Dun's 100: דירוג החברות המובילות בהתחדשות עירונית

למרות ההיקף האדיר של הפרוייקטים לא היה עד היום דירוג של היזמים הפעילים בתחום וכך בעלי דירות לא יכלו לבחור באופן מושכל ביזם בעל איתנות פיננסית ויכולת להשלים את הפרוייקט. בחירה מושכלת ביזם בפרוייקט התחדשות עירונית היא קריטית עבור רוב המשפחות בישראל שהנכס היקר והמשמעותי ביותר ברשותן הוא דירת המגורים.

לטבלאות הדירוג המלאות לחצו כאן

ענף הבניה הוא אחד הענפים המסוכנים ביותר פיננסית עבור יזמים בישראל. 15% מקבלני הביצוע בפרויקטים של התחדשות עירונית נמצא בסיכון, רמת הסיכון של רבע מהקבלנים בפרויקטי התחדשות עירונית עלתה בחצי השנה האחרונה וב־15% מהפרויקטים בביצוע הוחלף קבלן הביצוע יותר מפעם אחת.

"ענף ההתחדשות העירונית הינו מרובה שחקנים ועתיר סיכונים. היכולת לזהות את היזמים בעלי האיתנות הפיננסית והחוסן הנדרש על מנת ללוות את הפרויקט עד להשלמתו, הינה מהותית בתחום מורכב זה", אומרת אפרת שגב, סמנכ"ל דאטה ופיתוח עסקי בדן אנד ברדסטריט.

לדבריה, "דירוג היזמים המובילים מתבסס על מודל המשקלל פרמטרים רבים ומשמעותיים בבחינת פעילות היזם, והינו חלק ממערך מקיף של דירוגים שאנו מפרסמים (עו"ד, קבלנים שמאים ועוד) אשר נועדו לתת תמונה מקיפה ומלאה של האקו סיסטם המורכב של ענף ההתחדשות העירונית במשק הישראלי".

אסף סימון מנכ"ל אפריקה התחדשות

תל אביב ואזור המרכז

בדירוג החברות המובילות בפרוייקטי תמ"א 38 לפי ערים דורגה ראשונה אקו סיטי — א.ס.אל יזמות ובניה בתל אביב, עם 44 פרויקטים. במקום השני בתל אביב דורגה חברת אנשי העיר עם 21 פרויקטים. בית וגג ג.ל הגיעה למקום השלישי בתל אביב עם 9 פרויקטים. הדירוג של החברות המובילות בתמ"א 38 בתל אביב חשוב מכיוון שתל אביב ומחוז המרכז מהווים יחד את המקור ל־74% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בשנת 2018. הסיבות העיקריות לכך הן מחסור בעתודות קרקע במרכז וכדאיות כלכלית גבוהה יותר של הפרויקטים. תל אביב לבדה היוותה מקור ל־56% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בשנה שעברה.

18% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בשנת 2018 היו במחוז המרכז. בגבעתיים החברה המובילה בדירוג החברות המובילות בפרוייקטי תמ"א 38 היא מטרופוליס יזמות אורבנית עם 6 פרויקטים ו־50 יחידות דיור בפרויקט שאוכלס. בבת ים מובילה אביגור יזמות ופיתוח נדלן עם 11 פרויקטים; בכפר סבא החברה המובילה היא קידר מבנים עם 11 פרויקטים; בחולון מובילה חברת לוינסקי־עופר; ברמת השרון החברה המובילה בפרויקטי תמ"א 38 היא צ.פ חברה לבנין עם 12 פרויקטים; בראשון לציון מובילה שתית עם ארבעה פרויקטים; ברעננה מובילה רינובו; ברמת גן מובילה אפריקה התחדשות עירונית עם 14 פרויקטים שארבעה מהם מאוכלסים ובהרצליה כמו ברעננה, גם כן מובילה רינובו.

עומר גוגנהיים מנהל אשדר בוטיק צילום: ישראל הדרי

חיפה, ירושלים ושאר אזורי הארץ

בחיפה שם היו 14% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית בשנה שעברה מובילה קבוצת גרינברג את שניאור עם 8 פרויקטים בסך הכל. בירושלים, שהיוותה ב־2018 מקור ל־ 3% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית דורגה אקו סיטי — א.ס.אל יזמות ובניה במקום הראשון בהובלת פרויקטי תמ"א 38. רק 8% מהתחלות הבניה של התחדשות עירונית היו בדרום הארץ ואחוז אחד בלבד בצפון. בדירוג העירוני מוצגות רק חברות להן מעל עשרה פרויקטים בעיר, או חברות שלהן לפחות פרויקט אחד שקיבל היתר באותה העיר בשנה הנבדקת.

בדירוג החברות בפרויקטי פינוי בינוי דורגו 13 חברות כמובילות (לפי סדר אלפבית): אאורה, אזורים, אלמוג ים סוף החזקות, אלמוג פינוי בינוי, אפריקה התחדשות עירונית, החברה להתחדשות עירונית, מעוז דניאל, מצלאוי, פרשקובסקי השקעות ובנין, קבוצת יובלים, קבוצת כנען יזמות והתחדשות עירונית, קרסו נדל"ן ותדהר בניה.

בשנת 2018 היו בישראל 43,713 התחלות בניה שמתוכן 4,945 התחלות בניה של התחדשות עירונית. מדובר על ירידה בסך כל התחלות הבניה מ־51,394 ב־2017 אבל עליה בשיעור התחלות הבניה של התחדשות עירונית מסך התחלות הבניה. שיעור זה היה 10.8% ב־2017 ועלה ל־11.3% ב־2018.

סיכונים ייחודיים להתחדשות עירונית

הסיכונים הייחודיים לענף ההתחדשות העירונית הם האטה בפעילות בענף — הן מבחינת הביקושים והן מבחינת ההיצע, עליה ברמת הסיכון של קבלני הביצוע שכן היקלעותו של קבלן הביצוע לכשל והחלפתו עלולים לגרום לעיכוב במסירה, התארכות משק השיווק לאור ההאטה בביקוש גורמת לאי ודאות בעיתוי התקבולים מהפרוייקט, חוסר יציבות פיננסית בקרב חלק מהיזמים בתחום והיעדר ניסיון נרחב בייזום וביצוע פרויקטים בקרב חלק מהיזמים.

על כן, המפתח, הפרמטר העיקרי לדירוג החברות המובילות היה האיתנות הפיננסית שמורכבת מרמת סיכון ההתקשרות, ניסיון קודם בתחום ורקע מקצועי של הנהלת החברה, סטאטוס הפרויקטים היום, קצב שיווק הפרויקט ועמידה בלוחות זמנים, מוסר התשלומים, היעדר התרעות במאגרי המידע ומודיעין עסקי.

מנכ"ל קרסו נדל"ן, דן פרנס

כך נקבע דירוג החברות המובילות

על מנת לדרג את החברות המובילות בהתחדשות עירונית הן נבחנו בארבעה שלבים. בשלב הראשון נבחנו כל החברות בקהל המטרה, הכולל את החברות המובילות בתחום בחלוקה לתמ"א 38 ופינוי בינוי. כל חברה נדרשה לעמוד בסף איתנות פיננסית ובחינה מקצועית מקיפה של המחלקה הכלכלית של דן אנד ברדסטריט אשר העריכה את היכולת הפיננסית של החברה. בנוסף נבחן מידע עסקי מקיף כגון: דירוג סיכון החברה, וותק מקצועי, מבנה הבעלות, תביעות דיירים, האם קיים מידע שלילי (התרעות) אודות החברה ועוד.

בשלב השני, נדרשה כל חברה למסור מידע מפורט אודות הפרויקטים בהם טיפלה במהלך השנה החולפת, תוך פירוט השלבים השונים של כל פרויקט. נבחנו מספר הפרויקטים, מספר יחידות הדיור, משך שלבי הפרויקט, מיקומו הגיאוגרפי של הפרויקט, האם קיים גורם מממן לפרויקט, עורכי הדין המלווים את החברה ואת הדיירים בפרויקט ועוד.

רון חן צילום: עמית שעל

השלב השלישי כלל מחקר מקיף של צוות הדירוג ־ אימות, בחינה וניתוח מעמיק של כלל הנתונים שהתקבלו ונאספו ממקורות שונים. המחקר כלל ניתוח מקיף של פעילות החברה בשנה החולפת, החל בפרויקטים בשלבים של לפני קבלת היתר, פרויקטים שקיבלו היתר ושנמצאים לפני או בזמן ביצוע וכן פרויקטים שאוכלסו (לאחר קבלת טופס 4 ).

בשלב הרביעי דורגו החברות במודל דירוג משוקלל ־ כל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי, כאשר משקל גבוה יותר ניתן לשלבי הפרויקט המתקדמים. כן בוצע שקלול של גודל הפרויקט (מספר יחידות הדיור) בהתאם לשלב בו נמצא הפרויקט.