הפרויקט תקוע? כך תתנתקו ממיזם תמ"א 38 כושל

פרויקט של התחדשות עירונית הוא מהמורכבים שקיימים בעולם הנדל"ן. בחירה שגויה של יזם לפרויקט עשויה לעכב בשנים ארוכות את התחלת הבנייה, ובמקרים קשים אף לסתום כליל את הגולל על הפרויקט.

המכשול הגבוה ביותר בדרך לקו המטרה של פרוייקט תמ"א 38, הוא קבלת היתר בנייה. הבקשה להיתר בנייה היא מסמך מורכב, שיש לערוך אותו באופן מקצועי, תוך היכרות מושלמת של סבך תוכניות הבנייה העירוניות, התקנונים והוראות הבנייה של הרשות המקומית, החלים על תא השטח בו ממוקם הבית המשותף המועמד לפרויקט.

במקרים רבים, יזמים ואדריכלים פשוט אינם מכינים באופן מקצועי את הבקשה להיתר, מה שגורר, במקרה הטוב, קבלת "ריג'קטים" (הערות ועדה) רבים לבקשה.

במקרה הגרוע, הוועדה המקומית תפסול את הבקשה כפי שהוגשה, והיזם יידרש להגיש בקשה מחודשת להיתר בנייה, כזו העומדת בדרישות הסף.

בניין בשיפוץ במסגרת תמ"א 38

גם לאחר קבלת ההערות של הרשות המקומית, יזמים שונים אינם חותרים לביצוע התיקונים, אלא עסוקים בפרויקטים נוספים במקביל, מתקדמים יותר, מה שמביא להזנחת פרויקטים אחרים, הנמצאים בתחילת דרכם. כשמדובר בפרוייקט שלכם, זה רחוק מלהיחשב כתקלה נסלחת.

במקביל להגשת הבקשה להיתר בנייה, מתרחשות מאחורי הקלעים תופעות מטרידות נוספות: כך, לדוגמה, בלא מעט מקרים, יזמים מנסים להגדיל את זכויות הבנייה

שלהם בפרויקט, בניגוד להסכם התמ"א 38 עליו חתמו מול הדיירים. לשם כך נעשים מאמצים רבים להחתים את בעלי הזכויות שכבר חתמו על הסכם תמ"א 38 על "נספחים" שונים, בכדי לאפשר ליזם לבנות, החל מכמה דירות נוספות, וכלה בקומה נוספת.

במקרים אחרים, יזמים שאינם עומדים בלוח הזמנים המקורי שנקבע בהסכם התמ"א 38 להגשת הבקשה להיתר ותחילת הבנייה, מחתימים בעורמה בעלי זכויות על הארכות מופלגות לקיום הפרויקט ולוח הזמנים, באופן שהופך את ההסכם המקורי לאות מתה.

תופעה נוספת היא של יזמים אשר "מגלים" כי ניתן להרוס ולבנות את הבניין מחדש, שלוש וארבע שנים לאחר שכבר חתמו על הסכם עם הדיירים לביצוע פרויקט של חיזוק ותוספת יחידות דיור לבניין, ומנסים לשכנע את הדיירים ביתרונות המעבר לתוכנית החדשה. חשוב לדעת כי המשמעות המיידית של מעבר כזה היא המתנה נוספת, של לפחות שנתיים נוספות, עד לתחילת עבודות ההריסה. בינתיים היזם איננו מתחיל בבנייה לפי החוזה המקורי ועסוק, לעתים שנה ויותר, בשכנוע הדיירים על כדאיות המעבר לתמ"א 38 (2) (הריסה ובנייה מחדש).

בשלב בו מתעוררים בעלי הזכויות מהחלום המסויט של שנים רבות ללא ביצוע הפרויקט, הם מגלים עד כמה המציאות מורכבת ועד כמה קשה, להתנתק מהיזם. התנתקות כזו, קשה אף יותר מהתנתקות צרכן מספק תקשורת או מערוצי הכבלים.

במקרים כאלה, אין מנוס מפנייה לעזרת בית המשפט, על מנת שיצהיר על הפרת החוזה מצד היזם, ועל ביטול החוזה שנחתם בעקבות הפרתו על ידי היזם, מה שיאפשר לבעלי הזכויות להתאגד מחדש (אם נותר בהם הכוח והאמון), ולאתר יזם חדש שידע להוציא את הפרויקט מהכוח אל הפועל. גם הליך משפטי כזה, יכול להימשך זמן רב מאוד, לעתים מעל שנתיים נוספות, אלא אם היזם עצמו אמר נואש עוד קודם לכן, מהפרויקט ומהדיירים.

למרות המתואר, ישנן כמה דרכים שבהם ניתן למזער את החשיפה לפגיעה בדיירים עקב פעילות כושלת של היזם: בין היתר, הכרחי לקבוע לוחות זמנים ברורים בהסכם להגשת בקשה להיתר בנייה ולתחילת הבנייה, כאשר חיוני לקבוע מועד גג עליון שלאחריו, תהא הסיבה לעיכובים בפרוייקט אשר תהא, הדיירים, בהחלטת רוב, יוכלו להתנתק מהיזם מבלי שהדבר ייחשב הפרת חוזה.

על מנת למנוע את התופעה של החתמה פרטנית על הטבות ליזם, לאחר שכבר נחתם הסכם, נדרשת שקיפות בין הדיירים, והחלטה עקרונית האוסרת על מגעים אישיים עם היזם אלא באמצעות נציגות הדיירים ועורך הדין שמינו לשם כך.

ככל שתגבר השקיפות בין הדיירים ותגדל מעורבות עורך הדין שלהם, יקטן הסיכוי לאפשרות שהיזם יפתה דיירים לחתום על נספחים מוסווים המעניקים לו זכויות בנייה חדשות שלא באו לידי ביטוי בהסכם המקורי, כל שכן על הארכת זמנים לביצוע התחייבויותיו. מעבר לכך, חשוב שהנציגות של הדיירים תקפיד לעקוב באופן רציף אחר ביצוע ההסכם על ידי היזם ותתריע במידת הצורך ומוקדם ככל האפשר על הפרות צפויות מצד היזם.

הכותב הוא עורך דין שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי