אל תקברו את קבוצות הרכישה
אם קבוצת הרכישה מתארגנת באופן נכון, וחבריה מסתייעים ביועצים מעולים - אזי חרף הסיכון הרב שטמון בקבוצות הרכישה, סיכויי הצלחתה - גבוהים
08:3804.03.16
אין ספק שלחבוט בקבוצות רכישה הפך בשנים האחרונות לספורט לאומי. העיסוק בפרשת ענבל אור בימים האחרונים, ומאמרי הביקורת הרבים בעקבותיה, העלה שוב את הנושא לכותרות ומעצים את רתיעתו של הציבור מקבוצות הרכישה.
חלקה הגדול של הביקורת - מוצדק, אולם רבים שכחו שקבוצות הרכישה אחראיות לבנייתן של אלפי יחידות דיור בישראל, בעיקר במרכזי הערים. מארגני קבוצות רכישה כמו קנדה ישראל, קבוצת חג'ג' ועוד, צברו קהל של לקוחות שרק מחכה שתתארגן הקבוצה הבאה. צריך להודות, שגם שוק הנדל"ן הרותח תרם את תרומתו להצלחה, אבל הבניינים נבנים, מאוכלסים במלואם, ולפחות על פניו - הרוכשים מרוצים.
ענבל אור. העלתה שוב את נושא קבוצות הרכישה לכותרות צילום: אוראל כהן
קבוצת הרכישה, כפי ששמה מעיד - היא קבוצה של אנשים שבחרו לרכוש יחד קרקע, ולבנות יחדיו על הקרקע בניין. לטעמנו, לקבוצת הרכישה יש מקום בחלל העסקי רק אם אופן ההתארגנות מניב לחברי הקבוצה 'ערך ממשי' על פני רכישה של נכס מקרקעין במתווה אחר (כמו למשל - רכישת דירה מקבלן). הערך הממשי יכול לקבל ביטוי בהנחה ממחיר השוק של הדירה הנרכשת במסגרת הקבוצה, יכול לקבל ביטוי באיכות הבנייה וברמת המפרט, ובמקרים מסוימים, גם מקום שבו היצע הנכסים מהסוג המבוקש הוא דל. כך למשל, קבוצת רכישה קטנה שהתארגנה לרכישת קרקע לבניין משרדים ברעננה, באזור שבו לא ניתן לרכוש משרד חדש "מקבלן", הפכה לדרך היחידה להיות בעלים של משרד כזה.
מטבע הדברים, על מנת שקבוצת רכישה, שחבריה (מרובי הדעות) אינם עוסקים בנדל"ן, תוכל להתארגן, היא זקוקה לגורם מארגן. לעתים נדמה, שמי שמושך את האש הוא המארגן (ענבל אור, חג'ג' ואחרים) ולאו דווקא מתווה ההתקשרות. על מנת לשווק במהירות עשרות יחידות דיור, בתקופה קצרה, נדרשים המארגנים ליכולות שיווק אגרסיביות ועבודת יחסי ציבור אינטנסיבית. לא תמיד מהסוג שהקהל מחבב.
הקשר בין המארגן ובין חברי הקבוצה הוא קשר סמביוטי, מאחר שכל אחד מהצדדים תלוי במשנהו, ומצד שני, קיים ניגוד עניינים מובנה בין מארגן הקבוצה ובין חבריה. אם נשים בצד לרגע את התכונה האופיינית לכולנו - לבדוק כמה האחר מרוויח, נגלה שאם קבוצת הרכישה מתארגנת באופן נכון ומקצועי, וחבריה מסתייעים ביועצים מעולים (שמאים, עורכי דין, אדריכלים ועוד) - אזי חרף הסיכון הרב שטמון בקבוצות הרכישה, סיכויי הצלחתה של קבוצה שהתארגנה כהלכה - גבוהים. למארגן קבוצת הרכישה תרומה מכרעת בעניין זה לגיבושה ולהצלחתה.
בהנחה שקיימת וודאות תכנונית (קיים היתר בנייה, או למצער - תב"ע בתוקף), שהמצב הקנייני והמשפטי הוא נאות, שמערכת ההסכמים סגורה ומגובשת וכוללת מנגנונים נכונים ומתאימים, ושהערכת עלויות בניית הפרויקט תואמות את המציאות בשטח, איננו רואים סיבה, על פניו, להימנע מלבחון בחיוב הצטרפות לקבוצת רכישה. הכל כמובן, בכפוף לכך שרכישת הנכס במסגרת הקבוצה מפיקה לרוכש ערך ממשי, שאחרת, מוצע לשקול לרכוש דירה מקבלן, לקבל ערבות בנקאית לפי חוק המכר, ולדעת מהן העלויות הסופיות של הדירה הנרכשת ולוחות הזמנים לבנייתה.
הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובניה והתחדשות עירונית. למען הגילוי הנאות יצוין כי כותב שורות אלה לא ייצג ולא מייצג אף אחד מהשמות שהוזכרו במאמר
