"להפוך ליזם נדל"ן בשלושה חודשים; להרוויח 100,000 שקל בלי הון עצמי"

"המטרה – להיות יזם מנהל מהשורה הראשונה"

איתי (24) עשה לפני כחצי שנה קורס השקעות ויזמות נדל"ן במכללת פסגות במטרה להפוך ליזם נדל"ן. "רציתי לשלב את הנדל"ן בחיי כהכנסה פסיבית ולהגדיל את ההכנסה, להגדיל את ההון העצמי ולהתקדם קדימה. המטרה היא להיכנס לעולם העסקים, להיות יזם מנהל מהשורה הראשונה", הוא אומר. הוא עובד כשכיר ולקורס הגיע עם הון התחלתי שחסך מספר שנים קודם לכן. מהרגע שסיים את הקורס, לפני חצי שנה הוא עשה שתי עסקאות נדל"ן, הראשונה הייתה עסקת אקזיט כלומר רכישה ומכירה ברווח והשניה עסקת רכישת נדל"ן למגורים להוריו. "אף אחד לא מבטיח לך בקורס שתהפוך ליזם נדל"ן, זה תלוי רק בעצמך. השאיפה היא להגדיל את ההון העצמי ב-15% ועד היום הצלחתי להגדיל את ההון ב-8%", הוא מספר.

קורס נדל"ן שמעביר עו"ד מיכאל שטרית, מכללת פסגות

כדי להיות יזם נדל"ן "במשרה מלאה" דרושה השקעה רבה של זמן וכסף. "רוב האנשים לא עושים מזה קריירה כי זה תחום מאוד תובעני וצריך לבסס את עצמך טוב מאוד כדי להיות עצמאי בו", אומר יבגני גליקמן, בעלים משותף של מכללת "נדל"ן בקליק". הסיפור שלו התחיל לפני כעשר שנים כאשר היה סטודנט להנדסת תעשייה וניהול וניהל מכירות בחברה גדולה. "הייתי על המסלול המהיר לחיים טובים ובאיזשהו שלב רציתי להגן על עצמי קצת יותר, ראיתי אנשים סביבי מפוטרים ורציתי שגם אם ביום מהימים אמצא את עצמי בחוץ יהיה לי ממה לחיות עד שאמצא עבודה אחרת. ואז, אלעד ביננפלד, שהוא חבר ילדות ואני התחלנו להסתובב ולחפש דירות. אחרי עסקה ראשונה מאוד מוצלחת התחלנו להתאהב בתחום כי נדל"ן זה לא רק דירות אלא גם פוגשים המון אנשים מעניינים בדרך. אחרי 4-5 שנים מצאתי את עצמי משקיע את רוב הזמן בנדל"ן ומתפרנס מזה". אחרי שחברים ומכרים רבים ביקשו מהם עזרה בעיסקאות נדל"ן הם החליטו לבנות את הקורס.

את קהל היעד של קורסי הנדל"ן אפשר לחלק לשלושה: צעירים אחרי צבא או טיול שאין להם הון עצמי; אנשים שעובדים בעבודה קבועה ורוצים לייצר הכנסה נוספת ואנשים מבוססים יותר בגיליאי 45 ומעלה שמגיעים עם הון עצמי ומחפשים מה לעשות איתו כאשר הם לא בהכרח רוצים לעשות את 'העבודה השחורה' ולמצוא עסקאות, מסביר ארתור קורל, סמנכ"ל שירות ותפעול ממכללת מגמות. בקורס נוצרות גם שותפויות בין התלמידים למנחים שמשקיעים בעצמם בחלק מהעסקאות שמוצאים התלמידים וגם בין התלמידים לבין עצמם. למשל, מישהו אחרי צבא בלי הון עצמי יכול לחבור למישהו מבוגר שיש לו הון עצמי אך לא מעוניין לעשות את העבודה הדרושה כדי למצוא עסקה כדאית.

קורס יזמות נדל"ן במכללת מגמות

אור (29) הגיע לקורס השקעות ויזמות בנדל"ן במכללת פסגות במטרה להגדיל את ההכנסה ולא על מנת להפוך את התחום למקצוע. את העסקה הראשונה שלו הוא עשה בשותפות. "אני מורה בתיכון ולפני שנתיים הבנתי שאם אני רוצה גם להיות מורה וגם להתפרנס בצורה שהיא הגיונית ולאפשר לילדים שלי התחלה בחיים שההורים שלי ושל אישתי איפשרו לנו אז אני צריך למצוא מקור הכנסה נוסף". הוא פנה לקורס בציפיה שהוא יקבל את הכלים הבסיסיים לקפוץ למים ולהתחיל להיכנס לתחום הנדל"ן בצורה הדרגתית. "להשקיע בבורסה זה פחות ריאלי מבחינתי, צריך השקעה יותר יומיומית ויש משהו בנדל"ן שהוא יותר 'שגר ושכח'".

מאז שסיים את הקורס לפני כשנתיים רכש יחד עם אחיו דירה אחת שמניבה להם רווח של כמה אלפי שקלים בחודש משכ"ד. כמעט שנתיים אחרי הוא ביצע את העסקה השניה שלו לרכישת דירה לבדו ובתהליך מכירה של הדירה הראשונה שרכש.

אף אחד לא יכול להבטיח רווח. אבל אם תפעלו לפי השיטה...

אורכם של הקורסים לניהול והשקעה בנדל"ן הוא כשלושה-ארבעה חודשים, כ-14 מפגשים שברוב המקרים כוללים גם מפגש שטח אחד לפחות בו מסתובב המנחה יחד עם התלמידים במטרה לזהות עסקת נדל"ן אטרקטיבית אמיתית. העלות של הקורסים נעה סביב ה-6,000 עד 9,000 שקל ומדובר באחד הקורסים המבוקשים ביותר במכללות השונות.

"נכנסנו לתחום הזה לפני שש שנים כמנוע צמיחה לבית הספר והיום זה תופס 50% מנפח הפעילות של המכללה", אומר יניב ארביד בעלים של מכללת פסגות. בסך הכל עוברים את קורסי הנדל"ן 180 סטודנטים בכל חודש כאשר רובם, לדבריו, מגיעים לקורס יזמות נדל"ן מתוך המוטיבציה לדעת לעשות 'עסקת אקזיט' או לעשות כסף מתשואה על נדל"ן (שכירות). "יש כאלה שמחפשים את הנדל"ן כקריירה כי הם רואים שיש שם כסף ורוצים להיכנס לעולם הזה. הקהל הגדול של הקורסים האלה הוא אלה שרואים שהריבית מאוד ירדה בשנים האחרונות והריבית והתשואות בפקדונות הסולידיים נמוכה לעומת ההשקעה בנדל"ן שיכולה לייצר תשואה של 3-4%. אנשים רואים ששוק הנדל"ן עולה ועולה ושואלים את עצמם - איך אני מצטרף לעגלה הזאת".

יבגני גליקמן ואלעד ביננפלד, חלק מהמטרה של הקורס היא ליצור שותפויות

את הקורס 'נדל"ן בקליק' אותו מעביר גליקמן עברו כבר 1,500 תלמידים ובקרוב ייפתח מחזור נוסף. במכללת מגמות עברו את קורסי השקעות הנדל"ן כ-2,000 תלמידים. בכל אחד מהקורסים מלמדים שיטה, או שיטות שמצאו המורים שמעבירים את הקורס כדי לאתר עסקאות נדל"ן כדאיות, לנהל משא ומתן ולהגיע לרווחים גם בלי הון עצמי. במרבית הקורסים המנחים גם משקיעים, נכנסים כשותפים עם תלמידים בעסקאות שנראות להם כדאיות.

"מה שאנחנו מלמדים את האנשים זה מה שאלעד ואני עושים ביום יום שלנו, איך לנתח שוק נדל"ן בישראל, כאשר לצורך העניין רחוב אחד יכול להיות שוק נדל"ן, מלמדים אותם לזהות את הלקוחות הפוטנציאלים שלהם, לעבוד נכון עם מימון ונותנים להם את הכלים. מי שיעשה או לא יעשה עסקאות בסופו של דבר זה תלוי בהם. אנחנו דוחפים אותם כמה שאפשר כדי שהם בסופו של דבר יצליחו", אומר גליקמן. לדבריו, אחת הסיבות שבגללן התחילו את הקורס היא כדי לייצר שיתופי פעולה בעסקאות שהתלמידים מזהים באמצעות השיטה שלהם.

אינה מילר, בת 39 מרמת גן עשתה את הקורס לפני מעט יותר משנה במטרה לייצר לעצמה הכנסה נוספת ולהגדיל את ההון העצמי. "אני עובדת כשכירה ויש לי עבודה מצויינת, זה משהו משני עבורי", היא אומרת. היא פעלה לפי השלבים שלמדה בקורס ומצאה דירה ראשונה לרכישה שכיום מושכרת אך לא מייצרת עבורה רווחים משום שרכשה אותה ללא הון עצמי, עם משכנתא, ובקרוב היא מעוניינת למכור אותה. "אני יודעת את טווח המכירה והרווח יהיה בין 100 ל-130 אלף שקל ואז המטרה הבאה היא להמשיך ולהגדיל את ההון כי מאפס קופצים תוך זמן יחסית קצר ל-100 אלף שקל וזה משהו שלא תרוויחי בשום מקום".

אתר בנייה בקריית אונו, כדי למצוא עסקאות רוב הקורסים כוללים גם שיעור 'שטח' צילום: דוד הכהן

יזם נדל"ן זו קריירה?

רוב האנשים שפונים לקורסי יזמות נדל"ן לא מגיעים במטרה לשנות מקצוע אלא במטרה לייצר הכנסה נוספת אך חלקם מתחילים לעשות עסקאות, עסקה בשנה- שנתיים, ואחרי כמה שנים מחליטים להפוך את הנדל"ן לעיסוק העיקרי שלהם, מסביר רוני פלטניק, מ'אג'נדה פיננסית'. "אין פה הבטחה להצלחה או לרווחים. מה שאנחנו מבטיחים זו שיטת העבודה שלנו", הוא אומר.

ב-BDO, האקדמיה לפיננסים גם כן נזהרים שלא להבטיח קריירה בנדל"ן אבל כן שמים דגש בפרסום הקורסים על האפשרות להפוך את התחום למקצוע. "אנחנו מעודדים יזמות, לא רק בנדל"ן. כשמגיעים ללמוד אצלנו אנחנו נותנים מנעד קורסים שמחברים יזמות נדל"ן ותיווך. זו מקשה שמחברת פתרונות עם ערך אמיתי לפיתוח קריירה בעולמות האלה", אומר דורון שמחי, מנהל הפתוח העסקי במכללה. לדבריו, הקורס בהחלט יכול להוביל לשינוי קריירה. "אנחנו מעודדים עולם של יזמות כי בכל מהלך שאדם עושה בחייו צריך שיהיה לו מז"ל (מקום, זמן ו-'לעשות)'. "יש תקופות טובות ופחות גם בעולם הנדל"ן אבל אם יש לך ידע נכון ותקופה נכונה אתה צריך להיות אקטיבי וליזום", הוא אומר.

התעשייה של קורסי היזמות וההשקעה בנדל"ן משגשגת בשנים האחרונות יחד עם העליות במחירי הדירות. ההבטחות, שחלקן מפורשות וחלקן משתמעות, בפרסומי הקורסים לעצמאות כלכלית, להרוויח כסף גם בלי כסף ולהכנסה פסיבית מפתות עבור מי שנאבק ביוקר המחיה ומתקשה לרכוש דירה למגורים. שכירים שחולמים על הכנסה יציבה, על עתודה כלכלית - כולם רוצים לקחת חלק בחגיגת הנדל"ן. בפועל, השיטות שנלמדות יכולות לסייע לאנשים שרוצים לעשות את צעדיהם הראשונים בהשקעות בנדל"ן ואף להגיע לרווחים. עם זאת, רק מעטים מבוגרי הקורסים הופכים את הנדל"ן למקצוע או למקור ההכנסה העיקרי.