אתם לפני פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי? כמה באמת תרוויחו מזה

בין אם אתם גרים בבניין שעומד בפני פרויקט התחדשות עירונית, ובין אם אתם משקיעים המבקשים להניב תשואה מהשקעה נדל"נית ע"י קניית דירה וקידומו של הפרויקט, בכתבה הבאה תוכלו לקבל אומדן אודות השבחת שווי הנכס ובמהלך שלביו השונים של הפרויקט.

מעבר לרציונל חיזוק הבניין, או לחלופין הריסתו ובנייתו מחדש, פרויקטים מסוג התחדשות עירונית מהווים אמצעי נגיש ויעיל להשבחת שווי הנכס, וזאת ללא כל השקעה כספית מצד בעליו.

תמ"א 38 היא תכנית שבמסגרתה מוענקות זכויות בנייה בתמורה לקבלתם של שירותי בנייה. במסגרת שירותי הבנייה, ומלבד חיזוק המבנה או לחלופין הריסתו והקמתו מחדש, נהנים בעלי הנכס מתוספות בנייה כגון תוספת ממ"ד, תוספת לשטח עיקרי, מעלית, מרפסת שמש, שיפוץ כללי והחלפת תשתיות הבניין ובמקרים מסוימים אף להקצאת מקום חניה. בסופו של התהליך, שווי שירותי הבנייה מהווים את שיעור עליית ערכו של הנכס (להוציא כמובן את כוחות השוק מהמשוואה).

כמו בכל פרויקט נדל"ני למגורים, כך גם בפרויקט מסוג התחדשות עירונית - ככל שמועד סיום הפרויקט קרב, שוויו של הנכס יאמיר. ניתן אף לכמת את שוויו של הנכס לאורך שלביו השונים של הפרויקט למקרה של מימוש הנכס קודם סיום הפרויקט.

בניין בשיפוץ. יש לבחון את "אפיק ההשקעה" בהתאם לתשואה ולמועד המימוש הרצוי

תוספת לשטח עיקרי / ממ"ד: אחד האלמנטים המשפיעים ביותר הוא קיומו של מרחב מוגן - בין אם דירתי, קומתי או לחלופין מקלט משותף. אין חולק כי תוספת ממ"ד לדירת המגורים מעלה את שוויה לאין שעור, ובפרט שדרישה זו הפכה להיות דרישת סף בקרב רבים מרוכשי הדירות כיום. השפעתה של תוספת ממ"ד על מחיר הדירה - גבוהה יותר, לעומת תוספת שטח עיקרי בגודל זהה, שאינו ממ"ד.

תוספת מעלית: אחת מהתמורות המרכזיות מהם נהנים בעלי הדירות הינה תוספת מעלית בבניין. בבניינים בהם מבוצע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק, לעיתים בשל אילוצים תכנוניים הקיימים של המבנה, ניתן להקצות בבניין מעלית צרה בלבד - אולם גם במקרים הנ"ל מהווה תוספת המעלית עליית ערך משמעותית לשוויה של הדירה. בעוד שבפרויקטים במסלול הריסה ובנייה ניתן לתכנן מעלית מרווחת יותר, המותאמת ל 4-6 נוסעים וזאת בשל תכנון המבנה מחדש. במקרים כאמור ייאמד ערכה השמאי של הדירה בערכים גבוהים יותר.

הקצאת חניה: על פי רוב, בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק, לא יוקצו חניות לבעלי הדירות הקיימות (אולם לא ייגרעו מקומות החנייה הציבוריים אשר בשימוש הדיירים ערב מועד תחילת הפרויקט). בעוד שבפרויקטים שבהם מתבצעת הריסת הבניין והקמתו מחדש - תמ"א 38 2 או פינוי בינוי, יוקצנה מקומות חניה גם בעבור בעלי הזכויות הקיימים, וזאת בשל תקן מחייב מצד הרשויות.

בנוסף על האמור, באזורים הסובלים ממצוקת חניה כמו אזורים רבים בתל אביב וגוש דן, השפעתה של חניה על מחירה של הדירה לה היא מוצמדת - תהא אף חזקה יותר. זאת בשל ביקוש גבוהה יותר לדירות להן מוצמדת חניה באזורים הנ"ל.

דירה בבניין מחוזק לעומת דירה חדשה: יתרון מובהק לדירה שנבנתה בפרויקט הריסה ובניה על פני דירה בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק. דירה זו תהא כאמור בעלת ערך שמאי גבוה יותר וזאת בשל מספר גורמים ובראשם העובדה כי תשתיות הבניין והדירה הינן חדשות. ובשל העובדה כי פתרונות התכנון הינם אופטימליים, היות ואינם מהווים אילוץ תכנוני מפאת הנתונים הטופוגרפיים הקיימים בבניין במסלול חיזוק.

לדברי שמאי המקרקעין ראובן שם-טוב, ניתן לנתח דוגמה של דירת 3 חדרים באזור הצפון הישן של תל-אביב ששוויה נאמד טרם הפרויקט ב-2,450,000 שקלים על פי שווי שוק של כ-41,000  שקלים למ"ר, הרי שבתום פרויקט מסוג הריסה ובנייה יושבח שוויה בכ-1,100,000 שקלים -  סכום המהווה השבחה של כ-45% לשווי הנכס במצבו המקורי,  ע"פ הפירוט הבא:

בשל העובדה כי פרויקטים מסוג התחדשות עירונית הינם ארוכי טווח, במקרים רבים נמכרת דירת המגורים בטרם גילום מלוא פוטנציאל השבחתה. ראוי להבהיר, כי במסגרת ההסכם המחייב יש לקבוע מנגנון ברור לגבי מכירתה של דירה טרם סיום הפרויקט ואופן ביצוע הפעולות החוזיות של רוכש הנכס מול החברה היוזמת. בפרויקטים המבוצעים בליווי בנקאי, בדרך כלל תידרש הסכמת גורם נותן ההלוואה לעסקת המכירה.

יש לציין, כי שלבים במהלך הפרויקט המהווים ציון דרך, כגון מועד חתימה על חוזה מחייב, מתן היתר בתנאים (החלטת וועדה), מתן היתר בנייה ומועד קבלת טופס 4, מביאים תרומה יחסית לעליית מחירו של הנכס. על פי כן, ניתן אף לאמוד את עליית שווי הנכס תוך כדי התהליך, אף על פי שזה טרם הסתיים.

ולמשקיעים שביניכם, יש לבחון את "אפיק ההשקעה" בהתאם לתשואה ולמועד המימוש הרצוי וכן לעמוד על ההבדלים בגין עליית ערכו של נכס בפרויקט בו יבוצע אלמנט של חיזוק לבין דירה שתבנה מחדש במסגרת פרויקט הריסה ובנייה.