תופעת "מחיר למשתכן" דרדרה את שוק דירות היוקרה ופגעה בשוק הדיור בישראל

מוגש מטעם DUN'S 100

תוכנית "מחיר למשתכן" בארץ בכלל, ובאילת בפרט, נותנת לזוגות צעירים את הזדמנות חייהם: וילה בקו המים בשכונת שחמון באילת במחיר של כ-1.5 מיליון שקל. משמע, מיליון שקל פחות ממחיר השוק, במיקום הטוב ביותר בעיר. רבים יברכו על הצעד הזה, אלא שהתוכנית הזאת בוצעה ללא חשיבה כלכלית ותהווה בכייה לדורות לעתיד העיר.

התוכנית מיושמת באזור המבוקש ביותר בעיר, ולו היו הקרקעות משווקות עבור יזמים לבניית פרויקטים ייחודיים, הם היו דואגים ליישום פוטנציאל סביבתי-כלכלי תומך. שיווק אדמות לבנייה לקהל באופן כזה היא לא יותר מהחלטה פופוליסטית שתפגע בשוק דירות היוקרה באילת. ההיסטוריה כבר הוכיחה כי פגיעה בשוק דירות היוקרה הביאה תמיד להאטה בשוק, למיתון ולפגיעה בשוק הדיור כולו בישראל.

במשך 5 שנים לא הוציא מנהל מקרקעי ישראל מכרז לקרקע בשוק החופשי באילת, החלטה שהובילה למחסור בקרקעות בשוק ופגיעה בשוק הדיור בעיר ללא שום הגיון כלכלי. הקרקעות שמשווקות בתוכנית מחיר למשתכן באילת הן נדירות ונמכרו בזול לזוגות צעירים, בזמן שניתן היה להקצות עבור אותם זוגות קרקעות במיקום קצת פחות אטרקטיבי אבל כזה שמסתדר כלכלית והגיונית עם מחיר השוק. על אותה קרקע נדירה, ניתן היה לבנות פרויקטים יוקרתיים שהיו מכניסים למדינה סכומים גבוהים. כך, גם המדינה הייתה מרוויחה וגם איכות החיים באותה שכונה הייתה עולה משמעותית- וזוכה לפריחה כלכלית בזכות ההשקעה בתשתיות שנלוות לאותם פרויקטים.

חשוב לזכור, ללקוחות דירות היוקרה יש כוח כלכלי חזק, אבל המדינה עדיין לא הצליחה להשכיל ולנצל זאת כדיי לפתח אזורי ביקוש. מדובר בשוק שגם עשוי להכניס לארץ כסף נוסף, למשל באילת: פרויקט דירות יוקרה על קו המים היה מפתח את הסביבה כולה, מושך תיירות עשירה ותושבי חוץ למקום, מפרנס נהגי מוניות, חנויות, מסעדות ומשביח את הכלכלה האילתית.

יש כאלו שיגידו כי רוב דירות היוקרה מיועדות להשקעה ולא למגורים, וכך הופכים פרויקטים רבים ל"דירות רפאים" המוחזקות על ידי תושבי חוץ. אלא שבאילת המצב שונה: אילת היא עיר תיירות, וככזאת היא נשענת על הגעת תיירים בין השאר דרך נמל התעופה רמון, המושך יותר ויותר תיירים מאירופה. תיירים לא תמיד בוחרים ללון במלונות בעיר ודירות היוקרה יכולות להוות אופציה נוספת, במיוחד עבור עיר שמשוועת לחדרי מלון נוספים. בנוסף, לצד אותם פרויקטים יוקרתיים גם אם בחלקם לא מאוכלסים כל השנה, צומחת סביבה כלכלית-יוקרתית: הדירות באזורי פרויקטי יוקרה זוכות לעליית מחירים ומושכות קונים, באזור נפתחים עסקים קטנים, בתי קפה, מסעדות וחנויות אופנה.

אילת משכה אליה מאז ומעולם משקיעים שאינם תושבי העיר, נתון מפתיע בהתחשב בעובדה שהיא רחוקה ממרכז הארץ, מבודדת כביכול, ולכאורה לא מושפעת מערים שכנות. אך במקום להישען על אותם משקיעים, המדינה ששיווקה את פרויקט "מחיר למשתכן" בחרה להתעלם ממנוע כלכלי חשוב, שלא לומר עיקרי, עליו נשענת העיר והמדינה.

יוסי אברהמי

יש כאלה שיגידו ששוק דירות היוקרה התמתן, הביקושים ירדו ולכן עדיף לפתח פרויקטים של דירות במחירים ממוצעים. אין ספק שההשקעות בשוק ירדו: יהודי צרפת למשל כמעט הפסיקו להשקיע בישראל לאחר המהפך הרגולטורי של בנק ישראל. אלא שמדובר בשוק שעדיין מהווה אופציה אטרקטיבית ליהודים תושבי חוץ בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה נוספת: את יהודי צרפת "מחליפים" יהודי אנגליה שבוחרים להשקיע בנדל"ן בארץ.

אני רואה באילת פוטנציאל אדיר ומחשיב אותה לאחד מהמקומות היפים בישראל. אני מאמין שהיא יכולה להפוך לאתר תיירות יוקרתי ממש כמו האי מיקונוס ביוון. לאחר שהושלם פינוי שדה התעופה הישן, אני מתכנן בניית מרכז מסחרי באזור עם שדרת מעצבי יוקרה שתמשוך קהל שיתמוך ויפתח את העיר. לדעתי, אילת לא יכולה ולא צריכה להסתפק רק בתיירות לואו-קוסט שנוחתת בשדה התעופה ברמון, קונה פלאפל בעיר ועושה את דרכה לחופי סיני.

לכן, המשימה הלאומית היא לסייע לעתיד העיר אילת, וזאת באמצעות פינוי שטחים נוספים שיאפשרו את פיתוח שוק הדיור בעיר. בסיס חיל הים, נמל אילת וקצא"א הם רק דוגמה למקומות שחייבים להתפנות מהעיר: מדובר ברצועת חוף שהיא אחת מהיפות בעולם, ואסור למדינה ואסור לנו לוותר עליה.

הכותב יוסי אברהמי, מנכ"ל ובעלים, יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית