רשות ני"ע: "הערכות השווי של קרדן אן.וי היו מוטות באופן שיטתי"

בועת הנדל"ן במזרח אירופה אולי התפוצצה מזמן, אך ההדף ממשיך להכות גלים במשרדי קרדן אן.וי. אתמול נודע כי רשות ני"ע שלחה ב־9 באוקטובר מכתב חריף לחברת הנדל"ן הנוגע להערכות שווי לנכסים ברומניה ובהונגריה, שהחזיקה החברת־הבת GTC פולין ושנעשו ב־2009.  

קרדן אן.וי שבשליטת יוסף גרינפלד, אבנר שנור ואיתן רכטר פועלת, בין היתר, בתחום הנדל"ן במזרח אירופה, בעיקר דרך GTC פולין (28%). הסיפור החל במסגרת סקירה של דו"חותיה התקופתיים של קרדן אן.וי על ידי הרשות, שכללו הערכות שווי לחמישה נכסים שהוחזקו בסוף 2009 על ידי GTC פולין (שנשלטה באותה העת על ידי קרדן אן.וי בשיעור של 43%). לאחר שהבדיקה הראשונית העלתה "סימני שאלה מהותיים ביותר" בקשר לשווי של כ־20 נכסים, החליטה הרשות לבצע בדיקה מעמיקה יותר לחמישה נכסים ברומניה ובהונגריה.

הנכס הראשון שנבדק היה קרקע בבוקרשט, "גלריה בוקרשט", שאותה רכשה GTC ב־2006. הרשות מציינת כי מאז רכישת הקרקע קרו שני דברים משמעותיים, שהיו אמורים להשפיע על שווי הנכס בספרים, אך החברה לא הפחיתה את שווי הנכס עד לרבעון הראשון של 2013. ראשית, החברה לא בחנה את ירידת ערך הנכס בעקבות המשבר העולמי שהחל לתת את אותותיו במזרח אירופה בשלהי 2007. שנית - ואף חמור יותר על פניו - לאחר רכישת הקרקע ברומניה פורסמה הוראת שעה שהכריזה על הקרקע כ"שטח ירוק" שעליו לא ניתן לבנות, בוודאי שלא קניון, כפי שתכננה GTC. הקרקע נרשמה בספרי החברה לפי שווי של 20 מיליון יורו, כשבמהלך התכתבות עם הרשות, הסבירה החברה עוד ביולי 2011 כי הוודאות לשינוי השימוש בקרקע היא "גבוהה מאוד". כיום השווי עומד על כ־5 מיליון יורו בלבד.

יוסף גרינפלד צילום: עמית שעל

"ממצאינו מעלים כי אי־הפחתת הקרקע בשים למצבה התכנוני סותרת את תקני ה־IFRS", כותבים ברשות. באופן דומה, רשות ני"ע מצאה ליקויים בהערכת שווי של קרקע, מתחם שרמי (Szeremi) בבודפשט, שנרכשה ב־2008 על ידי GTC פולין לבניית משרדים ונרשמה בסוף 2009 לפי שווי של 20 מיליון יורו (לפי הערכת שווי שביצעה הסכום בר השבה עמד על 74.7 מיליון יורו). הרשות מצאה, בין היתר, חוסר עקביות בהצגת גודל הקרקע, וטענה כי הערכת השווי נעשתה על ידי שימוש "בהנחות שהיו מוטות כלפי מעלה באופן שיטתי", כך שהתוצאה המתקבלת היא "בלתי סבירה". הנכס רשום כיום בדו"חות החברה לפי שווי של 17 מיליון יורו בלבד.

לסיכום אומרת הרשות כי "חלק משמעותי מההנחות ששימשו כבסיס לאמידת שוויים ההגון של הנכסים שנבדקו לא שיקף באופן נאות את תנאי השוק הרלבנטיים". סגל הרשות מדגיש כי שתי הקרקעות שנבחנו חרגו "באופן קיצוני" ממתחם הסבירות. הרשות דרשה מהחברה לפרסם את מכתבה ולהעביר בתוך 30 יום הסברים לגבי השלכות ממצאי ביקורת הרשות לגבי ערכם של נכסי הנדל"ן להשקעה שלא נבדקו, והאם יש צורך לתקן את דו"חותיה.

בקרדן אן.וי השיבו אש אתמול, ופרסמו את תגובתם להאשמות של הרשות. "החברה מבקשת להבהיר, כי אף ששיתפה פעולה באופן מלא עם הרשות לאורך שנים ארוכות והפנתה את תשומת לב הרשות לשורה ארוכה של חוות דעת של שמאים בינלאומיים מן השורה הראשונה התומכות בסכומים שהוצגו בדו"חות, לא שעתה הרשות לכל זאת, והוציאה מכתב הכולל ליקויים יסודיים וטעויות מהותיות".

קרדן אן.וי תוקפת גם את השמאים שעליהם הסתמכה הרשות, וכותבת כי "הרשות הסתמכה על שני אנשים שהם שמאים בישראל, אך אינם מוסמכים לערוך חוות דעת שמאיות במדינות הרלבנטיות. ניסיונם של השמאים מטעם הרשות במדינות הרלבנטיות מבוסס על כך שפעלו בהן כמתחרים בשוק במסגרת עבודתם בקרן השקעות זרה (שדיווחה על הפסדים כבדים)". ל"כלכליסט" נודע כי הקרן שאליה מתייחסת החברה היא אדמונד דה־רוטשילד (מזרח אירופה) שגייסה ממשקיעים 200 מיליון יורו, והסבה להם הפסדים של למעלה משליש מכספם.

לדברי קרדן אן.וי, שמאי הרשות פעלו כדי להציג עסקה שהם היו מעורבים בה בבודפשט כעסקה זהה במאפייניה ואף עדיפה על העסקה שביצעה GTC במתחם שרמי. "בכך יש כמובן ניגוד עניינים שאין חמור ממנו. אדם אינו יכול לשמש כגורם בודק מטעם רשות מינהלית שעליו מוטלת החובה לבחון באורח אובייקטיבי את היחסים שבין שתי עסקאות, כשאחת משתי העסקאות היא עסקה שהוא עצמו ביצע".

רשות ני"ע הדגישה בבדיקתה כי היא הסתמכה, בין היתר, על אותם משרדי שמאים שקרדן אן.וי עצמה השתמשה בהם בביצוע הערכות כדי לקבל נתוני שוק. בקרדן טוענים כי מדובר באבסורד, מאחר ש"לגישת הרשות, מעריכי השווי הם מקצועיים ומיומנים כשהם עורכים 'סקר שוק' כללי עבור הרשות, אך 'מאבדים' באורח פלא את כל הידע המקצועי והמיומנות בעת שהם עורכים חוות דעת מפורטת בנוגע לנכס ספציפי עבור החברה".

הפעולה של הרשות אינה ברורה מאליו. GTC היא חברה הנסחרת בוורשה והיא זו שביצעה את הערכות השווי, אך הרשות רוצה לדאוג למשקיעים הישראלים של קרדן אן.וי, הנסחרת בישראל. אם משקיעי החברה יחשבו שיש מידע מהותי בבדיקת הרשות, הם עלולים לבחור בפעולה נגד החברה והנהלתה (צעד שעשוי לזכות בתמיכה מימונית מהרשות).