10 עקרונות לחלוקה נכונה של התשלומים בחוזה

אחת השאלות החוזרות על עצמן בכל עסקת מכר דירה היא איך כדאי לחלק את מחיר הדירה לתשלומים. מעורבות בכך שאלות יחודיות לכל מוכר או קונה באופן אישי ושאלות כלליות, שעניינן הבטחת זכויות הצדדים, כך שהמוכר יקבל בסופה של העסקה את כספו והקונה יקבל את הדירה ואת הזכויות המלאות בה.

התשובה לשאלה זו, כמו לשאלות רבות בתחום המשפטי (ואולי בחיים בכלל) היא - "זה תלוי.."

לפניכם 10 עקרונות שיסייעו לכם להתנהל נכון

1. ככלל אצבע – תשלום ראשון של 15%-20%, תשלום אחרון 15%-20% והשאר – באמצע. זאת על מנת שבמקרה של הפרת החוזה ודרישת הפיצוי המוסכם, יישארו כספים מספיקים בידי הצד הנפגע, אותם יוכל לזקוף על חשבון אותו פיצוי.

2. לא חייבת להתקיים חלוקה שווה של התשלומים וכל מספר תשלומים, לפעמים אפילו תשלום אחד, הוא "בסדר". כל הסדר שיהיה מקובל על הצדדים וישמור על זכויותיהם הוא הסדר "נכון".

3. שיקולים מיוחדים לקונים: אם ישנם אילוצים הנובעים ממועד שחרור פקדונות או תכניות חסכון, או ממועדי התשלומים שמתקבלים מרוכשי דירתכם הקודמת, חשוב לדאוג להתאמת התשלומים למציאות הייחודית שלכם. כדאי לקבוע פער של מספר ימים בין המועד לקבלת הכספים למועד תשלומם, כדי למנוע לחץ מיותר מכל הצדדים ולמזער אפשרות של עיכוב בתשלום.

4. שיקולים מיוחדים למוכרים: מוכרים שמסתמכים על התשלומים לצורך רכישת דירה אחרת צריכים לדאוג לקבלת התשלום מהקונים כמה ימים לפני מועדי התשלומים הקבועים בהסכם לרכישת הדירה החדשה.

5. מוכרים וגם קונים? שימו לב לתשלום האחרון: כדי שתוכלו למסור את הדירה לקונים, עליכם לקבל את הדירה החדשה ולעבור אליה. לשם כך תתבקשו לשלם את התשלום האחרון עבור הדירה החדשה. ואולם – את התשלום האחרון עבור הדירה הנמכרת תוכלו לקבל רק אחרי שתפנו אותה. משמעות הדברים היא שלצורך ביצוע התשלום האחרון עבור רכישת הדירה החדשה תזדקקו למקור תקציבי אחר, שאיננו כספי התשלום האחרון שיתקבלו מהקונים.

מוכרים וגם קונים? שימו לב לתשלום האחרון צילום: bigstock

6. סילוק המשכנתא של המוכר: מרבית הדירות נרכשות באמצעות כספי הלוואה המובטחת במשכנתא. במקרים רבים רובצת משכנתא קודמת (של המוכרים) על הדירה הנמכרת. הקונה יוכל לקבל את כספי ההלוואה רק לאחר סילוק המשכנתא של המוכרים או לצורך סילוקה. יש להבטיח את סילוק המשכנתא של המוכרים, וקבלת האישורים לכך, לפני קבלת המשכנתא של הקונה ולהותיר מספיק זמן להליכים אלה, התלויים בגופים שאינם בשליטת הצדדים: בנקים, לשכת רישום המקרקעין, חברה משכנת וכו') כדי למנוע הפרות של החוזה.

7. המשכנתא – תשלום אחרון: על קונים לקחת בחשבון, שהבנק ממנו יקחו משכנתא יעביר את כספי ההלוואה רק כתשלום אחרון ולאחר שהמוכרים יאשרו כי קבלו את יתרת התשלומים. לרוב לא תוכלו לשלם את כספי המשכנתא לפני ששלמתם את שאר הכספים ממקור עצמי.

8. קחו בחשבון תשלומים נלווים: הבנק יתן לקונה רק את הכספים המיועדים לתשלום עבור הדירה. על קונים לתכנן את משאביהם הכספיים ולהשאיר כסף ממקור שאיננו משכנתא לתשלומים נלווים (למשל מס רכישה, דמי תיווך, שכ"ט עו"ד).

9. תשלום מקדמה על-חשבון מס שבח – כאשר המוכר איננו פטור ממס שבח נדרש הקונה לשלם חלק ממחיר הדירה כמקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. צריך להיות מודעים לעניין זה ולהקפיד לשלם את המקדמה, הנחשבת כחלק מהתשלום למוכר ולא נוספת עליו, במועד. הדבר יבטיח קבלת אישורי רשות המסים לרישום הזכויות בדירה על שם הקונה.

עו"ד לילך עתני, עוסקת בדיני מקרקעין, מנהלת את פורום נדל"ן באתר הפורומים המשפטיים