משקיעי הנדל"ן בארה"ב חייבים להתכונן להעלאת ריבית

בשנים האחרונות שערי הריבית בעולם המערבי, כמו גם בארה"ב, ניצבים ברמה נמוכה מאד. השוק האמריקאי מתאושש וצומח, והבנק הפדרלי הצהיר על כוונתו להעלות ריבית באופן מדורג, וכבר החל בכך בתחילת השנה. ברור לכל כי לאורך זמן הריבית לא תישאר ברמתה הנוכחית ותתחיל מגמת עלייה - מה שמחייב את המשקיעים לנהל ולגדר את הסיכון הטמון בעליית הריבית.

השקעות נדל"ן מניב נעשות ברוב המוחלט של המקרים בעזרת מימון של בנק למשכנתאות. מימון נוח בתנאים טובים מאפשרות מינוף מידי של הכסף ויצירת תזרים מזומנים חיובי על ההשקעה. המינוף אף מגדיל את האפסייד בעת מכירת הנכס, מכיוון שהבנק המלווה אינו שותף ברווחי ההון. כלומר, בכל עלייה בשווי הנכס – הנהנים הם המשקיעים ולא הבנק המלווה. תועלת נוספת בהכנסת בנק כשותף מממן בעסקת נדל"ן מניב בארה"ב נובעת מהיות הבנק מעין "אח גדול", שמבצע בדיקות נאותות ושמאות לפני אישור המימון לנכס, ובכך ממזער את הסיכונים עבור המשקיעים בנכס.

כיום עדיין ניתן לקבל בארה"ב משכנתא בריבית משתנה נמוכה יחסית שמאפשרת תזרים מזומנים אטרקטיבי יותר למשקיעים, אך מאחר ומדובר בריבית משתנה, שצפויה לעלות בשנים הקרובות - יש בצידה סיכון משמעותי. העלייה בשיעור הריבית משפיעה בשני פרמטרים העיקריים. הראשון הוא השפעה מיידית על תזרים המזומנים. לדוגמא, נכס מניב שעמד בקלות בתשלומי המשכנתא בריבית של 2.5%, עלול להתקשות לעמוד בהחזרים כשהריבית תעלה ל-5%. הפרמטר השני הוא עליית שער הריבית פרושו שמחיר הכסף במינוף עולה, וכך יורדת כדאיותן של השקעות, דבר שעשוי להקשות על משקיעים לממש נכסים.

ניו יורק צילום: אמיר זיו

הפתרון לסיכונים אלו הוא בנייה של תכנית מימון המותאמת לגידור הסיכון. שני הבנקים הגדולים למשכנתאות בארה"ב, פאני מיי ופרדי מק, מציעים תכניות מימון ייחודיות ליזמים בעלי רקורד פיננסי משמעותי בתחום הנדל"ן המניב.

מה שמאפיין את תכניות המימון הנ"ל הם שני סעיפים מרכזיים המסייעים בגידור הסיכון. הסעיף הראשון הינו קיבוע הריבית לתקופה ארוכה של למעלה מ-10 שנים. המשמעות היא, שמצד אחד היזם משלם ריבית גבוהה יותר מהריבית המשתנה על המשכנתא כיום, אך מצד שני הוא יודע בדיוק מה תהינה עלויות המימון במשך חיי ההשקעה.

הסעיף השני הינו אפשרות להעברת תוכנית המימון - במידה והיזם מוכר את הנכס לאחר מספר שנים, ניתן להעביר את תכנית המימון שנותרה לרוכש הבא, בתנאי ההלוואה המקורית. בהנחת סביבת ריבית עולה, תוכנית המימון המדוברת מייצרת ערך מוסף לנכס, בעקבות אטרקטיביות המימון לקונה הפוטנציאלי שיעדיף נכס שצמודה אליו משכנתא בריבית נוחה וקבועה, וכך גדלים סיכויי המשקיעים ליהנות ממימוש השקעתם במחיר גבוה יותר.

דן דניאלי, מנכ"ל CITYR US, שימש בעשור האחרון מנהל בכיר בטבע בתפקידים שונים. בתפקידו האחרון שימש סמנכ"ל אסטרטגיה עסקית במו"פ הגנרי של טבע הגלובאלית.