2 קרנות ריט בישראל, 1,800 בארה"ב
לאחר תיקוני החקיקה הנדרשים שיוזם האוצר, יהיו ככל הנראה בישראל יותר משתי קרנות ריט והשאלה החשובה שתישאר היא – האם מחירי הדיור להשכרה יוזלו בהשפעת הריטים
2 קרנות ריט (Reit) בלבד פועלות כיום בישראל (סלע קפיטל, ריט 1) לעומת כ-1,800 קרנות ריט בארה"ב. הפער הגדול מעורר שאלה מדוע קרנות הריט לא התאקלמו בישראל?
בניסיון לשנות את המצב מתכנן שר האוצר משה כחלון שורה של הקלות שיביאו יותר קרנות ריט לגייס הון בבורסה בת"א. כחלון מבקש שקרנות הריט ישקיעו גם בדירות להשכרה. התיקונים לחוק הריטים יהיו שינויים מהותיים לעומת המצב כיום בתחום. כך לדוגמה כיום קרן ריט יכולה להשקיע כמעט רק בנדל"ן למסחר ומשרדים והתיקון מבקש כאמור לאפשר לקרנות לעסוק בדיור להשכרה, ייזום בנייה, רכישה וניהול מגוון נכסים, ובתנאי שמדובר בלפחות 20 דירות להשכרה בבניין אחד או במספר בניינים סמוכים באותה שכונת מגורים. כיום קרן הריט צריכה להירשם למסחר תוך שנה מהתאגדותה והתיקון לחוק מציע להאריך את פרק הזמן לרישום למסחר ל-3 שנים.
האם כשיהיו בישראל יותר משתי קרנות, האם מחירי הדיור להשכרה יוזלו בהשפעת הריטים? צילום: אוראל כהן
תיקוני האוצר מטפלים גם בצד הפיננסי של קרן ריט שתעסוק בדיור להשכרה. המינוף המותר כיום לקרנות מוגבל לעד 60% והוא יגדל לשיעור של 80% דבר שיאפשר לקרנות לקנות יותר דירות להשכרה. נכון להיום כללי הריט קובעים כי לא יחזיקו 5 בעלי שליטה או פחות ב-50% או יותר מהשליטה בקרן.
התיקון של האוצר מציע כי במשך 3 השנים הראשונות לא תהיה מגבלה ובהדרגה עד ל-5 שנים תחול המגבלה של עד 5 בעלי שליטה. תיקונים מהותיים נוספים עוסקים בהקלות מיסוי לקרנות שיכנסו לדיור להשכרה. כך מוצע פטור לקרן ממס שבח בעת העברת נכס לדיור ממייסדי הקרן לחברה בתמורה למניות בקרן ללא תמורה והפחתה ניכרת במס רכישה לרמה של 0.5%. חשוב לזכור שקרן ריט צריכה לחלק עד 90% מרווחיה כדיבידנד מזומן למחזיקים בקרן וכך נוצר סל שלם של הטבות בהנחה שיופנו לרכישת דירות להשכרה.
השקעה מוסדית בארה"ב
בארה"ב קרנות הריט מהוות מרכיב חשוב בהשקעות מוסדיות מאז שנות ה-60 והם נחשבות להשקעה סולידית בשל רמת סיכון נמוכה יחסית, תשואה שניתן להעריכה מראש ותשלום דיבידנד בתדירות קבועה. מדד S&P של 1,500 הקרנות הגדולות בשוק (SNC) עלה בשנים 2014 ב-16% וב-2015 ב-9%. קרנות הריט רגישות במיוחד למגמת שערי הריבית, ככל שהריבית במשק נמוכה הריט מעוררות יותר עניין בגלל הדיבידנד שהן מחלקות.
הבעיה המרכזית בהקלות שיוזם האוצר לגבי הקרנות מתמקדת בהבטחת האוצר שמחירי הדירות יירדו. קרן שתשקיע בדירות להשכרה תהנה משכר דירה מובטח אבל אם ערך הדירה יירד היא תיאלץ לבצע התאמת ערך ולהפריש כספים לירידת שווי דבר שיפגע בנכסיה אם לא נקבל את תחזיות האוצר ומחירי הדיור ימשיכו לעלות, יצטרכו המשקיעים לבדוק את טיב הנכסים שמקימי הקרן ימכרו לה.
בהנחה שמדובר בדירות איכותיות להשכרה עם דירות פחות טובות עלולה להיבנות קרן ריט לא אידיאלית שתחשוף משקיעים לסיכונים אפשריים. לכן כל קרן תצטרך לעבור שיערוך מדוקדק של תיק הנכסים לדיור כולל חשיפת ההיסטוריה שלו מהכנסות דמי השכרה שנים אחורה להבנת התשואה.
נראה שבעתיד הקרוב, לאחר תיקוני החקיקה הנדרשים, יהיו בישראל יותר משתי קרנות ריט והשאלה החשובה שתישאר היא – האם מחירי הדיור להשכרה יוזלו בהשפעת הריטים?
רו"ח עמי מיטל, מרצה לחשבונאות במרכז ללימודים אקדמיים אור יהודה (מל"א)
