משכירים דירה? כדאי שתקראו את פסק הדין הזה

שוכרי חנות חויבו בפיצוי של למעלה ממיליון שקלים למשפחתו של מתקין מזגנים שנפטר לאחר שהתחשמל במקום, כך פסק לאחרונה בית המשפט העליון שקבע כי בעל הנכס עצמו לא יישא באחריות לליקויים מבלי שהיה יכול לדעת עליהם.

פסק הדין שניתן על ידי השופטים, סלים ג'ובראן, ניל הנדל וצבי זילברטל, ניתן במסגרת ערעור שהגישה חברת הביטוח של שוכרים על פסק דין שבו חויבו לשלם פיצוי בשל אחריותם לתאונה שאירעה למתקין מזגנים, תאונה שבעקבותיה נפטר. מתקין המזגנים הוזמן להחליף מזגן שהיה מותקן מעל תאי מדידה של חנות. הוא התחשמל כאשר עמד על סולם, ובהמשך נפטר. 

שופט בית המשפט העליון סלים ג'ובראן צילום: עטא עוויסאת

בית המשפט המחוזי בחיפה קבע בשנת 2013 כי על שוכרי הנכס לפצות את בני משפחתו של מתקין המזגנים בסכום של למעלה ממיליון שקלים. השוכרים ערערו לבית המשפט העליון שדחה את הערעורים וקבע כי החזקת מקרקעין מטילה על המחזיק בו את חובת הזהירות הקבועה בפקודת הנזיקין כלפי המבקרים בו. עוד צוין כי על פי החוק גם על בעלים וגם על מחזיק בנכס מוטלת חובה שלא להתרשל, כאשר בידי בעל הקרקע נותרה שליטה על המתרחש בנכס. עם זאת, כך לפי פסק הדין, בעל נכס לא יישא באחריות בשל סיכונים שהמחזיק יצר, מבלי שבעל הנכס יכול היה לדעת אודותם.

לפי שופטי העליון, המבחן להטלת אחריות הוא מבחן מהותי של זיקה לנכס ומידת השליטה בנכס. במקרה הנדון, כך הוכרע, השוכרת הראשית שכרה את החנות במשך כשני עשורים, במעמד של דיירת מוגנת, והנכס היה בפיקוח אף כאשר העבירה את השכירות בפועל לשוכר משנה. לפיכך, קבע בית המשפט העליון כי הייתה לה שליטה על הנעשה בנכס ולכן יש להטיל עליה אחריות על ליקויים הקיימים בו. מות המנוח נגרם, בין היתר, עקב העדר הארקה לגופי התאורה והעדר ממסר פחת. על פי בית המשפט העליון, ליקויים אלה ניתן וצריך היה לגלות במאמץ סביר על ידי השוכרת. החובה לפעול לגילוי ותיקון ליקויים בטיחותיים חלה לאורך כל התקופה, שבה קיימת שליטה אפקטיבית בנכס.

בית המשפט פטר את הבעלים מאחריות מאחר שזיקתו רחוקה ומתאפיינת בהיעדר שליטה בפועל על הנעשה בנכסים שהושכרו לדיירים מוגנים ובהיעדר שליטה אפקטיבית על מעשי שוכרי משנה. לשיטתם, הסיכון שנוצר בשל ההתקנה הרשלנית של תאורת תאי המדידה והעדר הארקה אינו מהסיכונים שהיה על בעל הנכס לצפות נוכח ריחוק הזיקה שבינו לבין הנכס ויכולתו להניח כי השוכרים יפעלו למניעת סיכונים שמקורם במערכת החשמל, ואין מקום להטיל עליו אחריות בגין סיכון זה.

לדברי עו"ד וד"ר אסף ורשה, יו"ר ועדת תביעות רכוש ושיבוב בלשכת עורכי הדין, המציאות בשטח מלמדת כי שיעור גבוה מבין שוכרי הדירות לא מבטחים את אחריותם - עובדה מטרידה אשר חושפת אותם לתשלום פיצויים שיכולים להגיע גם למיליוני שקלים בכל אימת שייקבע כי הנזק נגרם ברשלנותם. "לצד זאת", אומר ורשה, "ישנם בעלי נכסים רבים אשר מעוניינים לחסוך את עלות רכישת הביטוח למבנה ומטילים על השוכר את החובה לעשות זאת, אולם לא מקפידים לחייבו לכלול בפוליסה סעיף שמבטל את האפשרות של חברת הביטוח שלו לתבוע אותם במקרה בו נגרם נזק".