ביטול תשלומי שכירות בימי קורונה

ביום 12.3.2020 הכריז ארגון הבריאות העולמי על מחלת הקורונה כ"מגיפה עולמית". כתוצאה מכך, החלה הממשלה לפרסם תקנות שעת חירום המטילות מגבלות על הציבור. כך נאסרה פתיחת חנויות, נאסר מסחר שאינו חיוני וכן הותקנו תקנות המגבילות את תנועת האנשים ומפחיתות את מס' העובדים בחלק ממקומות העבודה ואף הנחו לסגור מקומות רבים.

אין ספק שנגיף הקורונה מעלה סוגיות משפטיות רבות, בוודאי בכל הקשור לחוזים – חוזים מסחריים, חוזי הספקה, חוזי מכר, חוזי שירות וכיוצ"ב. מאמרנו זה יתמקד באחת מהסוגיות הבוערות, בוודאי בעולם המסחרי – חוזי השכירות.

ראשית, נדגיש "מה לא" – מצב כלכלי קשה שנוצר כתוצאה מהתפרצות המגיפה אינו יכול לשמש עילה לאי קיום הסכם. כך, למרות שהמגיפה פגעה באופן מהותי ובלתי צפוי בעסקים רבים שהתקשרו בהסכמים שכעת קשה עד בלתי אפשר לקיים, אין בכך בכדי להפוך את ההסכם לבלתי ישים. משכך, בעל עסק לא יכול לבטל את תשלום דמי השכירות באופן אוטומטי ובוודאי לא רק בשל בעיות תזרים, גבייה וכל בעיה כלכלית אחרת.

מהו סיכול חוזה?

עם זאת, עסקים רבים שואלים עצמם, ובצדק, מה עליהם לעשות במצב בו אינם יכולים לעשות שימוש בנכס המושכר ובמילים אחרות – הסכם השכירות "סוכל" ואינו ניתן ליישום.

את הסוגייה של הסכמי שכירות בימי הקורונה יש לבחון בשני מישורים – הן לאור הוראות חוק

חוק החוזים (תרופות) בשל הפרת חוזה, התשל"א- 1970 (להלן: "חוק התרופות") וחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות") העוסקות במקרים בהם לא ניתן לבצע התחייבות חוזית בשל נסיבות בלתי צפויות.

כבר כעת יאמר, כי דיני הסיכול, בדומה לחלקים נרחבים מתוך מערכת דיני החוזים, הם דינים דיספוזיטיביים – כלומר, דינים הניתנים להתנאה ושינוי על-ידי הצדדים.

צדדים לחוזה רשאים להתנות מראש על מאורעות חיצוניים חריגים ולהחליט על חלוקת הסיכון ביניהם, במקרה של התרחשות מאורעות כאלה ובאופן תיאורטי אף להסכים כי בכל מקרה השוכר ישלם את דמי השכירות או להפך. משכך, קשה לקבוע "כללי אצבע" שיחולו על כל הסכמי השכירות ואף בשל כך, כפי שיפורט במאמר זה, רצוי שהממשלה תתערב על מנת לבצע "יישור קו" ולתת יציבות בשוק השכירות של הנכסים המסחריים.

עו"ד אביעד רייכמן צילום: יח"צ

מגיפה זה גורם מסכל?

סעיף 18 (א) לחוק התרופות עוסק ב"פטור בשל אונס או סיכול החוזה" קובע:

"היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים."

למעשה, קובע סעיף 3 תנאים בהם אי קיום התחייבות לא תחשב כהפרה. ראשית היעדר ידיעה או יכולת של המפר לצפות במועד כריתת החוזה את הנסיבות המסכלות. שנית, העדר יכולות של המפר למנוע את הנסיבות ושלישית, שבשל הנסיבות אין אפשרות לבצע את ההסכם או שהביצוע שונה באופן יסודי.

חשוב לציין כי הפירוש שניתן בפסיקה לפטור שניתן בשל סיכול הוא מצומצם והגישה הרווחות היא ש"הכל צפוי". כך, לאורך השנים, בתי המשפט לא הכירו באירועים כגון מלחמה, התקפות טרור, תופעות טבע, מחלות קשות כאירועים מסכלים. עם השנים, רוכך המבחן וניתנו פסקי דין בהם התקבלה טענת הסיכול בשל אירועים שהשלכותיהם לא היו בגדר צפיית הצדדים במועד כריתת החוזה. קרי, אולי את האירוע ניתן היה לצפות אבל את ההשלכות מהאירוע לא ניתן היה לצפות. כך למשל, בת"א 3531/01 בן אבו חברה לבנין ולפיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי נידונה טענת סיכול של חוזה בנייה בשכונת גבעת זאב בירושלים שנגרם כתוצאה מהאינתיפאדה השנייה ״, מאורכה והשפעתה הקשה על המשק בכלל ועל האזור בפרט.

מכאן לעניין התפרצות הקורונה - גם אם נאמר שאירוע מגיפה עולמי יכול להחשב כאירוע שניתן לצפות אותו, אפשר יהיה לקבוע כי השלכותיו במקרה דנן, הריחוק החברתי, הבידוד והשבתת המשק – אינן צפויות ומשכך מתקיים התנאי הראשון. בנוגע לתנאי השני, ברי כי אף צד להסכם לא יכל היה למנוע את הגורם הנסיבות המסכלות, הן את התפרצות הנגיף וכמובן אין אפשרות למנוע או להפר את הוראות תקנות שעת החירום. התנאי השלישי קובע כי התקיימו בפועל נסיבות מסכלות (אותן לא צפינו ולא יכלנו למנוע) – במקרה דנן כאשר עוסקים אנו בהסכם שכירות – תנאי זה מתייחס לכך שבשל הנסיבות (תקנות שעת החירום) לא ניתן לעשות כלל שימוש בנכס או שהשימוש בו יהיה שונה באופן יסודי מהשימוש אליו התכוונו הצדדים.

סיכול מכח חוק השכירות

בנוסף לדיני החוזים הכללים, הרי שכאשר עסקינן בחוזה שכירות ניתן לעשות שימוש בסעיף 15 לחוק השכירות, שעניינו "פטור מחובת התשלום", הקובע:

" 15(א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה..."

גם כאן, עקרון אי הצפיות הוא תנאי הכרחי לצורך ההפעלה של סעיף זה. עם זאת, על פי סעיף זה עיקר השכירות הוא זכות השימוש ומטרת השימוש במושכר ולא החזקה שהשוכר מקבל. לכן, אם נמנעה מהשוכר האפשרות להשתמש במושכר למטרה שלשמה התקשר בהסכם הוא פטור מתשלום דמי השכירות. יש לשים לב, שבפועל לאור העובדה שהחובה לאפשר שימוש במושכר היא של המשכיר, הרי שמדובר בהפרה של המשכיר כאשר השימוש מסוכל "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו" כלשון החוק.

חשוב לציין כי אמנם לשוכר קיימת האפשרות לקבל פטור מתשלום דמי השכירות כאשר נמנע ממנו להשתמש במושכר למטרת השכירות, אך מנגד רשאי המשכיר, בחלוף זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה ובכך להתיר את הקשר החוזי בין הצדדים.

מכאן עולה כי כאשר לא ניתן להגיע אל הנכס, כתוצאה מסגר ו/או הגבלה כלשהיא שמגבילה את דרכי ההגעה לנכס, בדומה לסגר שהוטל לאחרונה על בני ברק, יוכלו בעלי עסקים לעשות שימוש בסעיף זה לצורך פטור מתשלום דמי שכירות.

חשוב לציין כי המניעות או הסיכול בהם עוסק סעיף 15 חייבת להיות מניעות שנוגעת באופן ספציפי לנכס או לסביבתו הקרובה. במצב בו אנו מצויים, בשונה מהגבלה על נכס ספציפי, אין אפשרות להטיל את האחריות על המשכיר לדאוג לכך שהשוכר יוכל להשתמש במושכר, שכן לא מדובר במושכר הספציפי שלו או בסביבת המושכר, ולכן לא ניתן לעשות שימוש בסעיף זה, אלא במקרים של סגר מקומי.

שימוש בעקרון תום הלב

סקרנו בקצרה את דיני הסיכול הכללים ואת דיני הסיכול בהסכמי שכירות ומתי ניתן לעשות בהם שימוש. עם זאת, קיימים מקרים שאינם עומדים בתנאים שפירטנו לעיל. קרי, לא הוטל סגר על העיר בה נמצא העסק ו/או עדיין קיימת פעילות קטנה בעסק שאינו ליבת העסק (לדוגמא, מסעדה שמשרדי הנה"ח נמצאים צמוד אליה) ולמעשה קיים שימוש מינימלי במושכר.

במצבים אלו ניתן לעשות שימוש בדוקטרינת התאמת החוזה לנסיבות משתנות מכוח עיקרון תום הלב שידועה בפסיקה גם כ"ביצוע בקירוב".

דוקטרינה זו קובעת שכאשר מתרחש אירוע קיצוני שמשפיע באופן משמעותי על ההסכם מצופה מהצדדים להכנס למו"מ בתום לב על מנת להתאים את ההסכם לנסיבות החדשות. במידה והצדדים לא מגיעים להסכמה, ביהמ"ש מוסמך להתערב. סמכות זו קמה מכוחה של דרישת תום הלב ואף מכוחו של בית המשפט להתנות את אכיפת החוזה בתנאים או כדי להימנע מאכיפה כאשר "אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין" כלשון חוק התרופות.

חשוב לציין כי חיובו של צד לקיים את התחייבויותיו באופן שונה ממה שנקבע בחוזה ולחילופין לפטור אותו מהתחייבות הוא צעד מרחיק לכת שיש בו כדי לפגוע בחופש החוזים. לכן שינוי שכזה ייעשה בזהירות רבה ולא מהר יתערב בית המשפט במסגרת החוזית שקבעו הצדדים.

אז מה עושים? משלמים? מבטלים? דוחים?

בהתאם לדיני הסיכול ועקרון תום הלב, נראה שניתן לסווג שלושה סוגי עסקים לעניין האפשרות לביטול דמי שכירות:

א. נכסים שלא הושפעו מתקנות שעת החירום כלל – לדוגמא נכסים למגורים או נכסים שיכולים לפעול באופן רגיל ועושים בהם שימוש מלא, מחסנים לאחסון וכיוצ"ב. ברי כי אין כל מניעה לעשות שימוש בנכסים אלו, ההסכם לא סוכל ויש לשלם את דמי השכירות.

ב. נכסים שהתקנות לא אסרו את פעילותם אך הגבילו את אפשרותם להעסקת עובדים – לאור העובדה שתקנות שעת החירום הגבילו את מס' העובדים שיכולים להגיע למקום העבודה, ישנם עסקים שמטבע הדברים הורידו את תפוקתם. הוראה חוקית האוסרת על השוכר להכניס למושכר את הרוב המכריע של עובדיו, שוללת את עיקר זכות השימוש אותה רכש בהסכם השכירות ומונעת ממנו להפיק את המירב. משכך נראה שהמקרה דנן הינו מקרה מובהק בו יש ניתן לעשות שימוש בדוקטרינת "ביצוע בקירוב". עמידה דווקנית של המשכיר על ביצוע החוזה במלואו בנסיבות בהן חל שינוי מהותי בתשתית החוזית יהיה בה משום פעולה בחוסר תום לב. מכאן שעסקים מסוג זה יוכלו לפנות לבעל הנכס ולנהל מו"מ על שינוי דמי השכירות בתקופת ההגבלות.

ג. עסקים שהתקנות אסרו עליהם לפעול ועסקים שלא ניתן להגיע אליהם בשל סגר או עוצר – עסקים כגון בתי קפה ומסעדות שאינן יכולות להפתח אפילו לשירות משלוחים, קניונים, חדרי כושר וכיוצ"ב. ועסקים שתקנות שעת החירום מסכלות באופן מלא את אפשרות השוכרים הללו לעשות שימוש במושכר יכולים לעשות שימוש בטענת סיכול, הגם שהמושכר עצמו כשיר לשימוש. בנוסף לעסקים אלו, יש להתחשב בעסקים שהושבתו מחמת שהם ממוקמים באזורי סגר (מכח סעיף 15 לחוק השכירות). עצם המניעות המשפטית להשתמש במושכר, אף בהיעדר אשם מצד המשכיר, מקימה לבעלי העסקים הנ"ל את הזכות לבטל את ההסכם או לפטור עצמם מתשלום דמי שכירות עד להסרת המניעה.

כפי שציינו בפתיחה עקרון העל בדיני החוזים הוא "חופש החוזים" ולכן צדדים להסכם יכלו להגדיר מראש את מטרת השכירות ואף מה יקרה במצב בו לא ניתן לעשות שימוש בנכס.

בפועל, כל הסכם הוא "עולם ומלואו" ויוצר מסגרת כללים שונה שהצדדים קבעו בינהם וברי כי יש לבדוק כל הסכם לגופו. כך ייתכן שבחלק מההסכמים לא תוגדר בפירוש מטרת השכירות ו/או אז יוכל המשכיר לומר כי השוכר לא מנוע מלהשתמש בנכס וכי לא סוכל ההסכם או שיוגדרו תנאים במקרה של "כח עליון". כפי שראינו דיני הסיכול אינם חד משמעיים ותלויים בתנאים לא מעטים, שחלקם בוודאי נמצאים במחלוקת. במקרה כזה יפלו לפתחם של בתי המשפט אלפי תיקים שיעסקו בפרשנות ההסכם, מטרת השכירות, אומד דעת הצדדים והאם ההסכם סוכל או לא.

משכך, לאור השוני בין ההסכמים ועל מנת למנוע הצפה של בתי המשפט, ביטולי המחאות שכירות, פתיחת תיק הוצל"פ ואי וודאות רבה בענף, מומלץ כי הממשלה תקבע באופן קטגורי כי בעלי הנכסים אשר נאלצו מכח התקנות לצמצם ו/או לסגור את עסקם יהיו פטורים מתשלום דמי שכירות לתקופה מוגדרת ולחילופין יופחתו דמי השכירות בהתאם. חשוב לציין כי שימוש בדיני הסיכול יסיט את הנזק מסוג אוכלוסיה אחד (השוכרים) לסוג אחר (המשכירים) וכך הלאה לבנקים, למחזיקי אג"ח ועוד. לכן, יש לקבוע מנגנון פיצוי לבעלי הנכסים שיהיה אף תואם למנגנון הפטור שיחול על השוכרים. כך, גם תמנע הצפה של מערכת המשפט וגם תיוצר ודאות לעסקים ולבעלי הנכסים ובמקום שנראה הסכמים רבים מבוטלים ימשך הרצף החוזי והדבר יאפשר לעסקים להתאושש ולסייע להם בימים קשים אלו.

הכותב: עו"ד אביעד רייכמן, שותף במשרד לאור משרד עורכי דין