כחלון ופלוג מחסלים את הסיכוי לירידת מחירי הדיור

ההודעה של בנק ישראל ומשרד האוצר על כך שהזוכים במכרזי מחיר למשתכן יכולים לקבל משכנתא בשיעור של עד 90% מערך הדירה, בעוד המשכנתא מבוססת על מחיר השוק של הדירה ולא על המחיר שבו נרכשה בפועל, עשויה להתברר כזו שסגרה סופית את הסיכוי לירידת מחירי הדיור. זאת משום שהיא תנציח את מחירי השוק הקיימים היום, ותחליש את האינטרסים להוריד אותם.

כבר יותר משנה מנסה שר האוצר משה כחלון להוביל לירידה במחירי הדיור, אולם בסוף מחירי השוק נקבעים לפי ביקוש והיצע, ובמדינה שבה הביקוש ניזון מהיעדר אלטרנטיבות השקעה וחוסר אמון במערכת הפנסיונית וההיצע חסר - המחירים עולים. בשנה האחרונה הם עלו בכ־5.6% בממוצע ארצי, וזה לא מעט.

תוכנית מחיר למשתכן בבסיסה נועדה לטפל בבעיית ההיצע, תוך מתן דחיפה מטה למחירים: שחרור קרקעות מהיר יותר, זול יותר, ומכרזים שבהם הזוכה הוא מי שמתחייב על מחיר דירה נמוך, ולא פחות חשוב – כמות גדולה של מכרזים. הכיוון ט וב. הצפי היה שהתוכנית תוביל לירידה במחירי השוק של הדירות, כלומר שהשפעתה תתרחב מעבר לדירות המוצעות במסגרת המכרזים, ותיצור נורמה חדשה. הרי אם ניתן לקנות דירת 4 חדרים ב־750 אלף שקל במסגרת מחיר למשתכן, מדוע לשלם מיליון שקל על דירה מעבר לכביש? אולם כחלון סיפר אתמול שבעצם כולנו טעינו. "מחיר השוק" לא משתנה. וכעת כחלון גם נוקט צעד שמשמר אותו ברמתו הגבוהה.

מימין: משה כחלון וקרנית פלוג צילום: דר בון

ככל ששיעור המשכנתא עולה וההון העצמי של הרוכשים קטן יותר, יש פחות ופחות אינטרס להוריד מחירים – ובראש ובראשונה לבנקים. ככל שהמשכנתא בשיעור גבוה יותר מערך הנכס, הירידות מוחקות מהר יותר את כרית ההון העצמי של הרוכשים. אותה דירה שנרכשה ב־750 אלף שקל בעזרת הון עצמי של 100 אלף שקל, הבנקים בטח לא ירצו ש"שווי השוק שלה" יירד ב־25%, כפי שאמורה לשקף הנחת מחיר למשתכן, שכן ההון העצמי של הרוכשים יימחק הרבה לפני כן. ומה שמנוגד לאינטרס של הבנקים בדרך כלל לא קורה, פשוט כי הם מספקים את מרבית המימון ליזמים ולקבלנים, שמאי מטעמם יקבע את "מחיר השוק" בעת לקיחת המשכנתא, והם אלה שימכרו את הדירות שבעליהן לא יעמדו בהחזרים לפי "מחיר שוק" ששוב יעריכו שמאים מטעמם. ובשמאות כמו בשמאות, כל מספר זוכה.

ועוד שלוש הערות לסיום:

1. בהודעת השר כחלון ובנק ישראל נקבע כי ההוראה החדשה לא תחול על דירות שעולות יותר מ־1.8 מיליון שקל. מדוע דירה ראשונה של זוג צעיר צריכה בכלל להגיע למחיר כזה? ואם יש זוג שמעוניין לקנות דירה ראשונה במחיר כזה, מדוע המדינה צריכה לתת לו סיוע? ובאותו הקשר, אם נחזור לרגע לתוכנית השאפתנית הקודמת - 0% מע"מ - שם דובר על הטבה לדירות עד שווי של 1.6 מיליון שקל. מדוע מצא כחלון לנכון להגביה את הרף? כל הגבהה כזו, משמעותה אחת - התייקרות. כי הענף מיישר את עצמו לתקרה.

2. תוכנית מחיר למשתכן היתה אמורה להוריד את מחירי הדיור בגלל ההנחה על מרכיב הקרקע שנתנה המדינה בתהליך הבנייה. אחרי שנים שבהן שמענו מכל העוסקים בענף שהאחריות העיקרית למחירי הדיור נעוצה בעלייה במחירי הקרקע, עצוב לגלות שההנחה במרכיב הזה לא מיתרגמת להפחתה במחירי הדיור בכלל, אלא בהנחות נקודתיות במכרזים ספציפיים.

3. אפשר להניח שכחלון לא מת על ההקלה הזו, ומי שעוד פחות אוהב אותה זה בנק ישראל. אבל ההקלה הזו נולדה תחת האיום של חוק משכנתא 90% של חברת הכנסת אורלי לוי־אבקסיס, שבעקשנות עלה שוב ושוב על השולחן. אף אחד לא מאושר מהרעיון של 90% משכנתא, אבל העלייה במחירי הדיור הובילה לדרישות הון עצמי פסיכיות של מאות אלפי שקלים. כחלון פתר את הבעיה לאותם ברי מזל שיזכו במכרזים.

אבל מה עם זוגות שהחליטו לפתוח את חייהם בדירה יד שנייה? ומה עם אלו שלא זכו במכרזים? הם ימשיכו לקחת הלוואות בריביות גבוהות מכל מי שרק מציע להם (ולא חסרים כאלו), על מנת שיהיו כרית ההון העצמי בדרך אל הדירה.