איך לפתור את סוגיית החניות בתמ"א 38
'סעיפי החנייה' בהסכמי התמ"א כוללים התייחסות כוללנית ולא מספקת ביחס לסוגיות אלה ולכן סוף מעשה במחשבה תחילה - דייקו בהסכמות
אחת הבעיות המורכבות ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית היא סוגיית החניות: מיקום החניות בתחום החלקה עליה ממוקם הבית המשותף, הקצאת החניות בין הדיירים, והתשלומים העתידיים בקשר לתחזוקה ולהפעלה של החניות או מתקני החנייה.
סוגיית החנייה רלבנטית בשני סוגי הפרויקטים של תמ"א 38 – 'הריסה ובנייה מחדש' (המכונה תמ"א 38/2), וחיזוק הבניין יחד עם תוספת יחידות דיור.
בפרויקט מהסוג הראשון, היזם יקצה מקום חנייה, לפי תקן החנייה החל - לכל אחד מבעלי הזכויות בבניין, הן לבעלי הדירות הקיימות והן לרוכשי דירות היזם. בפרויקט מהסוג השני, היזם יקצה מקומות חנייה רק לרוכשי הדירות החדשות שיבנו בפרויקט, בעוד שבעלי הדירות הקיימות בבניין, ככל שאינם בעלים של חנייה קיימת, לא יקבלו מקום חנייה, אלא אם הנתונים הפיזיים של החלקה יאפשרו תוספת מקומות חנייה. בעלי דירות קיימות שצמודה להן חנייה בטאבו, אף הם יהיו זכאים למקום חנייה חילופי, בפרויקט החדש.
מיקום החניות, נקבע על פי תכנון אדריכלי מוקדם, וחלוקת החניות בין הדיירים לבין עצמם, היא תלויית הסכמות הדיירים – בינם לבין עצמם ובינם לבין היזם. מכאן החשיבות העצומה שיש לקביעת מנגנון החלוקה ו/או ההגרלה, כבר בשלב המקדמי של המשא ומתן מול היזם, כדי למנוע מחלוקות מורכבות ויקרות, בשלב מאוחר יותר, לאחר שכבר נחתם הסכם התמ"א בין הדיירים לבין היזם.
פוטנציאל למחלוקות בין הדיירים
לעיתים קרובות, הצדדים לפרויקט נוטים "להדחיק" את הצורך ביצירת מנגנון מפורט להקצאת חניות וקביעת התשלומים החלים, בעיקר בקשר למתקני החנייה המוקמים בפרויקט מהסוג השני ('חיזוק ותוספת יחידות').
במקרים כאלה, 'סעיפי החנייה' בהסכמי התמ"א כוללים התייחסות כוללנית ולא מספקת ביחס לסוגיות אלה. בסעיפים כאלה נקבע באופן סתמי, שחלוקת החניות תיקבע בין הבעלים לבין עצמם, עם השלמת הפרויקט. קביעה סתמית כזו, בין באופן מודע ובין מחוסר תשומת לב, היא פוטנציאל למחלוקות בין הדיירים על מיקום החניות (כפי שהן קיימות בכל מרחב ציבורי), לא כל שכן על נטל הנשיאה בעלויות הניכרות של תחזוקה ותפעול מתקני החנייה.
אילוסטרציה צילום: עומר הכהן
על מנת להימנע ממחלוקות עתידיות, מומלץ להקדיש לנושאים אלה תשומת לב ומחשבה רבה, וכמובן להגיע להסכמות פרטניות - כבר בשלב המשא ומתן על הסכם התמ"א.
ביחס לחלוקה והקצאה של החניות, ניתן לסכם, למשל, שעד לקבלת היתר הבנייה לפרויקט, היזם יעביר לנציגות הדיירים רשימה ותשריט מוצע של מקומות החנייה בבניין החדש. עוד רצוי לסכם, שהיזם יבחר ראשון X מקומות חנייה עבור דירות הגג (הדירות היקרות בפרויקט), לאחר מכן, הבעלים ויתר בעלי הזכויות יבחרו Y מקומות חנייה ולבסוף, היזם יקבל את Z החניות הנותרות (ככל שיש כאלה). בהמשך, ולאחר בחירת מקומות החנייה על ידי הבעלים, מועבר ליזם תשריט מוסכם של מקומות החנייה ובו מציינים איזה מקום חנייה יוצמד לכל אחת מהדירות.
בהיעדר הסכמה, ניתן להציע שסדר בחירת החניות על ידי בעלי הזכויות, יעשה על דרך של הגרלה, בפיקוח עורך הדין המייצג או נציגות הבעלים בבניין. בסיומו של ההליך, מקובל לערוך פרוטוקול חלוקת חניות שמשקף את תוצאות ההליך, והגרלה כזו תחייב את כל בעלי הזכויות, בהתקיים התנאים המוקדמים לכך. בהיבט עלויות התחזוקה וההפעלה של מתקני החנייה, ניתן לקבוע מראש שעלויות אלה, יחולו על כל בעלי הדירות בבניין החדש, לרבות בעלי דירות היזם, בהתאם לחלקן היחסי של כלל הדירות בבניין החדש, ברכוש המשותף של הבניין. בהתאם, יש לנסח הוראה מתאימה בתקנון החדש של הבית המשותף. אין ספק, שניתן לחשוב על מגוון רב של הסדרי חלוקה של החניות ועלויות התחזוקה.
העיקר, וזה החשוב, שהצדדים יבינו עד כמה מורכבות סוגיות אלה, מהו הפוטנציאל למחלוקות עתידיות אם סוגיות אלה לא יוסדרו בשלב מאוד מוקדם, ומכאן, שהצדדים יקדישו לסוגיות אלו מחשבה רבה, כבר בשלב המשא ומתן לקראת ההתקשרות עם היזם בהסכם תמ"א, כפי שהצענו קודם לכן.
הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, התחדשות עירונית וליטיגציה מסחרית
