מכת תמ"א 38: 579 אתרי בנייה חונקים את תל אביב

המשאבים האדירים האלה יכולים לעורר לא מעט קנאה במינהל ההנדסה של עיריית תל אביב־יפו, אתר בנייה ענקי ורשמי הרבה פחות. לצד חפירות הרכבת הקלה ועבודות תשתית אחרות; הקמת בנייני מגורים חדשים, בעיקר בשכונות בצפון העיר ובדרומה; ובניית מגדלי משרדים ומגדלי דירות יוקרתיים במרכז תל אביב — פועלים בעיר כ־100 אתרי בנייה במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. לפי מומחי אתר מדלן תמ"א 38 ופינוי־בינוי, עוד לפחות 50 אתרי בנייה יצטרפו אליהם בקרוב, כשבסך הכל 154 בניינים כבר קיבלו היתר בנייה במסגרת תוכניות ההתחדשות העירונית. ואם לא די בכך, 425 בניינים נוספים כבר הגישו תוכניות וממתינים לאישור לשיפוץ נרחב במסגרת תמ"א 38 או להריסת הבניין והקמת אחר תחתיו.

במילים אחרות, כמעט 600 אתרי בנייה כבר יצאו לדרך או יעשו זאת בשנים הקרובות, רובם הגדול באזור מצומצם למדי, בין יפו לנחל הירקון, בין דרך נמיר לרחוב הירקון, כפי שאפשר לראות היטב במפה שבעמוד הקודם. יש רחובות שבהם כמעט כל הבניינים קיבלו אישור או ממתינים לאישור לשיפוץ או בנייה מחדש; הביטו למשל ברחוב שטריקר שבין פנקס לנחל הירקון, ברחוב בלוך הסמוך לכיכר רבין, או בהתחדשות הבלתי נתפסת המתוכננת באזור שוק הכרמל וכרם התימנים. בעוד כמה שנים, רחובות שלמים, שכונות שכונות, למעשה מרכז העיר כולו — כבר לא ייראו אותו הדבר.

ברחובות, אגב, מרגישים את זה היטב: בעלי דירות מקבלים טלפונים מעוד ועוד חברות שמציעות להם תוכניות, אסיפות דיירים סוערות מתנהלות, תוכניות אדריכליות נבדקות, ויותר ויותר תושבים מוצאים את עצמם גרים בבניין שנהפך לאתר בנייה. האחרים, כמו גם המבקרים בעיר, מוצאים את עצמם שוב ושוב ממתינים מאחורי מערבל הבטון התורן, מסתבכים במעקפים בין רחובות סמוכים שנחסמים בו־זמנית לצורך כניסת משאית ענק. קול הלמות הפטישים ושאון המנועים נשמעים בכל פינה. זה קורה גם בערים אחרות במרכז — רמת גן היתה בשנה שעברה שיאנית הפרויקטים במסגרת תמ"א 38, למשל, וגם במרכז רעננה יש רחובות שלאורכם אפשר לראות כמה וכמה בניינים בשלבי שיפוץ מתקדמים. אבל המחיר למ"ר למגורים בתל אביב לא דומה לזה שבערים אחרות; הוא הופך את הפרויקטים האלה לרווחיים מאוד ליזמים, וכאמור מזרים לצינורות העירייה מאות בקשות שמשנות את פני העיר, פיזית ודמוגרפית.

שלמה המלך 87. גם אם 50% מהפוטנציאל ימומשו יתווספו לעיר כ־20 אלף תושבים צילום: אוראל כהן

וככל שהשיפוצים מתרחבים והבקשות מתרבות, כך גוברים האתגרים העירוניים. בעוד בחריש הדחפורים מסתערים על שטחים בתוליים, בלי שכנים ובלי בעיות תחבורה, בתל אביב אתרי הבנייה נמצאים ברחובות צרים בתוככי העיר, עם תשתיות מוגבלות ופקקים מקדימים ושכנים מתלוננים. ובעוד בחריש הבונים הם עשרות אחדות של חברות קבלניות גדולות ומנוסות, את תל אביב מציפים ועוד יציפו עשרות רבות ואולי אף מאות יזמים, רובם הגדול קטנים, רבים מהם לא מנוסים, שיוסיפו עוד כמה דירות על כל מגרש. כביכול שינוי קטן וכמעט לא מורגש, בפועל טלטלה של ממש.

הבולמוס הנוכחי הוא תוצר של קורותיהן הסבוכות של תוכניות הבנייה העירוניות. את תמ"א 38 המדינה כפתה על הרשויות בעיקר כדי לעודד חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה, וכך הפריטה את ההתחדשות העירונית: כל יזם יכול לבנות כמעט כאוות נפשו. זאת ועוד: תחת תמ"א 38 היזמים פטורים מהיטל השבחה, מס שמשולם בכל תוכנית אחרת שמוסיפה שטח לנכס. כדי להתמודד עם שתי הבעיות האלה, של בלגן תכנוני ופטור ממס, תמ"א 38 השאירה לעיריות פתח יציאה: הן יכולות להחיל תוכניות מקומיות שיעמדו בדרישות תמ"א 38 אבל ישמרו על הצביון השכונתי (הגבלת הגובה, התחשבות בתשתיות הקיימות וכו') — ויאפשרו גביית היטל השבחה. בלב תל אביב תוכנית כזאת קיימת כבר משנות השמונים, לשמחת העירייה. אלא שכשהיזמים חויבו לעמוד בה התברר שהם לא ששים לפרויקטים כאלה בשל המס הנדרש; הלחצים שהפעילו על העירייה הובילו לפטור מתשלום על חלק מזכויות הבנייה, ואז הסכר נפרץ ומאות בקשות יצאו לדרך. עם התובנות החדשות על הצורך לפשר בין האינטרסים של העירייה לאלה של היזמים, גובשו הגדרות מגבילות לשני אזורים נוספים, שהתכנסו לתוכניות הרבעים.

מודיליאני 1 פינת שילה 6, שכבר עובר שיפוץ, ומימין מודיליאני 3, שעומד לפני פינוי־בינוי. ברובע 4 הפוטנציאל גדול במיוחד צילום: אוראל כהן

ומחלוקת עם אונסק"ו על שימור "העיר הלבנה" (שחלקה נכלל בדרום רובע 3). רק לאחרונה גובשו הגדרות סופיות, וממצב של אי־ודאות וכאוס תכנוני, כשיזמים קיבצו זכויות בנייה מתוכניות ישנות וחדשות והגישו בקשות להיתרי בנייה מנופחים, תל אביב נכנסת לסד מסודר יותר, שבו רק התוכניות החדשות יגדירו מה וכמה אפשר לבנות.

לכן הגיבוש הסופי של התוכניות הללו ישנה את הטמעת תמ"א 38 בכל אזור המרכז — עיריות אחרות המתינו לראות איך ייפתרו הבעיות בתל אביב ולומדות מניסיונה כיצד לגבש את התוכניות אצלן — וכמובן בתל אביב עצמה. הבשלתן מעודדת עוד ועוד יזמים ותושבים להגיש בקשות לאינספור בניינים נוספים, ותוכניות לרבעים נוספים כבר מתגבשות ברקע. מספר הסימנים על המפה עתיד לגדול בשנים הקרובות לאין שיעור.

האדריכלית סיגל סרוסי, שהובילה את תוכניות הרבעים עם האגף לתכנון עיר של העירייה, מנסה לאמוד את ההיקפים. אם רק 50% מהפוטנציאל ימומשו, ברובע 3 יתווספו כ־3,000 דירות וברובע 4 עוד כ־4,000. מדובר ברבעים הנפרסים על פני כ־5,000 דונם, מה שאומר צפיפות גבוהה למדי: עוד כ־7,000 משקי בית, כ־20 אלף תושבים נוספים, ובהערכה אופטימית — עוד כ־10,000 מכוניות. מאחורי המספרים האלה מסתתרת עיר חדשה שמתחילה לקום כאן: תוספת של כל כך הרבה דירות (וזו כאמור עדיין לא ההערכה הכי אופטימית) בהכרח תוביל לשינוי דרמטי, במראה העיר, בצפיפות, בשירותים, אולי גם באיכות החיים.

שלום עליכם 44 (מימין) ו־46. יש רחובות שבהם כמעט כל בניין יעבור שיפוץ או ייהרס צילום: אוראל כהן

את ההחמרה במצוקת החניה מקווים בעירייה לפתור בכך שיעודדו תושבים להשתמש בתחבורה הציבורית, באופניים או בהליכה, וכבר עתה התקן בבניינים שקרובים יותר לתחנות הרכבת קובע לכל בניין פחות מקומות חניה.

אבל יש דברים שיהיו חייבים להשתנות. מוסדות ציבור חדשים, למשל, לא יהיה מנוס מלבנות. ברובע 4 זה קל יותר, הוא צפוף פחות, וחלק מהשטחים הציבוריים שבו ישמשו בשנים הקרובות להקמת בתי ספר, גני ילדים ועוד.

שינקין 30. דווקא ב"עיר הלבנה" ההגבלות הרבות מרתיעות יזמים צילום: אוראל כהן

רובע 4 הוא גם זה שבו צפויה תוספת הבנייה הרחבה ביותר. "השחקנים הדומיננטיים בתל אביב כנראה יפנו את עיקר תשומת הלב לרובע הזה, שבו יש היתכנות לפרויקטים גדולים יחסית", אומר יובל שמרת, מנהל חטיבת ההתחדשות העירונית באתר מדלן. וקופמן מסבירה: "ברובע 4 יש מגרשים גדולים, היה אפשר לתת יותר זכויות וצפיפות גדולה יותר". כך, ברחובות הראשיים באזור זה (למשל ויצמן, פנקס וכדומה) תותר בנייה עד לגובה של 9 קומות, וברחובות האחרים עד 8 קומות. ברובע 3, לעומת זאת, בבן יהודה ודיזנגוף יהיה אפשר להרחיב את הבניינים עד לגובה של 7.5 קומות, וברחובות קטנים יותר עד 6.5 קומות. חצי מרובע 3 נכלל תחת "העיר הלבנה", ושם ברחובות הגדולים (בן יהודה ודיזנגוף) תותר בנייה עד לגובה 6.5 קומות ובאחרים עד 5.5 קומות. ההגבלות האלה שוחקות את הכדאיות הכלכלית ולכן ככל הנראה ירחיקו יזמים; דווקא באזור המיועד במיוחד לשימור אנחנו עתידים לראות יותר בניינים ישנים שלא ישופצו.

ואיך ייראו הבניינים שכן ישופצו, באזורים השונים של מרכז העיר? "ההגבלות דרקוניות", אומר האדריכל יוסי שור, "נורא מגבילים את העיצוב". לריסה קופמן מהעירייה מודה שזו בדיוק הכוונה: "עיר היא סדרה של קוביות שמייצרות מופע. אז אנחנו אומרים: אם תוציא קובייה ותחליף אותה באחרת היא צריכה להשלים את השפה כך שלא תעבור ברחוב ותגיד, 'או, איזו מפלצת תקעו פה. יש מאפיינים שאנחנו לא רוצים לראות — זכוכית מנוכרת, מרפסות שתופסות את כל חזית הבניין וכן הלאה".

וישנו, כמובן, העניין הדמוגרפי. גם בלי תוכניות ההתחדשות מחירי הדיור המאמירים משנים את אוכלוסיית תל אביב בהדרגה, ונראה שכל דירה חדשה או דירה בבניין ששופץ רק תמשיך את המגמה. גיל וינלס, שמאי מקרקעין ומבעלי קבוצת יזמי הנדל"ן חצור־וינלס, מסביר כי ברבעים 3 ו־4 המחיר הממוצע למ"ר בבניין מחודש יהיה כ־50 אלף שקל, כך שדירה של 100 מ"ר תעלה בממוצע כ־5 מיליון שקל. בשנים האחרונות העירייה אמנם התעקשה עם היזמים על כך שבתמורה להגדלת זכויות הבנייה חלק מהדירות יוקצו להשכרה במחיר מוזל לטווח ארוך, אבל מהלך כזה אפשרי רק כשנעשות תוכניות לכל מגרש בנפרד; עם כניסת תוכניות הרבעים, שיחילו כללים גורפים על כל האזורים, לא תהיה אפשרות להתניות כאלה במרכז תל אביב. כך ההתחדשות העירונית שם תהיה מנת חלקה של אוכלוסייה מסוימת מאוד; כל האחרים ימשיכו להיפלט ממרכז העיר. כך שגם תחת הגבלות העירייה והיומרה של "לא באנו לשנות", תל אביב

תהיה עיר אחרת בעוד עשור.