לפיד חילץ את אריסון מהנפקת שו"ב נדל"ן

שיכון ובינוי שבשליטת שרי אריסון (47%) הודיעה אתמול כי משכה את התשקיף להנפקת החברה־הבת שיכון ובינוי נדל"ן (87%). במקום זאת, קבוצת הנדל"ן הפועלת בישראל וברחבי העולם מנהלת מו"מ עם המוסדיים המחזיקים ב־13% מהחברה־הבת כדי לבטל את הרישום תמורת פיצוי במזומן של כ־30 מיליון שקל ומניות נוספות בשיכון ובינוי נדל"ן בהיקף לא ידוע.

חובת הנפקה ישנה

הנפקת החברה־הבת העוסקת בנדל"ן למגורים בארץ תוכננה לצאת לפועל עד סוף יוני בשווי שהיה צפוי לעמוד על 2.3 מיליארד שקל. החברה לא היתה צפויה לגייס כסף בהנפקה, אלא לבצע הצעת מכר של חלק מאחזקות בעלי המניות הקיימים. בעלי המניות המרכזיים פרט לאריסון הם הראל, הפניקס וכלל ביטוח שרכשו בסוף שנת 2009 תמורת 290 מיליון שקל 13% ממניותיה. שיכון ובינוי התחייבה כי עד סוף 2012 החברה־הבת תונפק או לחלופין מניותיה יירשמו למסחר.

למרות התחייבות החברה ואף על פי ששיכון ובינוי נדל"ן סיימה את 2012 ברווח של 282 מיליון שקל, שוק ההון לא היה בשל להנפקות הון ב־2012, ובשיכון ובינוי החליטו לחכות. בהסכם המקורי עם המשקיעים נקבע כי אם המניות לא יירשמו למסחר עד סוף 2012, החברה תשלם למשקיעים פיצוי מוסכם של מיליוני שקלים מדי רבעון שיכול להגיע לתקרה של 72.5 מיליון שקל.

שיכון ובינוי נדל"ן הצליחה להגיע להסכם עם המוסדיים לדחיית המועד לרישום המניות והפחתת סעיף הפיצוי (בפועל שילמה שיכון ובינוי למוסדיים 7.5 מיליון שקל עד כה). לפי ההסכם שנחתם בינואר 2013, שיכון ובינוי תבצע את הרישום או ההנפקה עד סוף הרבעון השני של 2014.

ככל הנראה הרקע להחלטה למשיכת התשקיף הוא צעדי הממשלה האחרונים: מע"מ אפס, מחיר מטרה וצעדים נוספים שמעיבים כעת על שוק הנדל"ן למגורים שבו פועלת שיכון ובינוי נדל"ן. כל אלו העלו חשש כי הנפקה כיום עלולה לפגוע בשווי הפוטנציאלי שתקבל החברה בשוק ההון.

כפי שנחשף ב"כלכליסט" בסוף 2013, הראל, כלל והפניקס היו מעוניינות שהחברה תונפק. אך בשיכון ובינוי הסכימו להנפיק את החברה רק אם ההנפקה תציף לה שווי גבוה. גם אז ניהלו עם המוסדיים משא ומתן ביחס למנגנון הפיצוי, שיינתן כחלופה אם לא תתבצע הנפקה. בשיכון ובינוי לא מעוניינים לשלם את הפיצוי ותקרתו הגבוהה (כולל מה ששולם עד כה), ולכן הם מנסים למצוא מרכיבי פיצוי אחרים.

מה דעתך על מניית שיכון ובינוי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

בעוד בהראל מעוניינים להישאר כמשקיעים גם אם ההנפקה לא תצא לפועל (תמורת פיצוי), בכלל והפניקס נבחנות חלופות יציאה כמו לדרוש משיכון ובינוי לקנות את חלקן או להעניק להן מניות סחירות של החברה־האם. מלבד אלו, בוחנים שלושת הגופים חלופות נוספות, דוגמת המרת ההשקעה במניות בנכסים של החברה.

האטה משמעותית

מהדו"ח החודשי שמפרסמת שיכון ובינוי נדל"ן המפרט את נתוני המכירות החודשיות של החברה, ניתן להבחין בירידה משמעותית בקצב מכירת הדירות. באפריל השנה מכרה שיכון ובינוי נדל"ן 28 יחידות דירות בתמורה ל־44 מיליון שקל, ירידה של 48% בהשוואה לקצב הממוצע של 85 דירות בחודש בשנה האחרונה. שיכון ובינוי נדל"ן חושפת את נתוני המכירות החודשיות שלה באופן וולונטרי, ולמעשה היא חברת הנדל"ן למגורים היחידה שעושה זאת מדי חודש ולאורך תקופה ארוכה. העצירה הפתאומית שחוותה שיכון ובינוי נדל"ן אינה שמורה רק לה והיא מאפיינת את כלל החברות הפועלות בענף.

דיווחים על הצניחה בקצב המכירות החלו לצוץ בסוף מרץ, זמן קצר אחרי שניתנה ההחלטה הדרמטית של שר האוצר יאיר לפיד על מתן פטור ממע"מ לרוכשי דירה ראשונה. הסוכרייה הגדולה של לפיד הביאה את הרוכשים הפוטנציאליים להתיישב על הגדר, והנתונים שמפרסמת שיכון ובינוי נדל"ן מהווים עדות כמותית לתופעה.

עופר קוטלר מנכ"ל שיכון ובינוי צילום: אבשלום ששוני

האטה משמעותית בקצב מכירת הדירות כבר נרשמה כמה פעמים בעבר הלא רחוק. כך לדוגמה התרחשה בשיאו של משבר האשראי העולמי בסוף 2008 ובעקבות המחאה החברתית של קיץ 2011 שהביאה לצפייה לירידת מחירים. עם זאת, במקרים אלו הציפיות התבררו עד מהרה כציפיות שווא ואחרי רבעון של קיפאון במכירות, הרוכשים שבו למשרדי המכירות ומחירי הדירות המשיכו להאמיר.

הצהרות שר האוצר לא הושיבו רק את הרוכשים על הגדר, אלא הן משפיעות גם על הקבלנים והיזמים. חוסר הוודאות שנוצר בענף הנדל"ן למגורים עשוי להקטין גם את ההיצע, היות שיזמים שעדיין לא התקשרו בליווי בנקאי נמנעים מלעשות כן כשהמכירות מרקטעות. סביר להניח שקצב המכירות הנמוך שאפיין את חודש אפריל השנה, יימשך גם בחודשיים הבאים. ואם ההצהרות של הממשלה לא יתורגמו למעשים של ממש ולתוכניות אופרטיביות, הביקוש הכבוש יתפרץ וישלח את הרוכשים שוב למשרדי המכירות.

אם החולשה בקצב מכירות הדירות תימשך על פני תקופה של יותר מחצי שנה, הדבר עלול להוביל לגל פשיטות רגל של קבלנים ויזמים. לחלק גדול מהחברות בענף הנדל"ן התחייבויות פיננסיות לבנקים ולספקי אשראי אחרים, לרבות לגופים המוסדיים. התחייבויות אלה ניתנו לצורך רכישת קרקעות שטרם החלה הבנייה עליהן ולמימון פעילותן השוטפת של החברות.

בהיעדר מכירות מספקות, אותן חברות המאופיינות במינוף גבוה ובהיעדר גב כלכלי איתן, יתקשו לעמוד בהתחייבויותיהן. במציאות שכזאת ניתן גם לצפות שיזמים שחייבים למכור דירות כדי לשרוד, ייאלצו לוותר על הרווח היזמי שלהם ויורידו את מחירי הדירות שבמלאי למחיר שמכסה את העלויות השוטפות שלהם ושיאפשר את הישרדותם.