מחיר למסתכן

בנק ישראל נחשב לאחד הזהירים בעולם בכל הנוגע למשכנתא. מעטים המקומות שבהם הוטלו על הבנקים והרוכשים כל כך הרבה התניות — ראשית כדי להגן על הבנקים, שלא ייכנסו לסחרור, ושנית כדי להגן על הרוכשים. אתמול החליטו בבנק ובאוצר להסיר עוד חסם בדרך המיוחלת להגעה לדירה, גם אם זה אומר שהרוכשים הצעירים עלולים לרכוש חגורת חנק לכל החיים.

קחו למשל דירה בשווי 1.8 מיליון שקל. מחירה במחיר למשתכן אמור להיות 1.44 מיליון שקל, משום שהמכרז מגלם הנחה של 20%. לפי התיקון שאושר, יוכלו הרוכשים לקבל 1.35 מיליון שקל כמשכנתא (75% מערך השוק של הדירה). כל מה שהם יידרשו להביא כהון עצמי הוא 90 אלף שקל בלבד. כאן נכנס סייג הדורש מינימום של 100 אלף שקל לרכישת דירה, ולכן ההון העצמי שיידרש הוא 100 אלף שקל. לכאורה, הצעד אמור לאפשר ליותר אנשים להשתתף במכרזי מחיר למשתכן, ובכך אולי אף לייצר אפקט כולל של ירידת מחירים. אלא שבתווך שבין המטרה החיובית להשלכותיה ייכלאו כל מי שימנפו את עצמם לדעת.

משה כחלון צילום: עומר מסינגר

המצב החדש מייצר רוכשים שקונים את הדירות שלהם במינוף של 93% - גבוה אף יותר מההצעה של ח"כ אורלי לוי־אבקסיס שקידמה 90% משכנתא. במילים אחרות, מה שהאוצר ובנק ישראל עושים כאן הוא לאפשר לעוד ועוד זוגות לקחת על עצמם סיכון גבוה יותר. למה שמישהו שעד היום היה יכול להרשות לעצמו דירה ב־1.5 מיליון שקל, לא ירכוש דירה בשווי 1.8 מיליון שקל אם דרישת ההון העצמי זניחה? קיבלנו כאן עוד גירוי לרכישת דירות יקרות מדי מבלי להביא בחשבון תרחישים בעייתיים, כמו עליית הריבית.

העיקר שהבנקים יכולים לישון בשקט. אותם לא מעניין בכמה הרוכשים רכשו את הנכס, אלא רק כמה הוא יהיה שווה בעת מימושו, ולכן מבחינתם לא מדובר בבשורות רעות. להפך, הם מריחים עוד ביזנס, עוד לקוחות הששים אל 30 שנה של שעבוד למשכנתא.

מחירי הדירות בישראל גבוהים, והתנתקו כבר מזמן מהיכולת של הרוכשים הטבעיים לרכוש אותן (להבדיל מהמשקיעים). במקום שהממשלה תפעל להציף את המדינה בהיצע, היא פותרת את הבעיה בצורה הפוכה: מה נעשה שהדירות יקרות? נמנף עוד יותר את הרוכשים מבלי לפגוע בבנקים כמובן. אין כאן סיכון מערכתי, אף אחד מהרגולטורים לא יצטרך להתמודד עם שום קטסטרופה. רק זוגות צעירים שירכשו נכס במחיר מופרז, ויידרשו להתמודד עם הצד המכוער של המינוף כשמשהו ישתבש ביכולת ההשתכרות שלהם.