דו"ח של בנק ישראל: הסיכון לקבלנים ממשיך לעלות

בנק ישראל פרסם היום (ב') את דו"ח היציבות הפיננסית למחצית השנייה של 2017 ממנו עולה כי שוק הדיור מוסיף ליצור את החשיפה העיקרית והעוצמתית ביותר לסיכון. הדו"ח שמתפרסם פעמיים בשנה מפרט את החשיפות לסיכונים העיקריים שנשקפים במערכת הפיננסית ומנתח תרחישי קיצון.

בדו"ח נכתב, כי "בתקופה האחרונה נוצר חוסר ודאות באשר להמשך הפעילות בשוק הדיור ובאשר למגמות הביקוש, וחלה האטה בקצב התרחבותו של ההיצע". הבנק מוסיף, כי "תהליכים אלה גורמים להיעדר איזונים בשוק הדיור ולכן מגבירים את רגישות המערכת לשינוי אפשרי במחירי הדירות ומגדילים את פגיעותה הפיננסית - בעיקר על רקע העובדה שניכרת עלייה מתמדת ברמות החוב של משקי הבית והמגזר העסקי, במיוחד בקרב חברות בתחום הבנייה"

הבנק מסביר כי קצב התרחבות ההיצע ירד "מפני שהביקוש התפצל לשני שווקים נפרדים - השוק 'החופשי' ושוק הזכאים ב'מחיר למשתכן'. בשוק 'החופשי' סיכון הקבלנים ממשיך לעלות עקב צמצום בהקצאת הקרקעות החדשות לבנייה ועקב מלאי של דירות בלתי מכורות", זאת כאשר רווחים שנצברו בשנים האחרונות והריבית הנמוכה מאפשרים לקבלנים להמשיך לשלם את החוב הקיים לבנקים.

אתר בנייה צילום: MichaelGaida/Pixabay

לגבי תוכנית מחיר למשתכן מציין הדו"ח, כי "התוכנית הזרימה לשווקים ביקוש נוסף, כזה שספק אם היה נוצר בתנאים רגילים (בדינמיקת המחירים הקיימת בשוק הדיור). ביקוש זה מעלה את המינוף העתידי של משקי הבית, ובעת החתימה על החוזה הוא גורם להם להמיר הון נזיל (ההון העצמי) בנכס בלתי נזיל (זכות לדירה) - דבר שמשתקף בצמצום כריות הביטחון של משקי הבית ובחשיפה פוטנציאלית לסיכון". אותה חשיפה נשענת על אי-ודאות לגבי מרכיבים רבים, בהם גובה הריבית על המשכנתא, מחירי הדירות ופרק הזמן שבו אי אפשר למכור את הדירה.

מה שמגדיל את החשיפה לסיכון בשוק הדיור הוא המינוף ההולך וגדל של משקי הבית. במחצית השנייה עמדה יתרת החוב של משקי הבית על 42% מתוך התוצר, שיעור שנחשב נמוך בהשוואה למדינות מפותחות אחרות, אולם הוא נמצא במגמת עלייה בשנים האחרונות. בעוד שהיקף המשכנתאות הולך וגדל (גם אם בקצב מתון יותר מבעבר) האשראי הצרכני גדל רק ב-3.1% בשנה שעברה (לעומת 6% בשנה שלפני כן ו-5.6% ב-2015).

גורם סיכון נוסף שמאיים על היציבות הפיננסית של המשק הישראלי הוא הריכוזיות של המוסדות הפיננסיים. לפי בנק ישראל, הקשר בין הגופים הפיננסיים השונים יכול מצד אחד להביא לפיזור של סיכונים, אולם מצד שני במקרה של משבר חמור הוא יכול להביא לכך שקריסה של אחד מביאה לקריסה של אחר. הריכוזיות של המערכת הפיננסית הישראלית מהווה לפני הבנק "תשתית נוחה להתעצמות זעזועים ולהדבקה". עם זאת, "היקף החשיפות הישירות בה כיום נמוך מבחינה היסטורית", אולם מגמה זו אינה אחידה שכן מצד אחד העלייה בהשקעות של הגופים המוסדיים בבנקים מגדילה אותו אולם מצד שני חשיפת הבנקים לבנקים אחרים מקטינה אותו.

תרחישי קיצון

בנק ישראל מזהה ארבעה סיכונים עיקריים ליציבות הפיננסית במשק. כך למשל עולה קיים הסיכון כי מחירי הדיור יירדו במהירות ובחדות על רקע רמת הנפיצות בשוק הדיור (כאן הכוונה לא לאחוזים בודדים כמובן). רמת הסיכון כאן היא בינונית לפי בנק ישראל, זאת כאשר סך העסקאות בדירות חדשות ממשיך להיות ממותן יחסית לשנים הקודמות ומשקיעים מוסיפים לצמצם את היקף העסקאות. הבנק מציין כי אם בשנה הקרובה יווצר קיפאון מתמשך, ייתכן שחברות הנדל"ן ייאלצו להפחית את המחירים.

החשש הוא כי חברות בעלות מינוף גבוה ומלאי גבוה של דירות לא מכורות עלולות להיקלע לסחרור תזרימי ולמצוקת אשראי. אפקט נוסף של ירידת מחירים חדה או צמצום הצריכה על ידי משקי הבית יכול להיגרם כתוצאה מ"אפקט העושר", כאשר שווי הנכס של בעלי הדירות יהיה נמוך יותר (גם אם הכנסתם לא השתנתה) לפי התיאוריה הכלכלית הם יחששו להוציא את אותם סכומים שהוציאו כאשר שווי הדירה היה גבוה יותר.

נגידת בנק ישראל קרנית פלוג צילום: נמרוד גליקמן

עם זאת, הבנק מציע הסבר נוסף לקיפאון בשוק הדיור שטומן בחובו סיכון, לפיו הרוכשים הפוטנציאלים "עברו זמנית לעמדת המתנה על רקע הצעדים השונים שנוקטת הממשלה, לרבות "מחיר למשתכן", העלאת מס הרכישה והמאמצים למסות דירה שלישית. בתרחיש כזה עלולים הרוכשים הפוטנציאלים לחזור לשוק ובכך לפעול להאצה מחודשת בקצב עלייתם של המחירים".

סיכונים נמוכים הם שינוי חד במגמת הריביות הארוכות בעולם שתביא לצמצום הצמיחה העולמית, זאת מאחר ובינתיים קצב הריבית ממשיך לעלות בצורה הדרגתית וחסרת הפתעות, וכן כי יתבצע היפוך מגמה בצמיחה של המשק הישראלי כתוצאה מזעזוע בחו"ל או אירוע גיאו-פוליטי. ירידה בביקושים מחו"ל, טוען הבנק, תביא לצמצום בהיקף ההשקעות בחברות בארץ וירידה בביקוש לעובדים מה שיגרום לעלייה באבטלה וירידה בצריכה הפרטית. אם תרחיש כזה יתממש, הוא ישפיע על היציבות הכלל-משקית, בעיקר לאור חוסר האיזון בשוק הדיור ורמת המינוף הגבוהה של משקי הבית.

סיכון נוסף שאליו מתייחס בנק ישראל הוא היפוך המגמה בשווקים הפיננסיים העולמיים. להערכת קרן המטבע הסיכונים ליציבות הפיננסית העולמית ירדו בחצי השנה האחרונה לאור הצמיחה העולמית, אולם השבריריות הפוליטית מצד ארה"ב וצפון קוריאה או מלחמת הסחר בין ארה"ב לסין ורוסיה עלולה להגדיל אותם.