הוציאו עליו מכרז

תמ"א 38. מילת קסם שדיירים בכל רחבי הארץ רואים בה את הפתרון לכל צרותיהם, או לפחות אמצעי לשיפור איכות חייהם ולהעלאת ערך דירתם. אלא שזה לא עד כדי כך פשוט, ואפילו מסובך מאוד: לעיתים קרובות התהליך הארוך והמסורבל מסתיים בעוגמת נפש, בפשיטת רגל של היזם ובאובדן של הרבה כסף. הסיבות העיקריות לכך הן בחירה ביזם שלא מסוגל למלא את התחייבויותיו, והסתבכויות ביורוקרטיות כמו היתרים וזכויות בנייה — ועוד לא אמרנו דבר על מערכת היחסים המורכבת בין הדיירים לבין עצמם.

כדי למנוע את ההפתעות האלה, הצצות לאחר התקשרות עם יזם, רצוי לאמץ את הפתרון הבא, שהולך וצובר תאוצה: מכרז שיוזמים הדיירים. את המכרז, שבו מגדירים מראש תנאים הכרחיים שרלבנטיים לפרויקט ולדיירים, מפיצים בין כמה יזמים, ואז יוצאים להליך סינון שבסופו נבחר היזם שיבצע את הפרויקט. מכרז, כמובן, אינו הליך פשוט כשלעצמו, וגם הוא נמשך זמן ודורש הבנה וידע, אבל תמורתם הוא מציע דרך יעילה להגיע לבנייה ולסיום הפרויקט בראש שקט.

פרויקט תמ"א 38 בתל אביב. מסננים את היזמים על בסיס ניסיון ומחיר צילום: אוראל כהן

"אנחנו מרוצים מאוד מכך שבחרנו במכרז, כי זו דרך שבה היזמים מחזרים אחרינו ולא אנחנו אחריהם", מספר צחי כהן, דייר בבניין בצפון רמת גן שמשיק בימים אלה תוכנית תמ"א. "החלטנו לצאת למכרז משום שהבנו שרק כך נשיג מיזמים תמורה מרבית. שטח הבניין קטן יחסית, ורצינו למקסם את ניצול השטח ולא להסתפק בתוספת של ממ"ד ומרפסת. לכן החלטנו קודם להתאגד עם יותר מבניין אחד".

לדבריו, המכרז שערכו כלל פרמטרים ברורים, ובהם מספר הקומות בכל בניין (ניתנה עדיפות למי שהציע תוספת מינימלית של קומות, ובכך איפשר תקרות גבוהות יותר בבניינים החדשים); מספר הדירות הכולל בכל הבניינים יחד (ניתנה עדיפות למי שהציע תוספת מינימלית של דירות); חניה מקורה (עדיפות למי שהציע שתיים) ומרפסת שמש לכל דירה. עוד צוין במכרז שתינתן עדיפות למי שיציע מחסן תת־קרקעי. המכרז קובע גם את שכר הדירה המינימלי שישולם בעת שהדיירים מפנים את בתיהם, ואת מימון ההובלה בעזיבה ובכניסה המחודשת.

מהנדס יאיר גלס: לפעמים דיירים אומרים 'ניקח מישהו שכבר עשה שניים־שלושה בניינים בתל אביב', אבל ניסיון לבדו לא מספיק: מה שחשוב הוא איך התנהל התהליך, אילו הגנות היו לדיירים" צילום: Studio Shoshke

"ברגע שהחלטנו לצאת למכרז נפתחו כיוונים חדשים, ובסופו השגנו יותר מהמקסימום שחשבתי שנצליח להשיג", מספר כהן. "קיבלנו 11 הצעות טובות ומכובדות, והאתגר היה תהליך הסינון. ערכנו ארבעה סבבי מיון, עד שבחרנו בחברה האידיאלית מבחינתנו, ובקרוב תחל הבנייה".

"בפרויקט קונבנציונלי היזם הוא שמגיע לדיירים ומבטיח להם הבטחות", מסביר עו"ד מנחם מושקוביץ', סגן יו"ר לשכת עורכי הדין בישראל. "לפעמים הוא אפילו לא יודע מה התב"ע, כי הוא מגיע אליהם לפני שבירר. יכול להיות שהוא מבטיח 30 מ"ר והדיירים יכולים לקבל 40 מ"ר. בפרויקט עם מכרז הדברים ידועים מראש, משום שהיזם ניגש למכרז רק אחרי שבירר את כל הפרטים".

היבט נוסף שהמכרז מסדיר מראש הוא המחלוקות בין הדיירים והחשדנות שמאפיינת לא מעט מהשכנים. מושקוביץ’ מדגיש שחשוב שהתמורה לדיירים תחולק באופן שווה — אם באחוזים, אם במטרים, כך שלא תינתן העדפה לדייר עקשן או לדייר שחותם אחרון. המכרז מסדיר מראש את הנושא הזה, מפני שהבנייה מתחילה רק לאחר שהכל הוסדר מול עורך דין שדואג באופן שוויוני לכל הדיירים.

בניין בגבעתיים לקראת פרויקט תמ"א 38. השקיפות שומרת על אווירה טובה בין הדיירים צילום: עמית שעל

"בדרך כלל, הדייר שיוזם את ההליכה לתמ"א 38 נתפס על ידי הדיירים האחרים כחשוד", מסביר עו"ד עומר אשכר ממשרד ליבליך־מוזר, שמלווה מכרזי תמ"א 38. "מכרז מאפשר שקיפות וכך מתגברים על המשוכה הזאת".

מצמצמים את החשיפה ליזמים לא רציניים

תהליך המכרז מייצר סינון טבעי מעצם קיומו, והסינון אף נמשך בזמן בחינת ההצעות. "במשך השנים צצו בתחום הזה מאכערים על ימין ועל שמאל, שהחתימו דיירים ויצאו איתם לתהליך תמ"א", מסביר המהנדס יאיר גלס, שמספק ליזמים בפרויקטים כאלה שירותי ייעוץ ופיקוח. "היתה מסחרה גדולה, ללא שום בקרה, יזמים היו מוצאים לעצמם סוס טרויאני מקרב הדיירים. לעומת זאת, יציאה למכרז מבטיחה לדיירים סינון של יזמים לא רציניים: כל זבי החוטם מסוננים באופן אוטומטי, פשוט כי הם לא מסוגלים לעמוד בדרישות הניסיון או האיתנות הפיננסית".

אלינור ינושבסקי־רוזן, ינושבסקי הנדסה ובניין: חשוב לזכור שהמכרז נועד להשיג תנאים טובים וגם יזם טוב. לפעמים שוכחים את החלק השני, וכוללים דרישות לא גמישות כמו ניסיון ספציפי מדי" צילום: עומר שאול

המחיר הוא שיקול בסינון היזמים, אך מעבר לכך, אומר מושקוביץ', "מאוד חשוב הטיב, המוניטין של היזם. כשאני מוציא מכרז אני מחפש ניסיון והמלצות. זה עיקר הסינון". בהקשר זה מציין גלס שניסיון הוא לא תעודת ביטוח: "לפעמים דיירים אומרים 'בואו ניקח מישהו שכבר עשה שניים־שלושה בניינים בתל אביב', אבל הניסיון הזה אינו מספיק. לא די בכך שהם חתומים על פרויקט, מה שחשוב הוא איך הפרויקט עבד, איך התנהל התהליך, אילו הגנות היו לדיירים".

הכנת המכרז, ניסוחו והוצאת הקול הקורא מצריכים הבנה מעמיקה של התחום. לכן ברוב המקרים פונים הדיירים ליועץ מקצועי, בדרך כלל עורך דין, כדי שילווה אותם צעד אחר צעד. שכרו של היועץ משולם לו על ידי היזם כנתח מהעלות הכוללת של הפרויקט, ולרוב נע סביב 12–15 אלף שקל ליחידת דיור. "לעיתים קרובות יש ויכוחים בין הדיירים, וכשמביאים אותם לידי הסכמה זה יוצר נקודת פתיחה שממנה הדיירים יכולים לצאת להביא יזמים", מסביר אשכר.

"יש לנו 26 דיירים בשלוש כניסות, וזה הצריך התארגנות שכללה הרכבת נציגות מוסכמת", מספר אדריכל איתי שמוטר, בעצמו דייר בבניין שיצא למכרז תמ"א. "קודם כל בחרנו עורכת דין: לה כבר היה שאלון מובנה, ובאמצעותה יצא קול קורא ליזמים להציע הצעות. פנינו לעשרה, ענו שישה, ונפגשנו עם כולם במרתון פגישות במשרד שלה. כל אחד הציג את מרכולתו, מהניסיון שהוא מביא עד המטראז' של הבית, ואנחנו מיפינו את המציעים. בסוף נשארנו עם שני מתמודדים, שבאו לכנס עם כל הדיירים והציגו כל אחד מצגת, ואז בחרנו ביזם שהתאים לנו".

צילום: רענן כהן

מגובה השכירויות עד הובלת הדירות

המכרזים כמובן אינם זהים, ולא יכולים להיות זהים, משום שכל פרויקט שונה מרעהו. עם זאת, יש להם מאפיינים בסיסיים דומים. "העו"ד מנסח שאלון של עמוד אחד עד ארבעה", מסבירה אלינור ינושבסקי־רוזן, מנהלת חטיבת ההתחדשות העירונית בחברת ינושבסקי הנדסה ובניין. "אין שאלון אחיד, אך יש שאלות שחוזרות על עצמן בנושאים בסיסיים, כמו מספר יחידות הדיור, כמה מטראז' יתווסף לדיירים, כמה קומות יתווספו. צריך לבדוק אילו זכויות קיימות מבחינת הבניין — כמה מותר לבנות וכולי. במכרז יש ירידה לנושאים נקודתיים, כמו הובלה ושכר דירה, ויש התייחסות לנקודות המשפטיות הכבדות, כמו הבטוחות".

המכרז מקיף את כל הפרטים הרלבנטיים לפרויקט, מהמינורי עד המשמעותי ביותר. "מתייחסים לגובה הערבויות, מכתיבים את מנגנון דמי השכירות, קובעים מנגנון לקביעת פוליסת ביטוח", מסביר אשכר. "יש ערבויות בדק (שמבטיחות תיקון ליקויי בנייה שעשויים להתגלות בעתיד, דה"כ). נוסף על כך, מכתיבים שכל הוראות חוק המכר יחולו על ההתקשרות, אף על פי שלא מדובר בקניית דירה חדשה מקבלן. המשמעות היא שהדיירים מוגנים כשם שהם היו מוגנים אילו הדירה היתה חדשה".

עו"ד מנחם מושקוביץ': בפרויקט קונבנציונלי, לפעמים היזם מגיע אפילו לפני שבירר מה התב"ע, ומפזר הבטחות שלא יוכל לקיים. במכרז הדברים ידועים מראש, והיזם ניגש רק אחרי שבירר פרטים"

שני רכיבים קריטיים במכרז, מוסיף אשכר, הם הניסיון של היזמים והאיתנות הפיננסית שלהם: "אנחנו קובעים קריטריונים רלבנטיים שאותם אנחנו מתאמים עם הדיירים, כמו המשקלות של הניסיון ושל האיתנות הפיננסית".

פרטים נוספים שחשוב שיופיעו במכרז, אומר מושקוביץ, הם שכר העו"ד ושכר מפקח הבנייה: "המכרז מתומחר בהתאם למספר הדירות. הדיירים חוששים לנקוב בסכום, הם מרגישים לא נעים. אם לא מכניסים זאת למכרז, משאירים לעו"ד לריב עם היזם".

צביקה רובינשטיין, מנהל תחום פרויקטים חדשים בחברת בית וגג, מדגיש שהשכר הזה חייב להיות הגיוני, משום שגם אם אינו יוצא ישירות מכיסם של הדיירים הוא משוקלל במחיר הסופי. לדבריו, "חשוב שבעלי הדירות יידעו להגביל את שכר הטרחה של מי שעורך את המכרז. היזם משלם את שכר הטרחה, אבל בסוף זה גיליון אקסל שהסכומים בו זזים מצד לצד". ינושבסקי־רוזן מסכימה עם הנאמר, ומציינת שמאז התחזקה מגמת המכרזים קפץ שכרם של עורכי הדין פי שלושה. הסיבה, לדבריה, היא שהדיירים לא מתערבים בסכום שגובה עורך הדין, משום שהוא לכאורה לא יוצא מכיסם.

צביקה רובינשטיין

היא גם מדגישה שהמכרז צריך להיות גמיש: "אני ממליצה שהוא לא יכלול סעיפים לא הגיוניים, כמו למשל מימון האריזה נוסף על ההובלה. מטרת המכרז היא להשיג את התנאים הטובים ביותר ואת היזם הטוב ביותר. לפעמים שוכחים את החלק השני — למשל במקרה שדורשים ניסיון במיקום מאוד ספציפי, ואז יש יזם שיש לו עשרות שנות ניסיון באזור אחר, והוא לא יכול לגשת למכרז".