אל תתחדשו

88 דירות מצויות במתחם הבניינים שבצומת זו, ויותר מ־80% מבעליהן חתמו לפני חצי שנה על הסכם לקידום פרויקט פינוי־בינוי עם חברת איתי התחדשות עירונית. בדרך כלל אחד האתגרים המרכזיים בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא היכולת להגיע להסכמה בין כל הדיירים. בשכונת שמשון הוסר המכשול הזה: דיירי הבניינים בהחלט מעוניינים בפרויקט. "אני גרה בקומה רביעית בלי מעלית, עם שני ילדים קטנים. למה שלא אדחף את הפרויקט קדימה?", אומרת יפית סימן טוב, המתגוררת בדירה שרכשה מסבתה. "יש סדק בחלק החיצוני של הבניין, בצד שלי, ואין מי שיתקן אותו. יש הרבה סדקים ואת אף אחד זה לא מעניין. יש בלאי גדול, למשל ברזלים שבולטים מתוך העמודים. וחוץ מזה", היא מוסיפה, "זה יחזק את המבנה. קאסמים על אשקלון לא חסר".

אולם, על אף הסכמת הדיירים, הפרויקט הזה, כמו אחרים באשקלון, תקוע. אמנם המדינה מתכוונת לקדם במשנה מרץ פרויקטים של פינוי־בינוי באמצעות הרשות להתחדשות עירונית שתקום בקרוב, אבל הדילמות והמכשולים שצצים בשיכון הקטן הזה יצוצו גם בערי פריפריה נוספות — והפתרונות עוד רחוקים.

שכונת שמשון באשקלון. היזמים מתעניינים בצפון העיר החזק, אבל מתרחקים מהדרום הנחשל צילום: גדי קבלו

אין מדיניות סדורה

את הפרויקט בשכונת שמשון מקדם דוד סעדה, מנכ"ל איתי התחדשות עירונית ומי שגדל בשכונה עד גיל שמונה. "אני רואה בהתחדשות העירונית את העתיד, כי האדמות נגמרות. ויש פה גם פן אחר, חברתי: זה מאפשר למנף עסקה כלכלית ולתת לה מרכיב חברתי. שמשון היא המקום הכי נחשל בעיר: אוכלוסיות מאוד חלשות, דיירי דיור ציבורי, עבריינות. אבל במקום כל כך חלש יש לאן לעלות. זו גם פינה מרכזית לקראת היציאה מהעיר, השכונה גובלת בשכונת אגמים החדשה וקרובה לים. בבניינים רואים את הים מהקומה השנייה. נבנה אזור מסחרי, ונהפוך את המקום לפנינה".

אשקלון נמצאת בשנים האחרונות בתנופת בנייה. בנובמבר חתמה העירייה על הסכם גג לבניית 30 אלף דירות, שעשירית מהן ייבנו בפרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בהסכם הגג הגדול אי פעם בישראל, ולכשיושלם תיהפך אשקלון לאחת משש הערים הגדולות בארץ. ראש העיר איתמר שמעוני העריך בישיבת מועצה שהתקיימה אחרי החתימה על ההסכם כי ברבעון הראשון של 2016 יוזרמו לקופת העירייה עד חצי מיליארד שקל.

בעקבות ההסכם הוקמה בחברה הכלכלית של אשקלון חטיבה להתחדשות עירונית בראשות עו"ד ריימון פולאט, שהתמודד לתפקיד ראש העיר מול שמעוני. פולאט אומר כי העירייה מבקשת לעודד יזמים לקדם פרויקטים בדרום העיר. "אשקלון מחולקת לשניים", הוא מסביר: "הדרום ממוקם באשכול סוציו־אקונומי 2–3 (1 הוא הנמוך ביותר — א"ג), והצפון משתייך לאשכול 8 ואפילו 9. בעקבות עליית מחירי הדיור יזמים מוצאים עניין בעיר, אבל רק בחלק הצפוני. התוכנית שלנו היא לתת הטבות ליזמים שייקחו דווקא פרויקטים בחלק הדרומי".

אלא שלמרות ההצהרות האופטימיות, איתי התחדשות עירונית וחברות אחרות שפועלות בעיר לא מצליחות לקדם תוכניות לפינוי־בינוי. אחת הסיבות העיקריות לכך נעוצה בעובדה כי עיריית אשקלון עדיין לא גיבשה תוכנית המגדירה מהן המגבלות והזכויות של היזמים בפרויקטים מסוג הזה. על פי בכירים בעירייה התוכניות לא מקודמות, ויש חשש שמעצרו של שמעוני בינואר השנה, בחשד לקבלת שוחד, מעיב על קידומן. במאי קיבל שמעוני את הסכמת בית המשפט כי ישוב לתפקידו, שכן עדיין לא הוגש נגדו כתב אישום. אלא שבית המשפט הצר מאוד את צעדיו ואסר עליו לעסוק בתחומים רבים, ובכלל זה הטיל עליו מגבלות בתחום התכנון ובנייה.

"המערכת צריכה להתכוונן להתחדשות עירונית. יש יזמים, יש רצון מצד הדיירים, נשאר רק לאשר, אבל בגלל המצב שנוצר נעצרה הזרמת הכספים להתחדשות העירונית", אומר בכיר בעירייה. "ראש העיר חזר לתפקוד, אבל במגבלות כבדות מאוד". לדברי הבכיר, תפקודו המוגבל של שמעוני מונע הכנה של תוכנית המגדירה מהן זכויות היזמים בפרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38. "יזמים שואלים, 'אני רוצה לעשות פרויקט, מה מגיע לי?'. בלי תשובה הם לא יגיעו".

שמעוני, מצדו, דוחה את הטענות, ומסביר כי הוא שואף לפרסם את התוכנית להתחדשות עירונית במקביל לפרסום מכרז לשיווק קרקע לבניית 4,000 דירות בשכונה החדשה עיר היין, המוקמת בצפון־מזרח העיר. "אין שום עיכוב, יש מחשבה נכונה", הוא טוען. "ביקשנו מהיזמים שימתינו למדיניות, כי הסכם הגג יאפשר להציע להם תנאים טובים יותר. בעיר היין נוכל להציע להם קרקע משלימה. התעקשנו גם להכניס להסכם הגג סעיף של חדש מול ישן: על כל דירה חדשה שתיבנה בעיר, נקבל 17 אלף שקל שנשקיע בשיפור תשתיות בשכונות ישנות. היום לדירות בשכונות האלה אין קופצים; אחרי החידוש, זוגות צעירים יסכימו לרכוש בהן דירות והיזמים ירוויחו יותר. כבר קיבלנו תקציב של 36 מליון שקל שבהם אנחנו מפתחים גנים ופארקים, כדי שההשקעה בתמ"א תהיה כדאית עוד יותר".

טוענים שקשה לקדם את התוכנית להתחדשות עירונית בגלל מגבלות שהוטלו עליך.

"אין לי שום מגבלה לעסוק בזה. גורמים אינטרסנטים מפיצים אינפורמציה שגויה, אבל אני עובד מאוד קשה. ההגבלה שלא להתעסק בוועדה לבניין עיר אינה הגבלה, ממילא אף פעם לא הייתי חבר בוועדה. אני לא יכול לתת היתרים ולאשר תב"עות, אבל אני יכול לשבת בישיבות אסטרטגיות ולקבוע מדיניות".

גם חיים סופר, מנכ"ל העירייה (שנחקר אף הוא), הודף את הטענות. לדבריו, אין עדיין יזמים שפנו בהצעה רצינית. "עדיין לא הגיעה אלינו תוכנית פינוי־בינוי רצינית באחת משכונות הדרום. האינטרס שלנו הוא לדחוף, אנחנו הראשונים שרוצים שזה יקרה".

ובכל זאת, על דבר אחד אין מחלוקת: ההתחדשות העירונית תקועה. גורמים בכירים בעירייה, שביקשו להישאר בעילום שם, סיפרו על לא פחות מחמש חברות שהגישו תוכניות להתחדשות עירונית. על פי אותם בכירים, היעדר מדיניות סדורה הוא הסיבה לכך שהתוכניות לא מקודמות. גם האדריכל גיל שנהב למשל, שביקש לקדם פרויקט פינוי־בינוי באשקלון, מסביר כי הקפיא לפי שעה את פעילותו בתחום. "העיר קצת ממתינה לבאות, יחסית רדום שם. צריכות להתקבל החלטות אסטרטגיות בעיר, איפה רוצים לעלות לגובה, איפה לא רוצים. נראה שהעירייה פתוחה ונכונה, אבל עוד לא נמצאו השיטה והנוסחה איך לעשות את זה".

צילום: צפריר אביוב

600 דירות לפחות

מלבד הקשיים שנובעים מהעירייה, פרויקט ההתחדשות העירונית בשמשון נתקל גם בבעיות כדאיות שמהן סובלים פרויקטים אלו בפריפריה. הפרויקטים יוצאים לדרך רק כאשר הם רווחיים ליזם, כלומר כאשר מכירת הדירות הנוספות בפרויקט מכסה את השקעתו. ככל שהסביבה נחשלת יותר, מחירי הדיור נמוכים יותר והקבלן צריך לבנות דירות רבות יותר כדי להשיג רווחיות. בפרויקטים של פינוי־בינוי, שנמשכים זמן רב, היזמים מכוונים לשיעור רווחיות של 25%. בערי המרכז היזמים מקדמים פרויקטים ביחס של ארבע דירות על כל אחת שנהרסת (כלומר, בניין שבו 25 דירות ייהרס, ובמקומו ייבנה בניין עם 100 דירות). אך ככל שמתרחקים מהמרכז מחירי הדירות צונחים והיחס גדל. היזמים ששנהב ליווה ביקשו לקדם פרויקט במרכז אשקלון, אזור יוקרתי יחסית, וחישוביהם הראו כי יצטרכו לבנות ביחס של שבע דירות על כל אחת שנהרסת.

לשכונת שמשון יצא מוניטין מפוקפק. לפי אתר הנדל"ן מדלן, דירת ארבעה חדרים שם עולה בממוצע כ־620 אלף שקל, לעומת ממוצע כלל עירוני של מיליון שקל. בעקבות זאת הגיעו באיתי התחדשות עירונית למסקנה כי כדי שפרויקט יהיה רווחי עבורם, הם צריכים לבנות ביחס של אחד לעשר. במילים אחרות, במקום ארבעה בניינים של 88 דירות, הם מבקשים לבנות מגדלים ובהם כ־800 דירות. עם זאת, לעירייה הם הציגו תוכנית לבניית חמישה מגדלים עם 600 דירות ומרכז מסחרי, כיוון שזהו המקסימום שמתאפשר לבנות על המגרש, ועוד ביקשו פתרון שיהפוך את הפרויקט לרווחי.

הפתרון שהמדינה מבקשת ליישם במקרים כאלה הוא למסור ליזם קרקע משלימה, ללא מכרז ובמחיר מופחת, שעליה יבנה את יתרת הדירות שנדרשת לרמת הרווחיות הרצויה. אלא שמועצת מקרקעי ישראל בראשות שר האוצר כחלון, הקובעת את מדיניות הקרקעות של הממשלה, טרם קיבלה החלטה המסדירה את הנושא. נוסף על כך, בעקבות החלטת שר האוצר כי כל קרקעות המדינה ישווקו במכרזי מחיר למשתכן, אין כרגע קרקעות פנויות שיוכלו לשמש פתרון. מנכ"ל העירייה סופר אומר כי הקרקעות שישמשו לקרקע משלימה יהיו בעיר היין, אלא שלדבריו, התוכניות המפורטות באזור זה עוד לא הבשילו, כך שלא ניתן להקצות קרקע ליזמים.

סוגיית הקצאת הקרקע המשלימה מעוררת בעיות בעוד רשויות: לפני כחודש ניסה, עופר ברקוביץ', סגן ראש העיר בירושלים, להניע פתרון של קרקע משלימה בפרויקט פינוי־בינוי בבירה, שבמסגרתו אמורים להיבנות בניינים ובהם קרוב ל־500 דירות במקום כ־100 שייהרסו. לדברי ברקוביץ', העירייה העדיפה לאשר תוכנית לבניית כל יחידות הדיור באותו תא שטח כי "בעירייה לא מאמינים להצהרות המדינה בנושא קרקעות משלימות, וחושבים שהכל דיבורים". הוא ביקש לברר את הסוגיה מול ראש מטה הדיור באוצר, אביגדור יצחקי, ולדבריו נענה שאין החלטה גורפת לאשר קרקע משלימה בכל מקום, וכל מקרה ייבחן לגופו, שכן כל מגרש פנוי הולך לשיווק במתכונת מחיר למשתכן. יצחקי לא נענה לפניית "מגזין כלכליסט" לפרט את עמדתו בעניין.

״פרויקטים של התחדשות עירונית עונים על הצורך בתוספת של יחידות דיור באזורי ביקוש על בסיס תשתיות קיימות וחיזוק מבנים, ומגלמים צורך חברתיואיזון עירוני בין מרקם חדש למרקם הישן", אומר ח"כ אלי כהן, ראש ועדה מיוחדת בכנסת לעניין התחדשות עירונית. כהן מצדד בהקצאות קרקע משלימה לפרויקטי התחדשות עירונית, גם על חשבון קרקעות שיכלו להיות מופנות לשיווק בשיטת מחיר למשתכן. "קרקע משלימה היא כלי חיוני לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בייחוד בערים ובשכונות החלשות. יש לקדם את הפרויקטים של מחיר למשתכן ואת ההתחדשות העירונית זה לצד זה. היתרון בהתחדשות העירונית הוא שמעבר לבנייה החדשה, בקרקע ישנה יש תוספת לא מבוטלת של יחידות דיור שלא היו יוצאות לפועל ללא קרקע משלימה״.

צילומים: אוראל כהן, עומר מסינגר

צפוף זה טוב?

דילמה נוספת שעומדת בפני ההתחדשות העירונית בפריפריה, ובאה לידי ביטוי גם בפרויקט בשכונת שמשון, היא הצפיפות. "ערים כמו אשקלון ואשדוד תוכננו בסגנון פרברי: אתה נוסע באוטו, מגיע לבית, יש מפרץ חניה גדול, הבתים עומדים על עמודים", אומר שנהב. כדי ליצור מרקם עירוני תוסס נדרשת צפיפות גבוהה יותר, וזו מתיישבת גם עם אינטרס היזם, שכן היא מכתיבה פרויקטים של פינוי־בינוי ביחס גבוה יותר. אבל בערים פריפריאליות הצפיפות הנמוכה נתפסת כסמן לאיכות חיים: בפרויקט בשכונת שמשון, למשל, שמתפרס על 12 דונם, יש כרגע שבע דירות לדונם, והיזם מבקש 66 דירות לדונם, בשעה המקסימום המותר הוא 50 דירות לדונם. "מה שמונע ציפוף הוא החשיבה", סבור סעדה. "במרכז ברור שאפשר לצופף, בדרום לא. בבת ים מדברים איתי על יחס של 80 דירות לדונם, בבאר שבע הוועדה המקומית מאשרת מקסימום 25 דירות לדונם. באשקלון לא מתים על הרעיון של מגדלים מחשש שזה מסיבי מדי".

ראש עיריית אשקלון, איתמר שמעוני. "ההגבלות שהוטלו עליי אינן רלוונטיות, אני עובד קשה לקידום התוכניות" צילום: גדי קבלו

האדריכל שנהב רואה בעיקר יתרונות בציפוף עירוני: "ההתחדשות העירונית יכולה לקחת שכונה פרברית של בתים ומרכז מסחרי, ולהפוך אותם לשכונה עירונית עם עירוב שימושים: מסחר ומבני ציבור. באשקלון יש מספיק מרחבים כדי לצופף וליצור עירוניות מתחדשת. צריך שפרויקט ראשון אחד, עם יזם נחוש וצוות מקצועי, יצליח להביא הישגים, ואז הפרויקטים הבאים ילכו בעקבותיו".

מעיריית אשקלון נמסר: "העיר נמצאת בתנופת פיתוח משמעותית: ב־2015 לבדה עלה מספר התחלות הבנייה ב־65%, ובשנתיים האחרונות לבדן גדל מספר התושבים ב־12 אלף. העבודה בעירייה מתנהלת כסדרה, על פי מדיניות ראש העיר, והגורמים המקצועיים פועלים ליישום תוכניות העבודה. בעניין סוגיית התמ"א: היה זה ראש העיר שעם כניסתו לתפקיד שם את נושא ההתחדשות העירונית על המפה, ולצורך העניין אף הוקמה חטיבה ייעודית בחברה הכלכלית. הסכם הגג הגדול שנחתם לאחרונה באשקלון כולל את שיקום ושדרוג השכונות הוותיקות, ואמור לתת מענה גם לנושא ההתחדשות העירונית".