מה עושים עם "דייר סרבן" בתמ"א 38?

תופעה המוכרת היטב למי שעבר את התהליך של פרויקט תמ"א 38, היא תופעת "הדייר הסרבן". זהו אותו דייר המתנגד לפרויקט חיזוק הבית המשותף, ועומד כחומה בצורה מול החלק הארי של הדיירים בבניין התומכים ואף רוצים מאוד בהתממשותו.

בדרך כלל, מצליחים הדיירים המצדדים בפרויקט להתמודד עם הדייר הסרבן "בכוחות עצמם" (לעיתים עם מעט סיוע של היזם). לעיתים, כאשר נסיונות השכנוע אינם עוזרים, אין מנוס והדיירים נאלצים לנקוט בהליכים משפטיים נגד הדייר הסרבן, ולהגיש נגדו תביעה באחת מלשכות המפקח על המקרקעין הפרוסות בארץ.

האם קיימת אפשרות חוקית 'להתנגד' לפרויקט תמ"א 38? מהם הסיכויים של התנגדות כזו? ובכלל, מהן אמות המידה שלאורן נבחנת ההתנגדות?

לדייר הסרבן, כמיעוט בבית משותף - יש כוח. הוא יכול להגיש כתב הגנה נגד התביעה של כלל הדיירים ולפרט בו את התנגדותו לפרויקט התמ"א. ואולם, יכולת ההתנגדות של אותו דייר מוגבלת. בוודאי שהיא איננה מגיעה כדי זכות וטו, שכן זכות כזו עלולה למנוע השאת תועלת לכלל הדיירים בבניין. כך שדייר המצוי במיעוט, יוכל, לכל היותר, לעכב את הפרויקט. ייתכן שהוא יהיה זכאי לפיצוי כספי על פגיעה בזכותו הקניינית (אם תוכח פגיעה כזו), אך ברוב המקרים, הדייר לא יוכל לבלום באופן מוחלט את התקדמות הפרויקט אם הושגה הסכמת הרוב החוקי של הדיירים בבניין לקידומו.

פרויקט תמ"א 38 בראשון לציון (ארכיון) צילום: עמית שעל

יחד עם זאת, במקרים חריגים במיוחד, ניתן להכיר בזכאותו של דייר סרבן להתנגד לפרויקט תמ"א 38: למשל, במקרה בו הוכחה הפרת השוויון בין הדיירים; במקרה בו הוכח שרוב של בעלי הזכויות בבניין נוהג בחוסר תום לב כלפי המיעוט; ואף במקרה בו הוכח לדעתו של המפקח על המקרקעין, ש"הפיחותים" בזכויות הקניין של המיעוט, אינם בטלים בשישים לעומת ההנאה הצומחת לו כתוצאה מעבודות החיזוק בבניין.

האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט?

לאחרונה התייחס בית המשפט העליון לתופעת הסרבנות והוסיף מספר קריטריונים לבחינת התנגדותו של דייר סרבן, ביניהם: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור?

כפי שציין בית המשפט העליון, מדובר ברשימת שיקולים לא ממצה וכמובן שעל המפקח לשקול את התוכנית שמוגשת לאישורו בהתאם למכלול נסיבות העניין.

לאור המבחנים שהוצעו לעיל, ברור שטעמים תכנוניים לא ילקחו בחשבון על ידי המפקח על המקרקעין. מעבר לכך, במרבית המקרים, בלתי אפשרי לאתר 'טובת הנאה' אשר ניתנת למי מבעלי הדירות, אך לא לדייר המתנגד.

על טענה בדבר היעדר שוויון ניתן ללמוד באופן מיידי מעיון במפרט הטכני וממפרט התמורות לדיירים (תוספת מרפסות, הקצאת החניות במתקן החניה הרובוטי לכל הדירות, קביעת שימוש שוויוני במעלית, שלא לדבר על כך שעבודות השיפוץ והחיזוק מתייחסות לכל הדירות). אם התמורות ניתנות באופן זהה לכלל הדיירים, תידחה התנגדותו של הדייר הסרבן. גם טעמים כלכליים לא ישמעו מפיו של הדייר הסרבן, שכן מטרתם של החוק ושל תוכנית המתאר הארצית, איננה לסייע במימוש מאוויים כלכליים אלא להביא לחיזוק בתים משותפים הזקוקים לכך מפני רעידות אדמה.

מקום שבו רוב בעלי הדירות החליט על התקשרות במתווה מסוים עם יזם מסוים, קשה - עד בלתי אפשרי, להתנגד לקידומו של פרויקט תמ"א 38, במיוחד שעה שהמצדדים בפרויקט מוכיחים כי מדובר במתווה שוויוני והגון, בעל התכנות תכנונית וכלכלית ממשית, שגם אינו פוגע בדייר המתנגד.