"ציבור נוטלי המשכנתאות יפסיד, היזמים והקבלנים - ירוויחו"
אנליסטים על ההוראות החדשות של בנק ישראל: "מחיר לקיחת המשכנתאות במינוף של יותר מ-45% יעלה, בעוד היזמים ייהנו מהפחתת הערבות בחוק המכר"
"המהלך של בנק ישראל לא יגרום לאף בנק לעבור מרווח להפסד, גם לא למזרחי טפחות שעליו ההשפעה גבוהה ביותר", כך אמר בשיחה עם "כלכליסט" מאיר סלייטר אנליסט הפיננסים של דש ברוקראז' בתגובה להגבלות החדשות שהשית בנק ישראל על הבנקים.
לדבריו, המרוויחים היחידים מהמהלך של המפקח על הבנקים הם היזמים והקבלנים כאשר עבורם אחת מההוראות מורידה את ערבות חוק המכר (הבטחת ההשקעות של רוכשי הדירות) בגין דירות שנמסרו מ-20% ל-10%. "הערבות לקבלן המשוקללת כאשראי למעשה צומצמה ובכך תומך הבנק ביזמים כדי שיוכלו לבנות בעוד הביקוש עלול להיפגע מההוראות האחרות", אמר.
- אין לכם כסף למשכנתא? קחו הלוואה נוספת על חשבון הפנסיה
- בנק ישראל שינה הגדרות ויתרת המשכנתאות צנחה ב-7 מיליארד שקל
- עוד ניסיון של בנק ישראל לצינון שוק המשכנתאות: הגבלות על הבנקים
"המפסידים מהמלך הם לוקחי המשכנתאות וקצת הבנקים. מחיר המשכנתאות במינוף של למעלה מ-45% יעלה. ממילא בנק ישראל הגביל את המשקיעים ל-50% אז פוטנציאל הפגיעה הוא נמוך יחסית, ומכוון יותר כלפי משפרי הדיור שיכלו לקחת מינוף של 70%-75%".
לחצו כאן לצפייה בקובץ שאלות ותשובות של בנק ישראל לגבי ההנחיות החדשות
בנוסף, הדרישה להגדלת ההפרשה הקבוצתית בגין תיק המשכנתאות - העומדת על 0.22% ל-0.35% לפחות - תפגע בבנקים ובמזרחי בעיקר. לדברי סלייטר, "הבנקים ירשמו הפרשה חד פעמית ובעצם ימחקו חלק מההון שלהם. בנק מזרחי ייפגע הכי הרבה שכן הוא צפוי להפריש את החלק הגדול ביותר".
סטנלי פישר צילום: בלומברג
"פישר מעוניין לשנות את עקומת הביקוש למשכנתאות"
"בנק ישראל ממשיך במהלך שלו להגדיל את כרית הביטחון של הבנקים שזה לכאורה המהלך העיקרי, אך נראה כי החלק השני שהוא מנסה לעשות זה להביא לקיטון בביקוש למשכנתאות באמצעות הייקור שלהן", אמר אלון גלזר, סמנכ"ל המחקר של לידר שוקי הון.
"השאלה האם זה יבוא לידי ביטוי גם בעצירה של הביקוש למשכנתאות. עד עכשיו זה לא הצליח. אני חושב שלא נראה אנשים שמוותרים על החלום שלהם לקנות דירה. לכן המהלך יכול לתרום לשוליים אך לא באופן דרמטי. בסופו של דבר בנק ישראל מעוניין לשנות את עקומת הביקוש למשכנתאות בניסיון למתן את שוק הנדל"ן. המהלך לא ישנה באופן דרמתי את רמות הרווחיות הנוכחית של הבנקים".
רפי גוזלן, כלכלן המאקרו הראשי של אי.בי.אי, אמר, כי "הצעדים המאקרו-יציבותיים של בנק ישראל לשוק הנדל"ן, הן אלו שננקטו בעבר והן הנוכחיים, לא יהיו אלו שיפתרו את הבעיה בשוק הנדל"ן כאשר לשם כך נדרשת התערבות ממשלתית אגרסיבית הן בצד התכנון והן בצד המיסוי".
לדברי עדי סקופ מאי.בי.איי, מדובר בפגיעה לא מהותית בכל הבנקים. "אני ממליץ לנצל את הסנטימנט השלילי במזרחי, שבדך כלל נפגע יותר מהאחרים בעקבות הנחיות מסוג זה עקב חשיפתו הגדולה לאשראי לדיור, ולאסוף בירידות.
"צעד נוסף בכיוון הלא נכון"
"בגלל התחרות הגדולה שקיימת היום בין הבנקים למשכנתאות ובגלל שהסיכון האמיתי שלהם במתן משכנתאות לדיור היא נמוכה, אני לא צופה שינוי ברצון של הבנקים לתת משכנתאות בתחום הדיור, גם עם הדרישה החדשה של המפקח על הבנקים", אמר יעקב אטרקצ'י בעלים ומנכ"ל חברת אאורה ישראל. "מדובר בצעד נוסף בכיוון הלא נכון, במקום בעצם לעשות את הדברים היחידים שבאמת יכולים להביא לאיזון בין הביקוש להיצע והם הגברת שיווק הקרקעות באזורי ביקוש, טיפול בבירוקרטיות שיש כיום בוועדות המקומיות והוצאת היתרי בנייה בזמן קצר".
"הסובלים הגדולים - ציבור הרוכשים"
"המפקח על הבנקים חותר להגדיל את כרית הזעזועים של הבנקים, מחד, ותורם לשיפור תיק האשראי הבנקאי באמצעות חיזוק הלווים בסקטור הנדל"ן, מאידך. לא מדובר במהלך משנה פני משחק עבור הלווים בסקטור הנדל"ן ובעיות המימון של יזמי נדל"ן רבים לא ייפתרו", אמר יניב פגוט האסטרטג הראשי של איילון. "ההוראות הללו נוגעות לליבת נוטלי המשכנתאות ולא לשוליים הממונפים כמו בעבר. נאמר כי היה ובנק ישראל ימשיך לעודד צמיחה באמצעות הפחתות ריבית נוספות, הרי הצעדים האמורים של המפקח על הבנקים יהוו כוס מים קטנה על קדחת ביקושים מתעצמת.
"בשורה התחתונה", אומר פגוט, "הסובלים הגדולים מההמלצות האגרסיביות של המפקח על הבנקים הינם ללא ספק ציבור רוכשי הדירות שיידרשו לשלם את עודף העלויות הבנקאיות הנובע מההוראות החדשות. עודף העלויות האמור צפוי להיות מגולגל במלואו לציבור נוטלי המשכנתאות ולייקר במידה לא מבוטלת את מחיר המשכנתא".
בנייה צילום: בלומברג
"בנק ישראל מפספס את המטרה"
"הגבלות בנק ישראל על הבנקים הן למעשה הגבלות על המעוניינים לרכוש דירות כיוון שהבנקים יעלו את הריבית שמוטלת על נוטלי המשכנתאות וייגבו מהם עוד עשרות אלפי שקלים", אמר עידן אלקבץ, מנכ"ל משותף בעתיד משכנתאות.
"מה שיותר בעייתי בצעד זה של בנק ישראל הוא שההגבלה הזו מבוצעת למרות שאין עלייה בפיגורים בתשלומי המשכנתא ובכך שוב מפספס בנק ישראל את המטרה ולא רק שהוא מוציא הגבלה שלא תצנן את השוק, אלא אף מכביד את ההחזר החודשי הנדרש מרוכשי הדירות באופן שבעתיד עשוי לגרום לקשיים בהחזר החודשי".
כך לדוגמה על משכנתא ממוצעת של 700 אלף שקל ל-20 שנה יאלצו נוטלי המשכנתא לשלם תוספת חודשית של כ-120 שקל, ובסופו של דבר סכום ההחזרים שלהם לבנק יגדל בכ-29 אלף שקל. "מדובר ביותר מ-4% תוספת לסך התשלומים שממילא גובה הבנק, וזה מבלי לחשב את ההצמדה למדד המחירים לצרכן שיותר מתכפיל את הסכום", אמר אלקבץ.
