התרגיל של הקניונים: מרוויחים יותר בלי להעלות שכר דירה

שנה חדשה — דמי ניהול חדשים. בעלי הקניונים מעלים את דמי הניהול שמשלמים השוכרים. ל"כלכליסט" נודע כי קבוצת מליסרון, קבוצת עזריאלי, גזית גלוב, שיכון ובינוי וחברות נדל"ן נוספות העלו החל מ־1 בינואר את דמי הניהול בקניונים, בשיעור של עד 12.5%. בהנהלות הקניונים הודיעו לשוכרים כי מקורה של העלאה היא בעליית תשומות שירותי הניהול בקניונים, ביניהם עלויות האבטחה והניקיון בקניון ועליית שכר המינימום. "דמי הניהול בקניונים הפכו למשאבת מזומנים", אומר שוכר ותיק באחד הקניונים. "זו המחלבה של בעלי הקניונים".

עם הקניונים שבהם נרשמה עלייה בדמי הניהול נמנים ארבעה של קבוצת מליסרון בבעלות ליאורה עופר: עופר הקניון הגדול בפתח תקווה שדמי הניהול בו עלו ב־6% ל־90 שקל למ"ר; קניון גרנד חיפה שבו עלו דמי הניהול ב־8% ל־81 שקל; עופר מרום ברמת גן שהעלה בשיעור שווה וגובה כעת 95 שקל למ"ר; ומתחם חונים קונים בראשון לציון, שהעלה את דמי הניהול ל־27 שקל, ב־12.5%.

מתחם חונים קונים בראשון לציון של קבוצת מליסרון צילום: ענר גרין

קניון עזריאלי אילון ברמת גן ועזריאלי מלחה בירושלים, שבבעלות דנה עזריאלי, העלו גם הם את דמי הניהול ב־4% ו־5% בהתאמה. מתחילת החודש הם עומדים על 70 שקל למ"ר. גם קניון סטריט מול ברמת ישי העלה את דמי הניהול ב־12%, והם עומדים על 47.5 שקל למ"ר, וקניון עיר ימים בנתניה בבעלות שיכון ובינוי של שרי אריסון ביצע עלייה ל־83 שקל למ"ר, עם שיעור שינוי של 5.6%.

גם במהלך 2016 העלו חלק מהקניונים דמי ניהול. קניון G בכפר סבא של גזית גלוב וקניון סי מול אשדוד בבעלות קבוצת JTLV בשותפות עם ג'ואי שוובל וג'ורג' חורש העלו בתחילת השנה, וקניון עופר קניותר בנס ציונה של מליסרון ביוני האחרון.

בשנתיים האחרונות מתקשים בעלי הנכסים להעלות משמעותית את שכר הדירה לאור עודף שטחי המסחר והתחרות הגוברת בין הקניונים שנבנים באזורים סמוכים ומייצרים קניבליזציה לקמעונאים. ועל כן, מצאו הנהלות הקניונים דרך לפצות את עצמם — בין היתר באמצעות העלאת דמי הניהול.

לטענת הנהלות הקניונים, הגורמים העיקריים לעלייה בדמי הניהול נעוצים בעלות השכר של עובדי הניקיון והאבטחה שעלתה עם עדכון התנאים הסוציאליים, תוספת ימי החופשה וגמול השתלמות שנוספו לשכרם. בנוסף, בתחילת השבוע עלה שכר המינימום במשק, שעומד כעת על 5,000 שקל ברוטו בחודש, וזאת לעומת 4,650 שקל בחצי השנה האחרונה. בדצמבר 2017 תתבצע פעימה נוספת של העלאת שכר המינימום והוא יעלה ל־5,300 שקל, שאולי תגרום לעלייה נוספת בדמי הניהול בקניונים.

אינפו

השוכרים משלמים את משכורות מנכ"לי הקניונים

אבל לא רק זאת. גם הגידול בפדיונות השוכרים מאפשר לקבוצות הקניונים להעלות את שכר הדירה ואת דמי הניהול — ולהגדיל לעצמן את הרווחים. במצגת למשקיעים שצירפה מליסרון עם פרסום הדו"חות הכספיים לרבעון שלישי 2016, היא דיווחה כי בתשעת החודשים הראשונים של 2016 עלו פדיונות השוכרים בקניוני מליסרון ב־5.87% והסתכמו ב־6.4 מיליארד שקל. זאת, לעומת 6 מיליארד שקל בתשעת החודשים הראשונים ל־2015. הגרנד קניון בחיפה והקניון הגדול בפתח תקווה מדורגים בין עשרת הקניונים החזקים ביותר של הקבוצה. בגרנד קניון חיפה עלה פדיון השוכרים בתקופה המדוברת ב־7.94% והסתכם ב־666 מיליון שקל, ובקניון הגדול עלו הפדיונות בתקופה זו ב־4.85% והסתכמו ב־582 מיליון שקל.

דמי הניהול נגבים באמצעות חברות הניהול שחלקן, בעיקר בקבוצות הנדל"ן הגדולות, מצויות בבעלותם של בעלי הנכסים. בחלק מהקניונים, בעיקר אלה של יזמים פרטיים, הניהול השוטף נעשה באמצעות חברה חיצונית שמקבלת את דמי הניהול מהשוכרים. מדמי הניהול משולמים תשלומים שוטפים לעירייה, לחשמל, לאבטחה, לניקיון וגם המשכורות של מנכ"לי הקניונים. בפאוור סנטרים הפתוחים, שבהם עלויות התפעול נמוכות מאשר בקניון, נעים דמי הניהול הממוצעים בין 20–40 שקל למ"ר ובקניונים סגורים, שבהם יש גם דרגנועים ומיזוג אוויר, נעים דמי הניהול בין 60–100 שקל למ"ר.

חברות הניהול לא משרתות את השוכרים

תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, מסביר כי תפקידה של חברת הניהול זה לבצע ניהול תפעולי שזה אבטחה, ניקיון, ניהול שיווקי ופרסום, תחזוק המותג, ארגון אירועים בקניון, ביצוע מחקרי שוק וניהול והחלפת שוכרים, ניהול פיננסי ומשפטי (גבייה), ניהול חוזים והנהלת חשבונות. מזה עולה בבירור שחלק מהשירותים שמספקת חברת הניהול לקניון הם שירותים שהיא נותנת לבעלי הקניון ולא לשוכרים שבקניון.

לדברי בן שחר, עד היום לא מתקיימת שקיפות ובדיקה ברורה של מרכיבי ההוצאות האמיתיות שנדרש להעמיס על השוכרים, ואלה שלא נדרש להעמיס עליהם. אפילו לא ברור כמה משכרו של מנהל הקניון מועמס על חברת הניהול ואיזה נתח צריך להיות משולם על ידי בעל הנכס. אם מנכ"ל של קניון פועל לבניית מלון מעליו, השוכרים בקניון לא אמורים לשלם את משכורתו. לכן, בפועל העלויות האמיתיות שצריך להעמיס עליהם הן פחותות מאלה שהדיירים מחויבים על ידי הקניונים. "אנחנו לא רחוקים מהיום שבו דמי הניהול ישיגו את דמי השכירות החודשיים," מדגיש בן שחר. "בוודאי כאחוז אמיתי מהפדיון החודשי. כי הפדיונות הולכים וקטנים ודמי הניהול הולכים וגדלים".

עופר שחטר, מנכ"ל חברת ניהול הקניונים פרו־מול, אומר כי במהלך 2017 ייאלץ גם כן להעלות את דמי הניהול. "העובדה שמשטרת ישראל בחודשים האחרונים דורשת מקניונים יותר שומרים חמושים מאשר בעבר גורמת לכך שדמי הניהול חייבים לעלות", מבהיר שחטר. "מאז הפיגוע בשרונה, המשטרה מטילה את האחריות לשמירה על בעלי הקניונים ודורשת מקניונים תוספת כוחות שמירה. במקומות מסוימים מדובר על הכפלתו. אני אדרש להעלות את דמי הניהול בקניונים שלנו בסדר גודל של 6%–9%".

בעלי קבוצת מליסרון ליאורה עופר (מימין) ובעלי קבוצת עזריאלי דנה עזריאלי צילום: נמרוד גליקמן, מיכאל קרמר

דמי הניהול הם יותר ממחצית מהשכירות בקניונים

השוכרים בקניונים השונים מסבירים כי זה לא אירוע חד־פעמי, אלא דפוס החוזר על עצמו. "קבוצת מליסרון מחזיקה ב־20 קניונים ומתחמים מסחריים, ויש לה שיטה מאוד פשוטה — כל שנה היא מעלה דמי ניהול בחלק מהקניונים", אומר שוכר ותיק באחד הקניונים. "לפעמים הם עושים חוזי שכירות, בעיקר בקניונים החלשים, ששכר הדירה בהם הוא 120 שקל למ"ר, אך דמי הניהול עומדים על 70–80 שקל למ"ר. זה אבסורד שדמי הניהול הם יותר ממחצית שכר הדירה".

קמעונאי אחר אומר כי אי אפשר להאשים רק את הנהלות הקניונים בדמי הניהול שהולכים ומאמירים. "העיריות הפכו את ענף המסחר למקור הכנסה, אז אי אפשר לבוא בטענות רק לקניונים", הוא טוען. "ממשלת ישראל מיטיבה עם העובדים ומעלה את שכר המינימום אבל זה לא נופל על הממשלה, זה לא עולה שקל אחד לממשלה. הכל נופל על המעסיקים ועל בעלי הקניונים. ובסוף זה מתגלגל על הצרכנים. בסופו של יום, מחירי המוצרים לא נובעים מחזירות של השוכרים. אנחנו רואים מי מרוויח יותר ומי פחות".

מקבוצת מליסרון נמסר בתגובה: "מדובר בעדכון של 5 שקלים בלבד, המהווה עלייה של 5%. חשוב לציין שעלות שכר המינימום בשמירה והניקיון עלה ב־2016 ועולה ב־2017 בכ־15%".

מקבוצת עזריאלי נמסר בתגובה: "אנחנו מעלים דמי ניהול בשלב זה רק בשני קניונים, אילון ומלחה, לאחר שלא העלנו בשנים האחרונות", אומר ארנון תורן, מנכ"ל קניוני עזריאלי. "יש לנו השנה עליות מטורפות בשכר עבודה של עובדי ניקיון ואבטחה, עלייה בתעריפי השכר של השומרים, ויש גם עלייה גדולה בדרישות של משטרת ישראל במספר השומרים המאבטחים. המשטרה דורשת יותר שומרים חמושים שהתעריף שלהם גבוה ביחס לשומר לא חמוש. בנוסף, לפני יומיים עלו תעריפי החשמל. באילון ובמלחה דמי הניהול נמוכים ביחס לקניונים אחרים בארץ".