מחפשים דרך להתחדש: הקניונים הגדולים מתקשים לצמוח

הקניונים ממשיכים להיות פרת המזומנים של קבוצות הנדל"ן. גם ב־2015, שהיתה שנה קשה בענף הקמעונאות, ובזמן שרשתות האופנה מציגות ירידה ברווחים וסוגרות סניפים, גדלו הכנסות הקניונים משכירות במיליוני שקלים ושכר הדירה בקניונים המובילים המשיך לעלות.  

קניון עזריאלי איילון רשם את העלייה החדה ביותר בהכנסות משכר דירה ב־2015, כ־12 מיליון שקל, עלייה של 14% בהשוואה ל־2014. לעומתו קניון שבעת הכוכבים של הכשרת הישוב רשם ב־2015 את העלייה הנמוכה ביותר בהכנסות משכר דירה, 588 אלף שקל בלבד, עלייה של 0.9% בהשוואה ל־2014. בקניון הגדול בפתח תקווה, השייך לקבוצת מליסרון, גדלו ההכנסות משכר דירה ב־5.36 מיליון שקל, עלייה של 6.1% בהשוואה ל־2014, ובקריון, אף הוא בבעלות מליסרון, עלו ההכנסות משכר דירה ב־5 מיליון שקל.

מי שמשביח, מרוויח

דו"חות חברות הנדל"ן המניב מאפשרים הצצה לשוק הקניונים ולנתונים של שכר הדירה וההכנסות שלהם משכירויות. מהדו"חות ניתן לראות כי דווקא הקניונים הוותיקים והמובילים של קבוצות הנדל"ן, אלה שלא עברו שיפוץ או הרחבה, הם גם הקניונים שמתקשים לייצר לעצמם קפיצה משמעותית בהכנסות משכר הדירה.  

צילומים: גלעד קוולרצ'יק, עמית שעל, גיל נחושתן, אסף לוי, אריאל בשור, מיכאל קרמר

צילומים: גלעד קוולרצ'יק, עמית שעל, גיל נחושתן, אסף לוי, אריאל בשור, מיכאל קרמר

כך, למשל, בקניון הדגל של מליסרון, קניון רמת אביב, עלו ההכנסות משכירות ב־2015 ב־2.2% בלבד בהשוואה ל־2014, וזאת בעוד הקניון היוקרתי גובה מהשוכרים את דמי השכירות הגבוהים ביותר בארץ — 500 שקל למ"ר בממוצע. גם קניון הדגל של קבוצת עזריאלי, קניון עזריאלי בתל אביב, הצליח להגדיל את ההכנסות שלו משכר דירה ב־1.2% בלבד בשנה החולפת לעומת 2014. קניון מלחה, הנחשב לאחד הקניונים המוצלחים של הקבוצה, והמוביל שבהם, העלה את ההכנסות שלו משכר הדירה ב־2015 ב־0.8% בלבד לעומת 2014.

לאור מצבם ניתן להבין את החלטת קבוצות הקניונים לשדרג ולהשביח את הקניונים הוותיקים שבבעלותן. זו אחת הדרכים הקלות והבטוחות של קבוצות הנדל"ן לייצר מנועי צמיחה, להשביח את הנכסים שלהן ולייצר הכנסות נוספות מאותו קניון. כך, ב־2014 עבר קניון איילון, הקניון הראשון שהוקם בישראל, הרחבה ובינוי ונוספה לו קומת מסחר שנייה שהגדילה את ההכנסות משכירות ב־2015 בכ־12 מיליון שקל לעומת 2014, ל־97.74 מיליון, שינוי של 14%. בשנה הקרובה צפויה קבוצת עזריאלי להגדיל גם את שטחו של קניון מלחה בירושלים ב־10,000 מ"ר נוספים למסחר, ובהשקעה של כ־150 מיליון שקל, וכך צפוי שבשנים הקרובות יזנק שוויו של מלחה — שעומד כיום על 1.88 מיליארד שקל ועלה באופן מינורי יחסית ל־2014 (1.87 מיליארד שקל) — ובהתאם יזנקו גם הכנסות הקבוצה מדמי שכירות.  

כפי שנחשף ב"כלכליסט", גם קבוצת מליסרון תלך בדרך דומה: תשקיע 30 מיליון שקל בבניית קומה שלישית בקניון רמת אביב, שתיפתח ב־2017. בהנהלה צופים כי תוספת של כ־2,000–2,500 מ"ר תגדיל את ההכנסות בכ־5 מיליון שקל בשנה.

השכירות למ"ר עולה

קבוצות הקניונים נהנות גם השנה מעלייה בדמי השכירות למ"ר בקניונים המובילים. בקניונים פחות משגשגים שסובלים מתחרות אזורית קשה מתקשות קבוצות הנדל"ן להעלות את שכר הדירה, ולעתים אף נאלצות להוריד אותו לאור תלונות השוכרים ואיומים לסגירת חנויות. אך בקניונים המובילים המצב שונה ושם שכר הדירה ממשיך לעלות, גם לנוכח הירידות ברווחי חברות האופנה והפדיון למ"ר בחנויות הזהות.

את הקפיצה הגדולה ביותר בשכר הדירה עשה קניון הקריון של קבוצת מליסרון. דמי השכירות החודשיים הממוצעים למ"ר בקריון עלו ב־2015 ב־3.6% ועמדו על 172 שקל למ"ר. גם הקניון הגדול בפתח תקווה, אף הוא מקבוצת מליסרון, רשם עלייה מכובדת של 2.6% בשכר הדירה הממוצע ל־191 שקל למ"ר. בקניון עזריאלי תל אביב לא השתנה ב־2015 שכר הדירה, הגבוה ממילא, ונותר על 326 שקל למ"ר. בעזריאלי תל אביב שבעה עסקים שוכרים שטחים גדולים יחסית: H&M ,GAP, שופרסל, מנגו, סופר־פארם, זארה (שבמהלך 2016 תגדיל את סניפה על חשבון שטח המשביר) ופוראבר 21. בנוסף במהלך הרבעון השני של 2016 ייפתח בקומת הקרקע סניף של רשת הביגוד אורבניקה. שוכרים אלה משלמים שכר דירה נמוך ממה שמשלמות חנויות קטנות.

מבין הקניונים המובילים דווקא קניון איילון רשם ירידה חדה של 17.5% בשכר הדירה הממוצע, אך הדבר איננו נובע מהפחתה של שכר הדירה, אלא מכניסתן של חנויות דגל ענקיות, חלקן של מותגים בינלאומיים, לקומה השנייה שבקניון. אלה נהנות משכר דירה נמוך בשל גודלן ומושכות את שכר הדירה הממוצע למטה.

וישנם גם החניונים

מקור נוסף להכנסות עבור קבוצות הקניונים הוא החניונים. בעלות תפעול החניונים משתתפים גם השוכרים שמשלמים סכום נוסף כחלק משכר הדירה, אך הציבור משלם אף הוא סכום לא מבוטל בלא מעט קניונים שבהם גובות ההנהלות תשלום עבור חניה, ובעיקר עבור מינוי חודשי לחניון. בעזריאלי תל אביב נהנית הקבוצה מכ־3,000 מנויים פעילים שמשלמים לה תעריף דמי מינוי חודשיים ממוצעים בגובה 845 שקל, פלוס מע"מ. עבור מינוי חדש לחניון גובה קבוצת עזריאלי 1,000 שקל פלוס מע"מ. מהערכת השווי שנעשתה לקניון עזריאלי עולה כי מדי יום נכנסים 11,720 כלי רכב לחניון בעזריאלי תל אביב, מהן 4,000 כניסות של מנויים וכ־6,720 כניסות של מזדמנים, אשר משלמים 15 שקל עבור השעה הראשונה, 3 שקלים עבור כל רבע שעה החל מהשעה השנייה ו־5 שקלים עבור כל רבע שעה החל מהשעה הרביעית, או תעריף יומי שיכול להגיע עד 100 שקל. על פי דיווחי הקבוצה, ב־2015 נרשמה ירידה של 1.75 מיליון שקל בהכנסות מרכבים מזדמנים, והרווח התפעולי מהפעלת החניון ירד ל־33.3 מיליון שקל לעומת 35.1 מיליון שקל ב־2014.

בקניון רמת אביב, נכון לסוף דצמבר 2015, יש 250 מנויים בחניון התת־קרקעי (לעומת 237 ב־2014) המשלמים דמי מנוי ממוצעים של כ־900 שקל לחודש, ו־67 מנויים בחניון העילי (לעומת 55 ב־2014) המשלמים כ־400 שקל לחודש (לעומת 500 שקל ב־2014) עבור מקום חניה. מדי יום נכנסים כ־7,200 רכבים לחניון של קניון רמת אביב. מליסרון איננה מדווחת על הרווח מהפעלת החניון.

בקריון מליסרון עדיין לא נהנית מהכנסות מהחניון שכן עד לשנה שעברה הוא היה חניון חינמי, ורק במהלך הרבעון הראשון של 2015 הסבה מליסרון את החניון לחניון בתשלום, והציבה בכניסה שערים חשמליים ועמדות תשלום. התשלום לחניון נגבה החל מהשעה הרביעית. בחניון של הקריון 2,075 מקומות חניה.