מסרבים לחתום על התמ"א? הסיכויים שלכם השתפרו

בישראל, הסיכויים שתתקבל התנגדות של דייר לקידום פרויקט תמ"א 38, כאשר הוא נמצא במיעוט אל מול עמדת רוב הדיירים בבניין, הם קלושים ביותר. המפקחים על המקרקעין, שהם המכריעים בסכסוכים בין רוב הדיירים למיעוטם, בבניינים המועמדים לחיזוק במסגרת הפרויקט, נוטים על פי רוב לאשר בקשות לקידום פרויקטים של תמ"א 38, בהם הושגה הסכמת הרוב החוקי.

למרות האמור, לאחרונה חלה התפתחות בנושא זה, ודומה כי עלו במקצת סיכוייהם של דיירים סרבנים לתקוע מקל בגלגלי פרויקט תמ"א 38. זאת, על רקע העובדה כי מוסדות התכנון הראו כי הם מוכנים 'לעצור' פרויקטים כאלה, במידה ולא מתקיימות דרישות חוקיות שונות.

מהחלטות שהתקבלו לאחרונה במספר מוסדות תכנון עולה כי הם מייחסים להליכים המקדמיים להגשת בקשה להיתר בנייה בתמ"א 38 חשיבות מרובה, וכי התנגדויות קנייניות הנוגעות להליכים אלו, הן אלו העשויות להתקבל ולא התנגדויות הנוגעות להיבטים התכנוניים.

כך לדוגמה קיבלה לאחרונה ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז מרכז התנגדות של דיירים לקידום פרויקט תמ"א 38 בבניין בו הם מתגוררים, על רקע העובדה כי בקשת היזם לקבלת היתר בנייה נעדרה ''תימוכין קנייניים".

פרויקט של תמ"א 38 (ארכיון) צילום: עמית שעל

מעובדות הפרשה עולה, כי היזם הציג בפני הוועדה המקומית נתניה 19 יפויי כח לביצוע פרויקט תמ"א 38 של 19 מבעלי הזכויות בבניין, בו קיימות 22 דירות. לכאורה, היה בידיו הרוב החוקי הדרוש לקידום הפרויקט. עם זאת, במהלך הדרך, התנגדו לפרויקט 11 מבעלי הדירות בבניין, משמע, חלק ניכר מדיירים שנתנו ליזם יפויי כח - ולמעשה - הסכמה לקידום הפרויקט, חזרו בהם וביקשו לבטל את הסכמתם. ליתר דיוק, הדיירים טענו נגד תוקפם או פרשנותם של יפויי הכח כ'יפויי כח בלתי חוזרים'.

לפעול על יסוד 'תשתית קניינית'

בדך כלל, סמכותם של מוסדות התכנון מוגבלת, בהיעדר מומחיות מתאימה, לדיון בשאלות תכנוניות בלבד, ועל כן הן אינם דנים בשאלות קנייניות. על רקע זה קבעו ועדות הערר לא אחת, כי הן מצוות לפעול על יסוד 'תשתית קניינית' לבקשת ההיתר המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובניה, על מנת שלא יתנהלו בוועדות דיוני סרק שיגרמו לבזבוז זמן מנהלי ושיפוטי יקר בשאלות תכנוניות, בשעה שהבקשה להיתר, נעדרת 'תשתית קניינית נתונה ומובהקת'.

במקרים כאלה מצווים מוסדות התכנון להקפיא את הכרעתם ביחס להיבטים התכנוניים של הבקשה, אלא להפנות את הצדדים לבית המשפט המוסמך (ערכאה אזרחית) להכרעה בסוגיה הקניינית, אפילו אם הדבר יגרום להימשכות נוספת של הליכי האישור.

הפן המעניין בהחלטות האחרונות של מוסדות התכנון, ובעיקר בזו של ועדת הערר במרכז מרכז, הוא החלת הצורך ב'תימוכין קנייניים', גם כשמדובר בחיזוק בניין מכח תמ"א 38.

לפי החוק הקיים, לכאורה, נדרש תחילה לאשר את הבקשה להיתר בוועדה המקומית, ורק אז ניתן לפנות למפקח על המקרקעין ככל שיש מתנגדים לביצוע העבודות ברכוש המשותף. ועדת הערר הבהירה אפוא, כי גם על מבקש ההיתר לפי תמ"א 38 לעמוד בתנאי הרוב הקבוע בחוק, על מנת להוכיח 'תימוכין קנייניים' לבקשה להיתר. על יסוד האמור, דחתה ועדת הערר את הערר, מבלי לבחון את הבקשה במישור התכנוני.

לסיכום: על כל יזם של תמ"א 38, לדאוג לקבל מוקדם ככל האפשר הסכמות ברורות בכתב וכמובן יפויי כח חתומים ומאומתים כדין מאת הרוב החוקי מבין בעלי הזכויות בבניין המעוניינים לקדם פרויקט של תמ"א 38 בבניין. בהיעדר הסכמות ברורות, החלטיות ומוכחות מצד רוב חוקי של בעלי הזכויות בבניין, לא תתגבש אותה תשתית קניינית הנדרשת לוועדה המקומית, מה שעלול כמעט בוודאות, להכשיל את קידום פרויקט תמ"א 38 המתוכנן על ידי היזם במידה ויוגשו התנגדויות לבקשת ההיתר המוגשת על ידו לוועדה המקומית.

הכותב הוא עו"ד שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי