כך נכשל כחלון הסיני בצינון מחירי הנדל"ן

מאמציו של שר האוצר כחלון לדחוק את המשקיעים אל מחוץ לשוק הנדל"ן המקומי נחלו הצלחה: על פי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, בשנתיים וחצי שבין אפריל 2016 לבין אוקטובר 2018 נגרעו 14 אלף דירות ממלאי הדירות שבידי המשקיעים. יחד עם זאת, התקווה שמגמה זו תוביל לירידות מחירים בשוק הדירות לא התממשה. ובינתיים, הסתלקותם של משקיעים רבים משוק הנדל"ן הפחיתה את כמות הדירות להשכרה, ושיגרה את מחירי השכירויות מעלה. אז האם דחיקת המשקיעים משוקי הנדל"ן היא צעד נבון שעשוי להשפיע על מגמות המחירים כלפי מטה? לא אם שואלים את הכלכלן פרופ' צור סאמרוויל, עמית מחקר במכון אלרוב לחקר הנדל"ן

של הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב.

סאמרוויל, שהשלים את הדוקטורט שלו בהרווארד ומרצה באוניברסיטת UBC, הציג בכנס מכון אלרוב מחקר שבחן את הסוגיה שמטרידה ממשלות רבות: השפעת כניסתם של משקיעים לערים גדולות, שבהן הביקוש עולה על ההיצע - מהלך שמעלה את מחירי הנדל"ן. לשם כך הוא בחן כיצד הושפעו מחירי הנדל"ן מהצעדים שבהם נקט הממשל הסיני להרחקת משקיעים משווקים מקומיים. בתמצית: לא יותר מדי.

גואנגז'ו, כרך של 13 מיליון תושבים. הרחקת המשקיעים ציננה את השוק, אך לא הביאה לירידות מחירים צילום: איי פי

"ניתחנו נושא שמטריד הרבה ממשלות בכל העולם: החשש שביקושי נדל"ן שמזרימים משקיעים, מעלים את המחירים באופן שאינו מאפשר לתושבים המקומיים לממן רכישת דירה משכרם", מסביר סאמרוויל בשיחה עם "מגזין כלכליסט". "זה קורה בין היתר בלונדון, בוונקובר, בסידני, בסינגפור, בירושלים ובתל אביב - שבהן ההיצע והביקוש לא קשורים להכנסה של תושבי המקום".

"כדי שהמחירים יירדו, מישהו חייב למכור בזול"

המחקר התמקד בארבע ערים גדולות (חפיי, צ'נגדו, גואנגז'ו וצינגדאו) שבהן הוטלו הגבלות על משקיעים במסגרת מדיניות שיישם הממשל הסיני ב־2010 בשורת ערים גדולות. "הממשלה החליטה ליישם את ההגבלות, אבל הותירה לממשלה המקומית להחליט כיצד ליישם אותן", מסביר סאמרוויל. מאפיין מיוחד של הערים שנבחנו היה שההגבלות יושמו רק בחלקים מהן, ובחלקים אחרים לא - זאת בשונה מערים כמו שנגחאי ובייג'ינג, שבהן ההגבלות יושמו באופן גורף. עובדה זו איפשרה להשוות בין אזורים בעלי מאפיינים דומים (למשל ממשל מקומי ומאפייני שוק העבודה), ולהימנע מהשוואה בין שתי ערים שונות לחלוטין, שעלולה להניב הבדלים דרמטיים בתוצאות רק בשל ההבדלים ביניהן.

כמו במקומות רבים בעולם, אחד הצעדים הראשונים שננקטו היה העלאת ההון העצמי הנדרש לנטילת משכנתה מ־20% ל־30%, וכן העלאת שער הריבית. "אחרי המשבר הכלכלי כולם דאגו שהנדל"ן שוב יהרוס את העולם", מסביר סאמרוויל. "במדינות רבות שמחירי הבתים בהן עלו, הקו הראשון בתגובה היה שינוי המדיניות והגבלת המשכנתאות. זה קרה באוסטרליה, בסינגפור, בקנדה, בחלק ממדינות האיחוד האירופי וגם בסין".

צעד נוסף, שהתאפשר בעיקר בזכות מבנה השוק המקומי, היה הטלת הגבלות על משקיעים שאינם מתגוררים במקום, ושאושרה להם רכישת רק דירה אחת או שתיים. "בסין יש הגבלות על המקומות שבהם אפשר לגור, באמצעות מתן זכויות לכל אזרח רק במקום אחד שבו הוא יכול, למשל, לשלוח את הילדים לבית הספר", מסביר סאמרוויל. "עם זאת, לא היו הגבלות על כמות הדירות שהיה אפשר לקנות לצורכי השקעה".

ההשוואה בין האזורים שהוטלו בהם הגבלות לבין אלו שלא, העלתה כי ההגבלות על המשקיעים השפיעו דרמטית על שוק הנדל"ן; מכירות הדירות החדשות רשמו צניחה חדה של כ־48% בממוצע, בחצי השנה שלאחר הטלת ההגבלות, כשבאזורים שבהם הוטלו הגבלות הירידה היתה אף חריפה יותר.

יחד עם זאת, השפעתם של הצעדים הללו על מחירי הדירות היתה מוגבלת; המחקר לא מצא כל שונות במגמות בין אזורים שבהם הוטלו הגבלות לבין אלו שלא. יתר על כן, המחירים המשיכו לטפס באופן כללי, באופן זהה כאמור בכל האזורים - אם כי בקצב איטי יותר. "באופן תיאורטי, קיצוץ בביקושים אמור להביא לירידות מחירים, אבל כפי שרואים במקרה הזה, כשהביקושים גבוהים בשל השקעות - הטלת הגבלות לא מביאות לירידות מחירים", מסביר סאמרוויל.

איך אתה מסביר את זה?

"כדי שהמחירים יירדו, מישהו חייב למכור במחיר נמוך יותר. אם המוכר לא רוצה להוריד אז לא יהיו מכירות, אבל המחירים לא יירדו. למה לא רוצים להוריד מחירים? ראשית, המוכרים עדיין צריכים לשלם משכנתה; אם הם יורידו מחיר כל הרווחיות שלהם תלך והם יישארו בלי כלום. נוסף על כך, רוב האנשים חושבים שזו תופעה זמנית ושבעוד שנתיים־שלוש המדיניות תתחלף והדברים יחזרו להתנהל כבעבר. לכן, אם אני לא חייב למכור, למה להוריד מחיר עכשיו? כל עוד מחיר ההמתנה נמוך יותר ממה שאנשים יפסידו אם ימכרו עכשיו - הם יעדיפו להמתין".

צ'נגדו, בירת סצ'ואן. "הריביות בבנקים בסין אפסיות, שוק ההון לא ברור, אז כולם הולכים לנדל"ן" צילום: איי פי

המקומיים לא יכולים לרכוש את הדירות הריקות

מאפיין חשוב של משקיעי הנדל"ן בסין הוא רכישת דירות כהשקעה בטוחה, שלא במטרה להשכירן. אסטרטגיה זו מאפיינת משקיעים רבים בערים גדולות בעולם - ובעיקר זרים. "אלו משקיעים שקונים דירה שתעמוד ריקה ולא כדי לקבל הכנסה שוטפת מהשכרה, אלא משום שהם חושבים שהמחיר יעלה ואז הם ימכרו אותה, או שזה מקום בטוח לשים בו את הכסף", מסביר סאמרוויל.

"הבעיה היא שזה נוטה להתמקד בערים ספציפיות - לונדון ולא אנגליה, פריז ולא צרפת, מנהטן וסן־פרנסיסקו ולא כל ארצות הברית - בזמן שמדיניות הבנק המרכזי משפיעה על כולם, ואין כמעט כלים המאפשרים להטיל הגבלות במקומות ספציפיים, באופן שניתן להשוות למקומות בעלי מאפיינים דומים.

"נוסף על כך, לא ברור אם המדיניות הזו בכלל עוזרת: בכל הערים הללו לא רואים ירידות מחירים. כולן ממשיכות להיות יקרות והמחירים בהן ממשיכים רק לטפס. יחד עם זאת, ייתכן שהמדיניות כן עובדת ובלעדיה הם היו עולים יותר מהר".

באוסטרליה ובניו־זילנד, מספר סאמרוויל, מאפשרים למשקיעים זרים לקנות רק דירות חדשות, לרוב במגדלים. "זה מאפשר לפחות להגדיל את הכמות ואת ההיצע של הדירות", הוא מסביר. "בסופו של דבר, אנחנו לא רוצים לפגוע בהתפתחות של הערים ובחברות הנדל"ן, אז נותנים לזרים לקנות דירות במגדלים חדשים כדי שימשיכו לבנות".

בסין, לדבריו, הסיבה להשקעה בנדל"ן הן אפשרויות ההשקעה המצומצמות בשוק, שבו הבנקים נשלטים בידי הממשלה. "הריבית בבנק אפסית ושוק ההון לא ברור שם. לעומת זאת, שוק הנדל"ן נתפס שם כמקום בטוח לשים בו כסף, שכן הניסיון מראה שהמחירים ממשיכים לטפס למעלה. לכן האפשרות המועדפת היא לקנות דירה".

סאמרוויל מציין כי ההגבלה שוחררה לאחר כמה שנים, אך כעת שוקלים בסין להחזיר אותה. "הממשלה מנסה להאט את כניסות המשקיעים, כי אם כל הכסף הולך לשם - זה לא עוזר לבנות מפעלים ולא תורם לפריון", הוא אומר. "נכון שזה לא פתר בעיה של מחירים, אבל זה השיג קיפאון. כל החברות התלוננו שהן לא מוכרות, ובסין זה משמעותי - כי הממשלה המקומית מרוויחה ממכירת אדמות. יחד עם זאת, זה הראה שהממשלה עושה משהו. הפחתת העסקאות היתה דבר טוב, כי היה שם יותר מדי כסף. אם כל הכסף בנדל"ן ולא בסוגי השקעות אחרים - יש בעיה.

"להגבלות הסיניות היו שתי מטרות: להוריד מחירים ולהוריד כמות עסקאות. סין שונה מממשלות אחרות בעולם, שהכלכלות שלהן יותר מפותחות ושכל אחד יכול להשקיע בשוק ההון שלהן; במקומות כאלו מודאגים יותר מהמחירים, מאשר מרמות גבוהות של השקעות בנדל"ן. בסין דאגו גם מהמחירים, אבל דאגו יותר מרמת ההשקעות. המחקר הראה השפעה רבה על הפחתת הפעילות בשוק, אך פחות על המחירים, לכן מבחינתם זו היתה חצי הצלחה - כי הם פגעו רק באחת המטרות".

"זה לא עבד בסין, ולא יעבוד בישראל"

עם כל ההבדלים הרבים בין הכלכלות, ממצאי המחקר של סאמרוויל מצלצלים מוכר. אופי המשקיעים שונה אמנם בישראל, אבל יש קווי דמיון לתופעה שבה תושבי חוץ רוכשים דירות ועושים בהן שימוש קצר מועד בחודשי הקיץ, בעוד שבשאר השנה הדירות עומדות ריקות ואינן משרתות את תושבי האזור.

"יש יהודים עשירים שמגיעים לישראל לחודש בשנה, והדירה עומדת ריקה 11 חודשים בשנה", מציין פרופ' דני בן־שחר, ראש מכון טאוב לחקר הנדל"ן. "זה קצת שונה ממשקיעים שמחזיקים בדירות ריקות, כי הם כן משתמשים בהן, אבל ההשפעה על האוכלוסייה המקומית דומה - כי חלק מההון של הדיור לא פתוח למעשה לתושבים המקומיים. סוג כזה של השקעות פוגע במלאי הדיור, כי הוא מוציא דירות מהשוק".

כאמור, גם בישראל ננקטו צעדים להרחקת המשקיעים, בהם העלאת מס הרכישה ואיומי מס דירה שלישית. אבל הצלחת הצעדים הללו עדיין לא השפיעה על מגמות מחירי הנדל"ן. לפי סאמרוויל, ספק אם המדיניות להרחקת המשקיעים יכולה בכלל להשפיע על מחירי הנדל"ן באופן שיהפוך אותם לברי־השגה עבור האוכלוסייה המקומית. "הרחקת המשקיעים לא צפויה להשפיע על מחירי הנדל"ן כפי שירצו; היא משפיעה יותר על כמות העסקאות ועל המתרחש בשוק. ואם זה יהיה ארוך מספיק, זה עלול להגיע לכדי מצבים של פשיטות רגל וקריסה של המשק. לדעתי, המסר העולה מהמחקר הוא שאם המטרה בהרחקת המשקיעים היא הורדת מחירים - יכול להיות שזה לא יצליח".