מחירי הדירות: אולי די?
פתאום בנק ישראל מכיר בעובדה שיכול להיות שישנם סימנים מדאיגים המעידים על התפתחות בועה
אחת השאלות ששואל את עצמו בנק ישראל בבואו לטפל בבעיית מחירי הנדל"ן במדינת ישראל היא האם יש או אין כאן בועה. עד לפני כמה שבועות דבק הבנק בגישה כי בישראל לא מתפתחת בועה, מפני שרמת המחירים הנוכחית לא התנתקה מהשווי הפונדמנטלי של הדירות ואנשים לא רוכשים דירות כדי לייצר סיבוב פיננסי מהיר, אלא מונעים מצרכים אובייקטיביים ואמיתיים - כך לפי המחקר שערכו פולינה דובמן, יוסי יכין וסיגל ריבון על השנים 2008–2010. אלא שבשבועות האחרונים משתנה המוזיקה. פתאום בנק ישראל מכיר בעובדה שיכול להיות שישנם סימנים מדאיגים המעידים על התפתחות בועה.
1. מי שבודק מה קרה לרמות המחירים בין אוגוסט 2010, אז נמדדה התצפית האחרונה במחקר של בנק ישראל, לרבעון השני של 2012, מגלה כי עליית המחירים היתה מינורית - 1.8%, על פי נתוני הלמ"ס - בטווח הנורמה הרב־שנתית שעלתה במחקר. מדוע, אם כך, החליט בנק ישראל דווקא עכשיו לשנות את דעתו?
2. אני גר בגדרה. את הבית שלי רכשתי לפי שווי של כמיליון שקל. זה היה לפני שבע שנים, כשעוד היה אפשר לרכוש בית במחיר סביר בפריפריה. היום הבית הזה שווה 2.2 מיליון שקל על פי עסקאות מקבילות שנעשו באזור. בפעם האחרונה שבדקתי, גדרה לא התקרבה אפילו לא קילומטר אחד לתל אביב, התשתית העירונית לא השתפרה משמעותית, החינוך בינוני, לא יותר מזה, ורק המים והחשמל יקרים יותר. בקיצור, אף אחד מהגורמים שאמורים להעלות את מחיר הבית לא השתנו. מה השתנה? עלייה בביקושים שמובילה לבעירת מחירים מוגזמת.
3. נתוני המשכנתאות מצביעים על עלייה בקצב לקיחת המשכנתאות. זה אומר שיותר ויותר אנשים התייאשו מלחכות לירידת המחירים ומהמרים במיטב כספם על העתיד הכלכלי שלהם. זוגות או משפחות שרוכשים דירה ב־1.3 מיליון שקל ונוטלים משכנתאות בגובה 900 אלף שקל, דנים את עצמם לאבדון כלכלי. מעבר לעובדה שהשכר הריאלי לא הולך כנראה לעלות בצורה משמעותית בשנים הקרובות, העתיד הכלכלי של מדינת ישראל והעתיד התעסוקתי של אזרחיה לא נראה מבטיח. הסקר שערך "כלכליסט" שלפיו רוב האזרחים יתקשו לעמוד בהוצאה חד־פעמית של 8,000 שקל, רק ממחיש עד כמה דקה הקרקע הכלכלית שעליה הולך מעמד הביניים.
4. בועה היא גם אחת כזו שאף אחד לא מצליח לרסן. קחו, למשל, את בועת ההייטק שהתנפחה בשנים 1999–2000. לכולם היה ברור שחלק גדול מהחברות מוכר חלומות שלעולם לא יתגשמו, אבל המניות עלו, העסקאות התרבו, הרווחים גאו וכולם נהנו. "אין מודלים כלכליים לחברות האינטרנט", נכתב אז כמעט בכל מקום, אבל המחירים יצאו מכלל שליטה ושום
גורם לא הצליח לרסן אותם. גם בנדל"ן זה קורה. למרות הצעדים שנוקטים הממשלה ובנק ישראל, אף אחד מהם לא מצליח להשתלט על העדר ששועט קדימה וממשיך לדחוף את המחירים כלפי מעלה. כשהגופים שאחראים על המדיניות הכלכלית לא משתלטים על תופעה כלכלית מדאיגה, זו בועה - גם אם הסיבה הזו לא כתובה בספרי המאקרו־כלכלה.
5. בנק ישראל מזכיר בהתנהלות שלו את חברות דירוג האשראי. אלו טיפחו לעצמן מסורת שלפיה הן מכריזות על בעיית חדלות פירעון של חברות רק כאשר אותה חדלות פירעון מתרחשת דה פקטו. לכן, לאורך השנתיים האחרונות הקפידו לפספס חברות הדירוג את הקריסות הפיננסיות הגדולות שהיו כאן, בעוד ששוק ההון נערך אליהן מבעוד מועד. בנק ישראל נשען על מודל דומה. כל עוד הוא לא רואה סימנים מובהקים של בועה, בהסתמך על הסממנים הקלאסיים, הוא מתעקש שאין אחת כזו. עכשיו גם הוא מבין שבועה כנראה מתנפחת לו ממש מתחת לאף, גם אם המודלים הכלכליים הטהורים לא ממש תומכים בכך.
