברים'. אין לנו שום עניין במחירים גבוהים, אנחנו לא מרוויחים מזה כלום".
אתה קצת מיתמם. גם לכם, הקבלנים, יש תרומה לטירוף המחירים.
"יש לנו מיליון בעיות, כמו מחסור בעובדים, תשומות הבנייה, רגולציה שמנחיתים עלינו בכל יום מחדש - הוראות חדשות שעולות עוד אלפי שקלים לכל דירה. ככה רוצים להוריד את מחירי הדירות? אמרתי לשרים: 'תנו לשוק להתנהל כמנהגו של שוק, אל תצהירו הצהרות, אל תתפרו חליפות. התחלתם בדרך הנכונה, אבל הצהרות לציבור עושות את ההפך מהדרוש" הן יוצרות חוסר ודאות שבסופו של דבר מקפיץ את מחירי הדיור'.
"בסרט הזה של הצהרות שלא מתממשות כבר היינו, בתפקיד השחקנים. אהבתי שכחלון אמר לפני כמה שבועות שהוא לא יגיד לזוגות הצעירים מה לעשות. רק שיעביר את המסר הזה לאנשי משרדו ולסובבים אותו. כשעומד רגולטור מעל הבמה ואומר שהמחירים יירדו ב־15% ב־2017, זה לא תורם כלום".
איזה פתרון יתאים לכלל הציבור?
"הוצאת אדמות של רשות מקרקעי ישראל רק לתוכנית מחיר למשתכן, שמיועדת לאוכלוסייה מסוימת – לא מספיקה. צריך להתאים את המכרזים הבאים לצרכים של כלל השוק. לא כל הציבור הוא זוגות צעירים. מה יעשו כל היתר? חייבים להרחיב את התוכנית.
בינת שוורץ, ראש מנהל התיכנון. "היא רוצה לפרוץ קירות ויש לה רעיונות מדהימים. אבל כשדברים יוצאים ממנה למשרדים אחרים, הם נתקעים שם" צילום: עמית שעל "צריך לשחרר עוד קרקעות, ולא רק לזוגות צעירים: נניח 70% לזוגות צעירים ו־30% לשוק החופשי. אנחנו לא מזלזלים בחשיבות הפתרונות לזוגות צעירים, אבל החשיבה של המדינה חייבת להיות לרוחב, אחרת מפספסים את התמונה הכללית של מצב שוק הנדל"ן בישראל".
"יש לנו שותפות מלאה עם הממשלה"
משהו בכל זאת השתנה לעומת הממשלות הקודמות? יש סיבה לאופטימיות?
"כיום יש לנו שותפות מלאה עם הממשלה, אין מצב שזז משהו בלי שמתייעצים איתנו. לראשונה, הגענו למצב שבו רואים בנו שותפים לדרך ולתהליך. אני שמח שהיום יש ממשלה בלי אגו. השרים לא מעבירים לך תחושה שרק הם מבינים כמו שהיה בעבר. שרק יאיר לפיד ידע, שרק אורי אריאל ידע. שגם אם שומעים אותך, זה למראית עין, ובסוף הם עושים מה שהם רוצים.
"כחלון מתמקד בהורדת מחירי הדירות, הוא לא רואה שום דבר אחר ממטר. הוא הולך עם האג'נדה של משבר הדיור ומתעסק רק בזה. אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור במשרד האוצר, הוא בולדוזר שמבין את התעשייה.
"בינת שוורץ, מנהלת מינהל התכנון באוצר, רוצה גם היא לפרוץ קירות ויש לה רעיונות מדהימים. אבל בסופו של יום, כשדברים יוצאים מפתח דלתה - הם יוצאים למשרדים אחרים ונתקעים שם.
"התחושה היא שהולכים עם הראש קדימה לפתור את משבר הדיור. זה לא היה בממשלות קודמות, שבהן גם היו הצהרות על הצורך בהורדת המחירים. החשיבה של הממשלה היא נכונה, אבל תהליכים דורשים זמן.
"אני מאמין שכחלון, שאני לא ממצביעיו, קיבל את ארגז הכלים המלא. הכל בידיים שלו".
לא הזכרת את שר הבינוי והשיכון יואב גלנט. הוא גם פונקציה בסיפור הזה?
"הוא שותף. כשביקשנו להיפגש איתו קצת חששתי ממנו, כי הוא איש צבא לשעבר, אבל הופתעתי כשאמר: 'אני בא אליכם'. הוא לא מתנשא".
משה כחלון, שר האוצר. "הוא הולך עם האג'נדה של משבר הדיור ומתעסק רק בזה, אבל התהליכים האלה לוקחים זמן" צילום: לע"מ כלומר, יש שעת רצון טוב?
"שעת רצון טוב מאוד".
"מה שמעניין את ראשי הערים זה להרוויח כסף"
אחד האמצעים להגדלת מלאי הדירות החדשות בישראל, שהוא גם אחד מתחומי העיסוק בחברה הקבלנית של בריק, הוא ההתחדשות העירונית - חיזוק מבנים קיימים תוך הוספת דירות, לפי תוכנית המתאר הארצית תמ"א 38, או פינוי של בניינים קיימים, הריסתם ובנייה של בניינים המכילים מספר רב יותר דירות - לפי תמ"א 38 ב'.
בספטמבר 2015 הציג היועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין פרשנות המצמצמת באופן משמעותי את זכויות הבנייה במקרה של הריסה ובנייה מחדש. כתוצאה מכך פרויקטים רבים של תמ"א 38 ב' הפכו ללא כדאיים, וכל המעורבים בענף - הרשויות המקומיות, היזמים והדיירים – נותרו מבולבלים.
בהמשך הצליחה המדינה, באמצעות הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה, לעקוף את פרשנות וינשטיין על ידי הוספת תיקון לתוכנית שמחזיר את התמ"א למסלול הקודם, המקנה זכויות בנייה מורחבות. המדינה אף המליצה כי רוח התיקון תיושם גם בתקופת ההמתנה, עד שהתיקון יעבור סופית. אלא שאז קבע המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, כי לא ניתן לספק הגנה משפטית על החלטות שיתקבלו ברוח זו בתקופת ההמתנה.
החלטות אלה מצטרפות לקשיים הרבים בפני פרויקטים של תמ"א 38, שנדרשים בדרך כלל למסלול מכשולים ארוך כדי לקבל אישורים להתקדם. הבעיה הגדולה בכל מאבק הפרשנויות, לדעתו של בריק, הוא "שכעת ניתנת לגיטמציה לראשי ערים לסחבת, ולמעשה הפרשנות מהווה חותמת גומי למה לא לעשות תמ"א 38".
למה ראשי הערים שמים קצוץ על תמ"א 38?
"מה שמעניין את ראשי הערים זה להרוויח כסף. במסגרת התמריצים של תמ"א 38 יש פטור מהיטלי השבחה, לדוגמה, על זכויות התמ"א, כך שהעיר לא מרוויחה כסף על הזכויות האלה. יש גם ראשי ערים שלא רוצים להגדיל את מספר התושבים שלהם, ולכן הם יקשו על פרויקטים כאלה. וינשטיין נתן להם עכשיו חותמת גומי לכך, וזו טעות ענקית.
"זה צריך להיות בדיוק הפוך. ראשי ערים צריכים לעודד את תמ"א 38 ולקבל אותה בשמחה. כך לא רק מוסיפים דירות, אלא גם מחזקים בניין ישן, מוסיפים ממ"דים, חניה תת־קרקעית ומעלית, ובונים חזות חדשה לבניין. ראש עיר צריך להסתכל לאנשים בעיניים ולתת להם תקווה. מי יקנה מהם דירה בבניין ישן ומתפורר?
רוני בריק. "עם כל הכבוד לזוגות הצעירים, הם לא כל הבעיה. מפספסים פה את התמונה האמיתית של ענף הנדל"ן" צילום: עמית שעל "זוג צעיר יקנה דירה בלי ממ"ד? עם מדרגות ומקלט מימי הביניים? לא מדובר רק בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - עוד נופלים כאן טילים. אם הייתי ראש עיר, הייתי מסתכל בראש ובראשונה על חידוש העיר שלי. לא לאפשר את זה - זה אולי לא פשע, אבל זה סיכון חיי תושבים".
"הפועלים הפלסטינים לא מוקצים. יש בעיה במחסומים"
הזכרת את המחסור בידיים עובדות כסיבה לעליית מחירי הדירות. כמה פועלים חסרים בענף?
"ביקשנו תוספת של 30–40 אלף עובדים זרים".
האם פועלים פלסטינים נהפכו למוקצים בגלל טרור הסכינאות?
"הם לא מוקצים. הם כוח אדם ראוי לענף. כשהם עוד הגיעו לאתרי הבנייה, הקבלנים שזקוקים לידיים עובדות שידרו להם שזה הדדי, אנחנו צריכים אתכם ואתם אותנו. יש פה אינטרס משותף. יש מלאי דירות שצריך לבנות ויש אינטרס לתת להם לצאת להתפרנס.
"בשנתיים האחרונות יוצאים בכל בוקר לעבודה בישראל 37 אלף פלסטינים, ויש אישור להוסיף עוד, עד לרף של 45 אלף. אבל, יש בעיה חמורה בכל הקשור למעבר שלהם במחסומים. מדינת ישראל לא הפנימה שהמספר שלהם זינק. הם מגיעים למעברים לפנות בוקר, מצטופפים בתורים ענקיים. אין לתאר מה הולך שם, זו בושה למדינה".
ומה לגבי הכשרת כח אדם מקומי?
"אחד הדברים שאני מנסה לקדם הוא הכשרה של מנהלי עבודה: בגלי העלייה מחבר העמים הגיעו מנהלי עבודה רבים, אבל עכשיו הם יוצאים לפנסיה; כבר כיום חסרים 3,000–4,000 כאלה, ובעתיד המחסור יחריף. אנחנו בהתדיינות קשה מול משרד הכלכלה בנושא תנאי הסף לקבלה לקורס, והצלחנו להוריד אותם משש שנות ניסיון בענף הבנייה לשנתיים. זה אומר שחייל משוחרר צריך לטאטא אצלי דירות שנתיים כדי שיוכל ללמוד להיות מנהל עבודה.
"אין לי ספק שאפשר לגייס לענף הבנייה חיילים משוחררים, אבל אנחנו נתקלים בקיר אטום מול משרד הכלכלה, שחושב שאנשים צריכים לעבוד שנתיים באתרי בנייה כדי להכיר את העבודה. גייסנו אנשים שהחלו את המסלול המפרך, ופרשו באמצע, הם לא רצו את זה".
"מה הבעיה לגור בפתח תקווה או בחדרה?"
האם רמת המחירים בתל אביב היא שורש כל הרע, והקטר שמוביל את שוק הדיור?
"תל אביב מתנהגת כמדינה בפני עצמה, היא כמו מנהטן. כל מ"ר בנוי בפרויקטים שנבנים עכשיו בשרונה עולה 40–45 אלף שקל, כלומר דירת 5 חדרים של 118 מ"ר תעלה 6 מיליון שקל - וזה כשבמרחק רבע שעת נסיעה בלבד, ברעננה, דירה דומה עולה 3 מיליון שקל.
"אבל רואים עלייה במחירי הדירות גם בפריפריה: באר שבע הגיעה למחירים גבוהים, דירות שם עולות כיום 1.5–1.6 מיליון שקל. גם באשקלון ואשדוד היו עליות.
"אפילו דירות בחיפה שנמכרו פעם ב־900 אלף שקל, נמכרות כיום ב־1.4 מיליון שקל. רואים שינוי גם בראשון לציון. בואו לא נשכח שערי הפריפריה גם התפתחו".
אז תל אביב הפכה לעיר לעשירים וראשון לציון היא "הפריפריה החדשה" של תל אביב?
"מה הבעיה לגור בפתח תקווה או בחדרה ולהגיע ברכבת לתל אביב? ראשון זה ראשון, היא לא הפריפריה של תל אביב. תל אביב היא עיר לעשירים וצריך להשלים עם זה. המדינה לא יכולה להוריד בה מחירים".
מה עתידן של שכונות הדרום המוזנחות בעיר?
"הן מתפתחות בקצב מהיר, וכמוהן גם השכונות בצפון־מזרח העיר. תראו מה קורה בנווה שרת: יש שם לפחות עשרה פרויקטים גדולים מאוד של פינוי־בינוי במחירים סבירים מאוד. התחילו למכור דירות 4–5 חדרים ב־1.7 מיליון שקל, וכיום הן כבר נמכרות ב־2.5 מיליון שקל - מחירים שעדיין אטרקטיביים ביחס למרכז תל אביב. מה שמטריד יותר מהמצב בתל אביב הוא שבכל מקום בארץ קשה מאוד לקנות דירה, ולא רק בתל אביב".
