בעלי הקניונים כבר לא סומכים על פדיון החנויות

שכר הדירה בקניונים גדל באופן מתמיד. הדו"חות הכספיים שמפרסמות מדי רבעון החברות הציבוריות מליסרון ועזריאלי המחזיקות בקניונים הגדולים בארץ מראים זאת בבירור. הצמיחה בשכר הדירה נרשמת בעיקר בקניונים החזקים גם בגלל החוזים החדשים שנפתחים בהם וגם בגלל העלייה בפדיונות הסוחרים, שמאפשרת להנהלות הקניונים להעלות את שכר הדירה מדי שנה בהתאם.

אם בעבר קבוצות הקניונים אפשרו לחנויות לשלם להן או שכר דירה או אחוזים מהפדיון, הגבוה מביניהם, בשנים האחרונות הן הקשיחו עמדות ודורשות מהסוחרים, בעיקר אלה שממוקמים בקניונים החזקים, תשלום שכר דירה קבוע. הניסיון לוותר על אחוזים מהפדיונות נובע מחששם של הקניונים מירידה בפדיונות הסוחרים בשל מצבו של המשק.

שכר הדירה שונה כמובן בין קניון לקניון וגם בתוך הקניון עצמו לא כל חנות משלמת את אותו שכר דירה למ"ר. שכר הדירה תלוי בין היתר בכוחה של הקבוצה הקמעונאית (רשת ארצית מול חנות בודדות), דרך גודל החנות, המיקום שלה, חוזקו של הקניון ועד ליחסים האישיים של בעל החנות עם הנהלת הקניון.

ובכל זאת אפשר לדבר על ממוצעים. הקניון היקר ביותר בארץ הוא קניון רמת אביב, המבוקש ביותר בקרב בעלי הרשתות והחנויות. מ"ר של חנות עולה בממוצע 670 שקל לחודש, ואם זו חנות של 50 מ"ר אנחנו מדברים על שכר דירה של 33.5 אלף שקל בחודש.  בעזריאלי בת"א שכר הדירה יורד כבר ל-302 שקל למ"ר בממוצע ואותה חנות בעזריאלי תשלם רק 15 אלף שקל בחודש.  בקניון הגדול בפ"ת יירד שכר הדירה הממוצע לחנות של 50 מ"ר ל-11.6 אלף שקל, בקריון בקרית ביאליק - 9,300 שקל ובגרנד קניון בחיפה משלמים בממוצע רק 8,300 שקל לחודש על חנות של 50 מ"ר.

הפדיון קפא

בהערכת השווי של הקריון בקריית ביאליק מצוין בסעיף ההכנסות מפדיון כי סעיף זה הוא ב"רמת סיכון גבוהה ביחס למרכיב ההכנסה הבסיסי". גיבוי למגמה הזו ניתן למצוא בהערכת השווי שנערכה לקניון עזריאלי בתל אביב וממנה עולה כי הכנסותיו משכר דירה הגיעו בשנה שעברה לכ־116 מיליון שקל, ולעומתם ההכנסות שנבעו מתשלום אחוזים מהפדיון עמדו על 485 אלף שקל בלבד.

כמו כן מלמדים הנתונים כי בעוד הכנסות קניון עזריאלי משכר דירה קבוע נמצאות במגמת עלייה בשלוש השנים האחרונות, ההכנסות מתשלום אחוזים מהפדיון נמצאות בירידה וצנחו מ־948 אלף שקל לפני שלוש שנים ל־485 אלף בשנה שעברה. כלומר, גביית האחוזים מהפדיון הפכה לשולית לעומת גביית שכר דירה קבוע מהסוחרים.

נתונים אלה לא מעידים על ירידה בפדיונות הסוחרים. הפדיון הממוצע של סוחרים בקניון עזריאלי, למשל, עלה ב־3% בשנת 2014 לעומת השנה הקודמת, והוא עומד על 2,500–3,000 שקל למ"ר. אך למרות זאת, בקניונים רבים ניתן לראות כי העלייה בפדיונות היתה מתונה יותר בשנה שעברה ביחס לשנים קודמות, מה שמלמד על האטה בצריכה מצד הצרכנים.

"ברוב הקניונים המצליחים הפדיונות עולים, אבל לא בקצבים שהם עלו בהם בעבר", אומר שי עזר, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי בית השקעות. "בעזריאלי יש עליות בקניון בתל אביב וירידות בקניונים כמו הנגב בבאר שבע כי שם התחרות מאוד גדולה. ב־2012–2013 היה יותר קל להגדיל פדיונות ודמי השכירות עלו בהתאם. ב־2014 זה יותר קשה. הפדיונות מהנכסים הטובים עולים, אבל אין ספק שיותר קשה היום מלפני שנתיים־שלוש".

קניון הדגל של קבוצת מליסרון הוא קניון רמת אביב. הקניון משתרע על שטח של 18,840 מ"ר ומאופיין לרוב בביקוש לשטחי מסחר והמתנה ארוכה של סוחרים שמבקשים להיכנס לקניון. דמי השכירות בקניון רמת אביב מכל הסוחרים יחדיו הסתכמו בשנה שעברה בכ־9.8 מיליון שקל בחודש.

יו"ר מליסרון ליאורה עופר (מימין) ויו"ר עזריאלי דנה עזריאלי. מעדיפות לגבות שכר דירה צילום: נמרוד גליקמן, מיכאל קרמר

העומס על הסוחרים (שכר דירה ביחס לפדיון) עמד על 15.5%. מהערכת השווי של הקניון עולה כי בשנה החולפת השכיר הקניון שטחי מסחר בדמי שכירות ממוצעים של 670 שקל למ"ר לעומת 525 שקל למ"ר ב־2012. השנה צפויים להיפתח בו חוזים של 33 שוכרים.

בקריון שבקריית ביאליק עמדו דמי השכירות הממוצעים על 185 שקל למ"ר בשנה החולפת, וההכנסות החודשיות משכירות בקניון הסתכמו ב־8.5 מיליון שקל. על פי הערכת השווי, הפדיון בקריון עלה ב־3.6% בשנת 2014.

בגרנד קניון בחיפה עמד שכר הדירה הממוצע בשנת 2013 על 163 שקל למ"ר בחודש, ושכר הדירה הכולל ששילמו הסוחרים בחודש הסתכם ב־6.9 מיליון שקל. שיעור הגידול בפדיונות הסוחרים באותה שנה עמד על 4.2% ביחס לשנת 2012. בשנת 2014 עלה פדיון הסוחרים בקניון ב־1.5% ביחס לשנה קודמת ושכר הדירה הממוצע שגבה הקניון עמד על 166 שקל למ"ר. כלל הסוחרים בקניון שילמו דמי שכירות של 7 מיליון שקל בחודש בשנה החולפת.

בקניון הגדול בפתח תקווה שממוצב כקניון אזורי ופתח מחדש את בתי הקולנוע של גלובוס בדצמבר האחרון, עמד שכר הדירה הממוצע למ"ר על 232 שקל בחודש עבור סוחרים שאינם מהווים חנויות עוגן. לעומתם, ניתן לראות פער עצום של חנויות עוגן כגון בתי קולנוע, מכון כושר וחנות האופנה H&M ששילמו שכר דירה זעום של 70 שקל למ"ר. סך הכל שילמו סוחרי הקניון שכר דירה בגובה של 6.7 מיליון שקל בחודש לקניון לעומת 6.6 מיליון ב־2013. בקניון הגדול עלה פדיון הסוחרים ב־2.3% ביחס לשנה שעברה.

הדוכנים מתחזקים

מגמה נוספת שמתחזקת בקניונים היא השכרת שטחי מסחר לדוכנים. השוכרת המובילה של דוכנים בקניונים היא חברת המשקפיים קרולינה למקה, אך זו איננה לבדה. הנהלות הקניונים משכירות דוכנים ושולחנות לסוחרים זמניים, לבתי קפה שמבקשים להפעיל דוכן בנוסף לסניף, למוכרי גלידות, תכשיטים, עמדות לפדיקור ומניקור ועוד.

בעזריאלי תל אביב הכנסות הקניון מדוכנים מזדמנים שילשו את עצמן בתוך שלוש שנים, מה שמעיד על ריבוי הדוכנים ועל שכר הדירה הגבוה שהם משלמים ביחס לחנויות. בשנת 2012 עמדו הכנסות הקניון מדוכנים על 464 אלף שקל, בשנת 2013 הם עלו ל־636 אלף שקל ובשנת 2014 הרקיעו ל־1.6 מיליון שקל.

חשוב לציין כי בסעיף הדוכנים מכניסים הקניונים גם מסכי וידיאו לפרסומות, שולחנות, ירידים שנעשים בקניון ועוד. בעוד שכר הדירה הממוצע של חנות בעזריאלי עומד לפי הערכת השווי על 302 שקל למ"ר בחודש, דוכן בעזריאלי משלם 3,900 שקל למ"ר. הסיבה היא שהוא מכניס יותר מחנות על כל מ"ר כי הוא נמצא במרכז הקניון שבו תנועת הקונים גבוהה. גם הדוכנים שילמו בעבר אחוזים מהפדיון וכיום כבר לא, וזו גם כן סיבה לירידה בהכנסות מתשלום אחוז מהפדיון ביחס לשכר דירה קבוע.

זינוק בסליקת כרטיסי אשראי, עלייה מתונה בקניונים

העלייה החריגה נרשמה בין היתר מאחר שפסח השנה חל בתחילת החודש - תקופה המתאפיינת באופן מסורתי בקצב רכישות מוגבר. כמו כן גם חלק מהוראות הקבע של מחזיקי כרטיסי האשראי נסלקות בסוף החודש ועל כן מעלות את היקף העסקאות בתקופה זו.

מבט אל השעות העמוסות של לפני ליל הסדר בלבד מצביע על עלייה כאשר בשעות אלו נרשמו עליות של 9.3% בסכום הרכישות ו־21% בכמות העסקאות עצמן. על פי נתוני שב"א, השעה הפעילה ביותר בערב פסח 2014 היתה 12–13, כלומר בכל דקה ממוצעת באותה שעת שיא רכשו הישראלים מוצרים ב־1.1 מיליון שקל. ב־2015 שעת השיא היתה בין אותן שעות, ובכל דקה גיהץ הציבור 1.3 מיליון שקל.

מלבד בעלי העסקים מדובר גם בחדשות חיוביות עבור חברות כרטיסי האשראי שגוזרות עמלה על כל רכישה שנעשית באמצעות כרטיסי האשראי. סכום העסקאות הכולל ב־2014 רשם עליה של 6% לכ־242 מיליארד שקל.

גם נתוני חברת ERN, חברת סליקת צ'קים, מצביעים על עליה של כ־11% בחג ב־2015 ביחס לשנה שעברה. גובה העסקה הממוצעת בתשלום בצ'קים בחג השנה עמד על סכום של 1,237 שקל לעומת הסכום ב־2014: 1,115 שקל.

ארנון תורן, מנכ"ל קניוני עזריאלי, אומר כי "ארבעת הימים שלפני החג היו מאד סוערים בקניונים. אם נתייחס לימים שלפני החג ולשני הימים של חול המועד, חלה עלייה של 10%–11% בפדיונות הסוחרים לעומת 2014".

עם זאת, גורם אחר בענף אישר כי הקניות בקניונים בפסח חזקות אך אמר כי הן נחלשו ביחס לשנה שעברה.

תומר ורון ואורנה יפת